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경매 물건을 보러 갔다가 세입자에게 “전세사기변호사부터 찾아야 할까요?”라는 말을 들은 적이 있습니다. 집은 이미 경매에 넘어갔고, 이사 날짜도 잡아둔 상태였어요. 마음이 급한 건 당연합니다. 그런데 그때 제가 먼저 물은 건 변호사 이름이 아니라 계약서의 확정일자, 전입신고 날짜, 법원에서 온 우편을 갖고 있는지였습니다. 이 세 가지에 따라 당장 지켜야 할 권리와 서둘러야 할 절차가 달라지기 때문입니다.
상담 전에 날짜부터 한 줄로 적어두세요
전세사기라고 해도 사건의 모양은 제각각입니다. 보증금을 안 돌려주는 집주인이 있는가 하면, 선순위 근저당이 너무 커서 경매대금으로는 보증금을 다 받기 어려운 집도 있습니다. 집주인이 여러 채를 같은 방식으로 임대한 정황이 있는 사건은 형사 문제까지 얽힐 수 있죠. 이름만 같다고 같은 소송을 하는 건 아닙니다.
가령 보증금 2억 원인 빌라가 경매에 들어갔다고 합시다. 낙찰가가 1억 8천만 원이면 단순히 2천만 원이 부족하다고 계산하기 쉽습니다. 하지만 실제 받을 돈은 선순위 권리, 다른 임차인, 세금, 집행비용과 각 권리의 성립 시점에 따라 달라집니다. 현장에서 “낙찰가가 이 정도면 거의 돌려받겠네요”라는 말을 저는 쉽게 못 합니다.
임대차계약서와 갱신계약서, 보증금 송금 내역, 주민등록표 초본, 확정일자를 확인할 자료, 등기사항전부증명서, 집주인과 주고받은 메시지, 경매 통지서를 모아두면 상담이 훨씬 구체적이 됩니다. 계약일·입주일·전입신고일·확정일자·근저당 설정일·계약 종료일을 시간순으로 적어두는 것도 좋습니다. 날짜 하나가 권리의 순서를 바꿀 수 있습니다.
이사와 배당요구는 따로 확인해야 합니다
보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령부터 상담받을 필요가 있습니다. 주택임대차보호법상 임차권등기가 마쳐지면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 여기서 조심할 대목은 ‘신청했다’와 ‘등기가 마쳐졌다’가 다르다는 점입니다. 이사나 전입신고 변경을 앞뒀다면 등기 완료 여부를 먼저 확인해야 합니다. 대법원 판례에도 등기가 마쳐지기 전에 점유를 잃어 기존 대항력을 유지하지 못한 사례가 있습니다.
경매가 시작됐다면 법원이 정한 배당요구 종기도 확인해야 합니다. 확정일자가 있는 임차인이라고 해서 모든 사건에서 아무 신청 없이 배당받는다고 생각하면 위험합니다. 권리 형태와 경매 진행 상태에 따라 배당요구가 필요한지, 이미 낸 서류가 적법한지 따져야 합니다. 종기가 지나면 뒤늦게 손쓸 수 있는 범위가 좁아집니다. 법원 우편을 받았다면 봉투째 보관하고 사건번호부터 확인하세요.
명도 문제도 서두르면 꼬입니다. 낙찰자가 찾아와 이사를 요구해도 보증금 전액을 받았는지, 낙찰자에게 주장할 수 있는 임차권이 남는지에 따라 대응이 달라집니다. 반대로 법적 근거 없이 무조건 버티겠다는 판단도 비용을 키울 수 있어요. 저는 이런 장면에서 말싸움보다 배당 예상액과 남는 보증금을 먼저 계산합니다.
전세사기변호사 상담에서는 회수 경로를 물어야 합니다
상담할 때 “이길 수 있나요?”만 묻기보다 “어디에서 얼마를 회수할 수 있나요?”를 물어보는 편이 실속 있습니다. 보증금반환청구, 지급명령, 형사 고소, 경매 배당, 임대인의 다른 재산에 대한 집행은 목적과 속도가 다릅니다. 판결에서 이겨도 집행할 재산이 없다면 돈을 받는 문제는 남습니다. 형사 고소 역시 보증금을 자동으로 돌려주는 절차는 아닙니다.
- 전입신고·확정일자·선순위 권리를 기준으로 보증금 회수 가능액을 어떻게 보는지
- 배당요구 종기, 이사 예정일, 임차권등기 완료 시점 중 먼저 챙길 일이 무엇인지
- 보증금반환청구와 형사 고소를 각각 진행할 이유가 있는지
- 착수금 외 인지대·송달료·집행비용·성공보수는 어떤 기준으로 드는지
답이 서류와 숫자로 이어지는지 들어보세요. “무조건 전액 회수”라는 말보다 현재 확인된 권리, 아직 확인할 자료, 회수가 안 될 수 있는 금액을 구분해서 설명하는 사람이 저는 더 믿음직합니다. 상담 한 번에 모든 답이 나오지 않을 수는 있습니다. 그럴수록 추가로 확인할 서류와 다음 기한이 분명해야 합니다.
유료 선임 전에 지원 대상도 확인해두세요
국토교통부의 전세사기피해자 지원관리시스템에서는 피해자 결정 신청과 경매·공매 관련 지원 절차를 안내합니다. 다만 피해자 결정에는 임대차 관계와 피해 상황 등에 관한 요건이 있고, 지원 범위도 결정 유형에 따라 다릅니다. 경매가 진행 중이라면 결정 신청만 해두고 기다리기보다 현재 매각 일정과 유예·정지 신청 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
전세피해지원센터의 법률상담과 대한법률구조공단의 지원 가능 여부도 물어볼 만합니다. 무료 상담을 받는다고 해서 나중에 변호사를 선임할 수 없는 건 아닙니다. 급한 기한을 확인하고 쟁점을 좁힌 다음 유료 상담을 받아도 됩니다. 다만 지원 자격이나 접수 방식은 바뀔 수 있으니 신청 시점의 안내를 확인하세요.
경매장에서 가장 안타까운 건 법을 몰랐다는 말보다, 우편을 받고도 며칠을 망설이다 기한을 놓친 경우입니다. 전세사기변호사를 찾고 있다면 계약서와 날짜, 법원 서류를 먼저 펼쳐두세요. 좋은 상담은 불안을 달래는 말에서 끝나지 않고, 지금 지킬 권리와 실제로 돌려받을 수 있는 돈을 차례로 보여줘야 한다고 생각합니다.
