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몇 년 전 입찰장 앞에서 후배의 계산표를 보고 입찰가를 다시 쓰게 한 적이 있습니다. 낙찰가 3억 원에 수리비와 명도비까지 적어 놓았는데, 등기비용 칸이 비어 있더군요. 후배는 법원에서 소유권을 넘겨주니 몇만 원이면 끝나는 줄 알았다고 했습니다. 그날은 응찰 전에 발견해서 다행이었습니다. 잔금을 낸 뒤에 알았다면 준비한 현금이 모자랄 뻔했으니까요.
경매에서 말하는 등기비용은 하나의 수수료가 아닙니다. 취득세 같은 세금, 국민주택채권을 즉시 팔 때 생기는 부담금, 등기신청수수료, 법무사에게 맡길 경우의 보수가 섞여 있습니다. 대출을 쓰면 근저당권 설정과 관련한 비용도 따로 봐야 합니다. 견적서의 총액만 보면 어느 항목이 왜 붙었는지 놓치기 쉽습니다.
3억 원에 낙찰받으면 세금부터 수백만 원이다
가령 주택을 3억 원에 낙찰받았다고 해보죠. 일반적인 6억 원 이하 주택 유상취득에 1% 세율이 적용되는 경우라면 취득세만 300만 원입니다. 여기에 지방교육세가 더해지고, 면적 등 조건에 따라 농어촌특별세도 확인해야 합니다. 입찰보증금 3천만 원을 냈으니 잔금은 2억 7천만 원이라고 계산하면서, 세금 낼 돈은 별도로 빼놓지 않는 경우를 현장에서 자주 봤습니다.
다만 ‘3억 원 낙찰이면 누구나 취득세 300만 원’이라고 외우면 위험합니다. 주택 수, 취득 지역, 취득 당시의 제도, 감면 요건에 따라 세율이 달라질 수 있습니다. 상가나 오피스텔을 주택과 같은 세율로 계산하는 실수도 많습니다. 입찰 전에는 물건의 용도와 본인 명의의 주택 수를 먼저 확인하고, 위택스의 취득세 계산 결과를 바탕으로 관할 시군구 세무부서에 적용 세율을 확인하는 편이 안전합니다.
세금 계산에 쓰는 금액과 채권 계산에 쓰는 금액도 구별해야 합니다. 경매의 취득세는 원칙적으로 실제 취득가격인 매각대금을 중심으로 검토하지만, 국민주택채권은 물건의 종류와 지역, 시가표준액을 기준으로 매입액을 산정합니다. 감정가 4억 원, 낙찰가 3억 원, 공시가격 2억 원인 물건이라면 세 숫자를 한 칸에 넣고 계산해서는 안 됩니다.
채권 매입액을 현금 비용으로 착각하기 쉽다
등기할 때 국민주택채권을 매입해야 하는 물건이 있습니다. 처음 견적을 받으면 채권 매입액이 크게 보여 놀라는 분이 많습니다. 그런데 채권을 매입하자마자 파는 경우, 실제로 지갑에서 빠져나가는 돈은 채권 매입액 전부가 아니라 매입과 매도 사이에 생기는 부담금입니다. 반대로 채권을 보유한다면 당장 필요한 현금 흐름이 달라집니다.
저도 처음에는 법무사 견적서의 ‘채권’ 한 줄만 보고 다른 물건보다 왜 비싼지 따졌습니다. 확인해 보니 한쪽은 채권 매입액을, 다른 쪽은 즉시 매도 시 부담금을 적어 놓았더군요. 숫자를 비교하기 전에 기준부터 맞춰야 했습니다. 주택도시기금의 채권 매입 안내에서는 지역과 시가표준액으로 매입액을 조회하고, 즉시 매도할 때의 고객 부담금도 따로 확인할 수 있습니다. 매도 부담금은 조회하는 날에 따라 달라지므로 입찰일 계산표의 숫자를 잔금일 확정액으로 믿지는 않습니다.
