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얼마 전 임대 주택의 누수 수리비를 이야기하다가, 아랫집 피해까지 집주인이 모두 부담해야 하는지 묻는 경우를 봤습니다. 같은 누수라도 배관을 고치는 비용, 임대한 집의 손해, 아랫집에 배상할 금액은 성격이 다릅니다. 임대인배상책임보험을 볼 때는 이 세 가지를 구분하는 것부터 시작하는 편이 정확합니다.
임대인배상책임보험이 보장하는 손해
임대인배상책임보험은 보통 주택보험 등에 넣는 특약 형태로 접합니다. 임대해 준 주택에서 우연한 사고가 생겨 타인의 신체나 재물에 손해를 입혔고, 임대인이 법률상 배상책임을 지는 경우를 보장합니다. 예를 들어 임대 주택의 설비 문제로 아랫집 천장과 가구가 젖었다면 검토 대상이 될 수 있습니다. 현대해상 상품 안내에는 임대인배상책임 특약의 보상한도를 1억 원으로 제시한 사례가 있지만, 실제 한도와 자기부담금은 가입한 상품의 보험증권을 따라야 합니다.
여기서 중요한 조건은 ‘사고가 났다’는 사실만으로 보험금이 지급되지는 않는다는 점입니다. 손해 원인과 피해 범위, 임대인의 법률상 책임을 확인해야 합니다. 민법 제623조는 임대인이 임차인이 주택을 사용하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 정하고 있습니다. 다만 누수 원인이 노후 배관인지, 세입자의 사용상 과실인지, 공용 배관인지에 따라 책임 관계는 달라질 수 있습니다.
누수 수리비와 아랫집 배상금은 다릅니다
아랫집 벽지와 가구가 젖어 배상해야 하는 금액은 임대인배상책임 특약에서 검토할 수 있습니다. 반면 물이 샌 배관 자체를 교체하는 비용은 별개의 문제입니다. 현대해상의 급배수설비 누출손해 안내도 손해를 일으킨 설비 자체의 수리·교체비는 해당 특약의 보상 대상에서 제외한다고 설명합니다. 임대인배상책임 특약에 가입했다고 해서 배관 교체비까지 자동으로 받을 수 있다고 생각하면 예상과 다른 결과가 나올 수 있습니다.
임대한 집의 벽이나 바닥에 생긴 손해도 아랫집에 대한 배상과 구분해야 합니다. 자기 집의 건물 손해를 대비하려면 건물 손해나 급배수설비 누출손해 담보가 있는지 따로 확인해야 합니다. 삼성화재 안내 역시 주택 자체의 손해와 이웃에 대한 배상책임을 각각 확인하도록 설명합니다. 화재·폭발로 인한 배상책임을 제외한 임대인 특약도 있으므로, 화재 피해까지 대비하려면 담보 이름과 제외 조건을 함께 읽어야 합니다.
가입할 때는 주소와 한도를 먼저 맞춰야 합니다
보험료만 비교하기 전에 보험증권에 임대 주택의 주소가 정확히 적혔는지 확인하는 게 좋습니다. 주택을 여러 채 임대한다면 어느 주택이 보장 대상인지도 분명해야 합니다. 그다음 보상한도, 자기부담금, 화재·폭발 포함 여부, 누수 관련 제외 사항을 차례로 보면 됩니다. 같은 ‘배상책임’이라는 이름이 붙어 있어도 임대인배상책임, 일상생활배상책임, 임차자배상책임은 보장하는 사람과 사고가 다릅니다.
가령 아랫집의 인정 손해액이 300만 원이라고 해도, 그 금액을 그대로 받는다고 계산해서는 안 됩니다. 보험사는 법률상 책임 범위와 약관상 인정되는 손해를 판단하고, 해당 자기부담금과 한도를 적용합니다. 숫자를 비교할 때는 ‘최대 얼마까지 보장하는가’와 함께 ‘사고 한 건에 내가 얼마를 부담하는가’를 봐야 실제 지출을 가늠할 수 있습니다.
사고가 나면 원인과 피해를 함께 기록합니다
누수를 발견했다면 물 공급을 차단하는 등 피해 확산을 막고, 임차인과 피해 이웃에게 상황을 알리는 게 우선입니다. 젖은 부위와 물이 흐른 경로를 사진이나 영상으로 남기고, 관리사무소나 수리업체가 확인한 원인도 기록해 두면 책임 관계를 판단하는 데 도움이 됩니다. 공용 배관이 의심된다면 관리 주체의 확인이 특히 중요합니다.
수리 견적서와 영수증, 피해 물품 내역을 보관하고 보험사에 사고를 접수할 때는 수리 전후 자료를 함께 제출하면 좋습니다. 피해자와 배상액을 먼저 확정하기보다는 보험사에 처리 절차를 확인하는 편이 안전합니다. 임대 주택의 사고는 작은 물자국에서 시작해 여러 세대의 손해로 이어질 수 있습니다. 그래서 저는 보험료 몇 천 원 차이보다 내 주택에서 생길 법한 사고가 어느 담보에 들어가는지 확인하는 일이 더 중요하다고 봅니다.
