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경매 현장에서 투룸을 볼 때면 저는 월세 숫자보다 보증금부터 적습니다. 얼마 전에도 보증금 2,000만 원에 월세 58만 원인 집을 봤는데, 같은 동네의 보증금 1,000만 원에 월세 65만 원인 집보다 처음엔 싸 보였습니다. 그런데 세입자에게는 추가로 묶이는 1,000만 원이 있고, 경매 투자자에게는 나중에 돌려줘야 할 2,000만 원이 있습니다. 같은 집을 봐도 계산의 출발점이 다르더군요.
월세 7만 원 차이보다 먼저 볼 돈
두 조건의 월세 차이는 한 달 7만 원, 1년이면 84만 원입니다. 보증금을 1,000만 원 더 넣어 월세 84만 원을 아끼는 셈이죠. 숫자만 보면 괜찮은 선택일 수 있습니다. 다만 그 돈이 이사비나 비상금으로 필요한 사람이라면 얘기가 달라집니다. 만기 때 보증금 반환이 늦어질 가능성까지 생각하면, 월세가 낮다는 이유만으로 큰 보증금을 택하기 어렵습니다.
집을 고를 때는 월세와 관리비를 따로 적어야 합니다. 월세 60만 원에 관리비 15만 원인 집과 월세 66만 원에 관리비 6만 원인 집은 광고에 적힌 첫 숫자와 실제 부담이 거꾸로입니다. 관리비에 수도료나 인터넷이 포함되는지, 난방비는 별도인지도 물어봅니다. 계약서에 적힐 관리비 항목과 납부 방식을 확인해야 입주한 뒤 말이 엇갈리지 않습니다.
투룸월세는 방 하나를 더 쓸 수 있다는 장점이 분명합니다. 근데 두 사람이 함께 산다면 한 사람이 먼저 나갈 때 보증금과 월세를 어떻게 나눌지도 미리 맞춰야 합니다. 집주인에게 내는 돈과 동거인끼리 주고받는 돈이 섞이면 퇴거할 때 다투기 쉽습니다.
등기부 한 장으로 끝내면 놓치는 것
경매 물건을 검토하며 익숙해진 습관이 있습니다. 주소를 확인한 뒤 등기사항증명서에서 소유자, 근저당권, 압류 같은 권리를 보고, 건축물대장에 적힌 용도와 실제 집의 모습이 맞는지도 대조합니다. 임차인이라면 계약 상대가 등기상 소유자인지부터 확인해야 합니다. 대리인이 나오면 위임 범위와 입금 계좌까지 확인하는 편이 낫습니다. 계약금 몇십만 원을 먼저 보내고 서류를 보겠다는 순서는 위험합니다.
다가구주택의 투룸은 더 조심스럽습니다. 방마다 현관문과 호수가 있어도 건물 전체가 하나의 소유권으로 묶인 경우가 있습니다. 그러면 다른 세입자들의 보증금도 내 보증금 회수 가능성을 따질 때 중요한 숫자가 됩니다. 등기부에 근저당권이 적게 보인다는 이유만으로 안전하다고 단정할 수 없습니다. 기존 임차인의 보증금과 선순위 권리까지 확인해야 합니다.
반대로 투자자 입장에서도 ‘월세 세입자니까 권리분석은 간단하다’고 생각하면 다칩니다. 주택임대차보호법상 세입자가 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 다음 날부터 대항력이 생길 수 있습니다. 확정일자까지 갖춘 경우에는 보증금의 우선변제 순위도 따져야 합니다. 제가 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서의 임차인 기재, 등기상 권리의 날짜를 나란히 놓는 이유입니다. 서류끼리 맞지 않으면 현장 확인과 추가 조사가 필요합니다.
방 두 개보다 생활 흔적이 더 많은 말을 한다
투룸은 사진이 특히 잘 나옵니다. 작은 방을 광각으로 찍으면 책상과 침대가 모두 들어갈 듯 보이거든요. 현장에서는 침대가 들어갈 자리의 가로·세로를 재고, 문을 열었을 때 가구와 부딪히지 않는지 봅니다. 세탁기와 냉장고 자리가 따로 있는지도 확인합니다. 방이 두 개여도 한 방이 사실상 창고 크기라면, 기대했던 생활 방식과 달라집니다.
저는 싱크대 아래와 창틀, 욕실 천장을 오래 봅니다. 누수 흔적과 곰팡이는 새 도배 뒤에도 남아 있을 수 있습니다. 낮에 조용했던 집이 밤에는 주차장 소음으로 시끄러울 수도 있고요. 가능하면 다른 시간대에 한 번 더 가봅니다. 겨울 난방비나 여름 습기는 짧은 방문만으로 알기 어려워, 이전 사용 내역을 확인할 수 있는지도 묻습니다. 답을 못 듣는 항목은 괜찮겠거니 넘기지 않고 비용에 여유를 둡니다.
경매로 낙찰받아 임대를 놓을 사람이라면 수리비도 빼놓을 수 없습니다. 벽지와 장판만 바꿀 생각으로 들어갔다가 보일러, 누수, 배관까지 손대면 예상 임대수익이 금세 줄어듭니다. 월세 70만 원을 받는다고 1년 수입이 그대로 840만 원인 것은 아닙니다. 한 달 공실이면 70만 원이 빠지고, 중개보수와 수선비, 대출이자, 세금도 따로 나갑니다. 저는 입찰가를 적기 전에 이 숫자부터 보수적으로 넣습니다.
계약하는 날보다 잔금 치르는 날이 중요했다
임차인이라면 계약 전에 확인한 권리 상태를 잔금 직전에도 다시 봐야 합니다. 계약 후 새 근저당권이 설정됐는지 확인하고, 잔금은 계약서에 적힌 권한 있는 사람의 계좌로 보내는 게 안전합니다. 입주하면 실제로 집을 인도받고 전입신고와 확정일자를 챙깁니다. 국가법령정보센터의 주택임대차보호법을 보면, 전입신고만 했다는 말과 대항요건을 모두 갖췄다는 말은 같지 않습니다.
보증금 반환보증을 생각한다면 계약 전에 가입 가능 여부를 확인해야 합니다. 보증부 월세계약도 상품 조건에 따라 대상이 될 수 있지만, 주택 가격과 선순위 채권, 계약 기간 등 심사 조건이 있습니다. 주택도시보증공사의 안내를 보면 월세가 있는 계약은 보증금을 환산해 한도를 판단하는 경우도 있습니다. ‘월세니까 당연히 가입된다’는 말만 믿고 계약할 일은 아닙니다.
제가 투룸월세 물건을 볼 때 끝까지 남겨두는 질문은 단순합니다. 이 집에서 편히 살 수 있는가, 그리고 보증금을 돌려받을 길이 보이는가. 방 두 개와 낮은 월세는 눈에 바로 들어옵니다. 권리관계와 실제 비용은 한 번 더 들여다봐야 보입니다. 그 차이를 확인하는 시간이 계약을 서두르는 하루보다 훨씬 값졌습니다.