아파트라면 공동주택 공시가격을 확인하고, 오피스텔이나 상가는 건물과 토지의 시가표준액을 각각 살펴야 할 수 있습니다. 대지권이 복잡하거나 여러 필지가 묶인 물건은 계산이 더 까다롭습니다. 이런 물건에서 채권 비용을 대충 ‘몇십만 원’으로 넣어 두면 수익 계산이 쉽게 틀어집니다.
법무사 견적서는 총액보다 항목을 본다
매각대금을 납부하면 법원이 소유권이전등기 등을 촉탁하는 절차로 이어집니다. 그렇다고 낙찰자가 준비할 서류와 납부금이 사라지는 건 아닙니다. 취득세 납부, 채권 매입, 등기신청수수료 같은 항목을 챙겨야 하고, 법무사에게 맡겼다면 그 대행 보수가 추가됩니다. 등기신청수수료 자체와 법무사 보수는 다른 돈입니다.
견적을 받을 때 저는 ‘등기비용 얼마인가요’라고만 묻지 않습니다. 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세 해당 여부, 채권 즉시 매도 부담금, 등기신청수수료, 법무사 보수와 부가세, 증명서 발급·송달 실비를 나눠 적어 달라고 합니다. 대출을 쓴다면 근저당권 설정과 관련한 비용도 별도 항목으로 확인합니다. 은행이나 계약 조건에 따라 누가 부담하는지가 달라질 수 있어, 소유권이전 비용에 무심코 합쳐 놓으면 비교가 어렵습니다.
견적서 두 장의 총액이 다르다고 바로 싼 곳을 고르지는 않습니다. 한쪽에는 채권 부담금이 들어 있고 다른 쪽에는 빠져 있을 수 있습니다. 한쪽은 법무사 보수에 부가세를 포함하고, 다른 쪽은 따로 표시할 수도 있죠. 항목을 같은 기준으로 맞춰 보면 차이가 어디서 났는지 보입니다. 셀프등기를 생각하더라도 세금과 채권 부담금이 없어지는 것은 아닙니다. 아낄 수 있는 부분은 주로 대행 보수와 일부 실비입니다.
입찰가를 쓰기 전에 현금 지출표를 만든다
제 계산표는 매각대금, 취득 관련 세금, 채권 부담금, 등기 절차 비용, 대출 관련 비용을 먼저 분리합니다. 그 아래에 명도비, 체납 관리비 중 인수 가능성이 있는 금액, 수리비와 보유 기간의 이자를 넣습니다. 명도비나 수리비는 등기비용이 아니지만, 잔금 무렵 같은 통장에서 나갈 수 있는 돈입니다. 항목의 이름보다 실제 지급 시점이 더 중요할 때가 있습니다.
예를 들어 예상 매도가와 낙찰가의 차이가 2천만 원이라고 해서 그 돈이 수익은 아닙니다. 취득세 수백만 원에 채권 부담금, 대출 이자, 중개 보수, 매도 시 세금까지 차례로 빠집니다. 점유자가 버티거나 수리가 늦어지면 보유 비용도 늘어납니다. 저는 예상 비용에 여유분을 얹어도 수지가 맞는 물건만 입찰표를 씁니다. 계산표가 빡빡하게 맞아떨어지는 물건은 현장에서 작은 변수 하나만 생겨도 금방 적자로 돌아섭니다.
등기비용은 낙찰 뒤 법무사에게 전화해서 처음 듣는 숫자가 아니라, 입찰가를 정할 때 이미 들어가 있어야 할 숫자입니다. 후배의 입찰표에서 빈칸을 봤던 날 이후로 저는 좋은 물건을 발견해도 먼저 그 칸부터 채웁니다. 낙찰받는 순간보다 잔금을 치르고 버틸 수 있는지가 훨씬 중요하다는 걸 여러 번 배웠습니다.
