산업부동산 공장 경매 현장에 가봤더니

공장 경매 물건을 보러 갔다가 감정평가서 사진과 현장이 너무 달라 차에서 한참 서류를 다시 읽은 적이 있습니다. 사진에는 반듯한 창고가 있었는데, 현장에는 임차인이 쌓아 둔 자재가 출입구를 막고 있었어요. 건물 가격만 보고 들어왔다면 낙찰 뒤 첫날부터 막막했을 겁니다. 산업부동산은 싸게 사는 일보다, 내가 산 뒤 실제로 쓸 수 있는 상태인지 확인하는 일이 먼저입니다.

감정가보다 먼저 볼 것은 매각 범위입니다

산업부동산이라고 묶어 부르지만 공장, 창고, 물류시설은 쓰임새가 다릅니다. 같은 공장이라도 토지와 건물만 매각되는지, 기계기구까지 포함되는지에 따라 가격 판단이 달라져요. 건물 안에 설비가 있다고 전부 낙찰자 것이 되는 건 아닙니다. 감정평가서의 기계기구 목록, 매각물건명세서의 매각 제외 항목, 등기사항증명서를 나란히 놓고 봐야 합니다.

예전에 창고처럼 보이는 물건을 둘러봤는데 뒤편에 별도 증축 공간이 있었습니다. 현장에서는 꽤 쓸 만해 보였죠. 그런데 서류에는 제시외 건물로 적혀 있었고 소유 관계도 바로 확인되지 않았습니다. 이런 공간을 임대 면적에 넣어 수익을 계산하면 시작부터 숫자가 틀어집니다. 무허가 여부와 원상복구 가능성까지 확인하기 전에는 그 공간의 가치를 0원으로 놓는 편이 안전합니다.

산업단지 물건은 낙찰 뒤에도 문턱이 있습니다

특히 산업단지 안의 공장이라면 입찰 전에 관리기관에 전화부터 합니다. 해당 필지의 관리기본계획상 입주 가능 업종이 무엇인지, 내가 하려는 사업이나 임대 계획으로 입주계약을 맺을 수 있는지 묻습니다. 소유권을 취득했다고 원하는 업종에 바로 임대할 수 있다고 생각하면 위험해요. 같은 단지 안에서도 구역과 업종에 따라 답이 달라질 수 있습니다.

국가법령정보센터에 실린 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률과 시행규칙에는 경매로 산업용지나 공장 등을 취득한 사람의 입주계약 기한이 규정돼 있습니다. 해당 규정상 기한은 취득일부터 1년입니다. 계약을 맺지 못하면 정해진 기간 안에 양도해야 할 수 있어요. 그래서 저는 입찰 전 관리기관에 필지와 예정 업종을 특정해 확인하고, 받은 답변의 날짜와 담당 부서를 메모합니다. ‘낙찰받고 나서 업종을 찾자’는 계획은 초보에게 너무 비쌉니다.

점유자와 설비를 보면 명도 비용이 보입니다

공장은 빈 건물처럼 보여도 누군가 일부를 점유하고 있는 일이 있습니다. 임차인의 보증금과 점유 범위, 배당요구 여부는 법원 경매정보의 매각물건명세서와 현황조사서에서 먼저 확인합니다. 그다음 현장에서 실제 사용자를 살펴요. 서류에 적힌 점유 관계와 현장이 다르면 그 차이를 해소하기 전까지 입찰가를 올리지 않습니다.

유치권 신고가 붙은 물건도 마찬가지입니다. 신고 문구만 보고 유치권이 확정됐다고 단정할 수는 없지만, 무시해도 되는 표시도 아닙니다. 공사계약, 대금채권, 점유가 언제부터 이어졌는지 따져야 하고 다툼이 생기면 인도까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 대법원 판례에서도 유치권을 주장하는 사람이 있으면 매수인이 목적물을 쉽게 인도받지 못할 가능성을 짚었습니다. 초보라면 권리관계가 풀리지 않은 물건에 명도 비용을 몇 백만 원쯤 넣고 넘어가지 않았으면 합니다.

현장에서는 전기 용량과 수전 설비, 천장 높이, 화물차 진입로도 봅니다. 임차인이 쓰던 기계가 빠져나간 뒤 바닥 보수나 배선 철거가 필요할 수 있거든요. 기름 냄새가 나거나 탱크 흔적이 있으면 토양오염 가능성도 별도로 확인해야 합니다. 토양환경보전법상 정화 책임은 사실관계에 따라 달라지지만, 조사와 정화 비용이 큰 물건을 ‘나중에 확인’으로 넘길 이유는 없습니다.

싸게 낙찰받아도 숫자가 남지 않을 수 있습니다

가상의 계산을 하나 해보죠. 감정가 12억 원인 공장을 8억 4천만 원에 낙찰받았다고 가정하겠습니다. 취득세 등 취득 비용 5천만 원, 지붕과 전기 보수 8천만 원, 잔존 자재 처리와 인도 협의 3천만 원, 대출 이자와 보유비 4천만 원이 들면 총투입액은 10억 4천만 원입니다. 11억 원에 팔아도 매각 비용과 세금을 빼기 전 차액은 6천만 원이에요. 한 항목만 예상보다 커져도 수익이 크게 줄어듭니다.

임대할 생각이라면 월세 500만 원이라는 말만 듣고 연 6천만 원 수입을 확정해선 안 됩니다. 총투입액 10억 4천만 원 기준 표면 수익률은 약 5.8%지만 공실, 수선비, 재산세, 관리비 부담을 반영하면 실제 수익률은 내려갑니다. 경락잔금대출도 낙찰가만 보고 한도를 짐작하지 말고, 물건의 용도와 임대 상태를 제시해 금융기관에 잔금일 전 확인해야 합니다. 대출이 기대보다 적게 나오면 좋은 물건이어도 잔금을 치르기 어려워집니다.

저는 산업부동산을 볼 때 낙찰가를 마지막에 적습니다. 매각 범위, 입주 가능성, 점유, 수리비, 자금 조달을 확인하고도 숫자가 남을 때만 입찰가를 씁니다. 현장에서 싼 물건은 여러 번 봤지만, 싸다는 이유만으로 안전했던 물건은 드물었습니다.