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경매 물건을 보다 보면 등기부에는 근저당권 하나뿐인데, 세입자 보증금은 도저히 다 돌려받기 어려워 보이는 집이 있습니다. 특히 다가구주택은 다른 세입자의 보증금이 등기부에 보이지 않습니다. 계약할 때는 멀쩡해 보였을 집이 경매장에서는 전혀 다른 모습으로 읽히죠. 제가 전세계약주의사항을 이야기할 때 집 내부보다 서류를 먼저 보라는 이유입니다.
보증금이 집값에 얼마나 가까운지부터 봅니다
집주인이 부르는 매매가를 기준으로 계산하면 위험을 놓치기 쉽습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래를 확인하고, 같은 동네의 비슷한 면적과 연식인 집을 비교해야 합니다. 거래가 드문 빌라라면 중개업소 두세 곳에 실제 매도 가능 가격도 물어봅니다. 매물 호가와 경매에서 팔릴 가격은 다를 수 있으니까요.
예를 들어 매매가를 2억 원이라고 듣고 보증금 1억 8천만 원에 계약하려 한다고 해봅시다. 그런데 비슷한 집의 최근 거래가가 1억 9천만 원 안팎이라면 여유는 1천만 원뿐입니다. 가격이 조금만 내려도 보증금 전액을 회수하기 어려워질 수 있습니다. 여기에 선순위 근저당권까지 있다면 계산은 더 불리해집니다. 저는 이런 집에서 ‘전세보증금반환보증에 가입할 수 있다’는 말만 듣고 계약하지 않습니다. 실제 가입 가능 여부와 보증 한도는 주택도시보증공사 등 보증기관의 심사를 통해 확인해야 합니다.
등기부 한 장으로 권리분석을 끝내면 안 됩니다
등기사항전부증명서를 발급받으면 갑구에서 소유자와 압류·가압류·가처분·신탁등기를, 을구에서 근저당권 등을 확인합니다. 계약 상대가 소유자와 같은 사람인지 신분증으로 대조하고, 대리인이 나오면 위임 권한도 확인합니다. 신탁등기가 있는 집은 계약할 권한이 누구에게 있는지 신탁 관계 서류까지 확인해야 합니다. 설명이 흐릿하거나 서류 확인을 미룬다면 계약금부터 보내지 않는 편이 낫습니다.
근저당권을 볼 때는 현재 대출 잔액만 듣고 안심하기 쉽습니다. 등기부에 적힌 채권최고액을 확인하고, 잔금으로 대출을 갚기로 했다면 언제 어떤 방식으로 말소할지 계약서에 구체적으로 적어야 합니다. 잔금 지급과 상환·말소 절차를 맞추고, 말소됐는지도 다시 확인해야 합니다. ‘집주인이 갚는다고 했다’는 말은 경매장에서 배당 순서를 바꾸지 못합니다.
다가구주택은 더 까다롭습니다. 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되므로 앞서 들어온 다른 세입자들의 보증금과 순위를 함께 봐야 합니다. 임대인에게 선순위 임대차 내역을 요구하고, 전입세대와 확정일자 관련 자료를 확인할 방법을 중개사와 상의합니다. 자료를 받지 못해 선순위 보증금 규모를 알 수 없다면 안전하다고 계산할 근거도 없습니다. 건축물대장에서는 실제 사용하는 공간이 주택인지, 위반건축물 표시는 없는지도 확인합니다.
계약서에는 약속보다 이행 방법을 적습니다
계약 당일에도 등기부를 새로 발급받습니다. 며칠 전 중개사가 보여준 사본으로는 그 사이 생긴 권리 변동을 알 수 없습니다. 잔금일에도 다시 확인하고, 보증금은 계약서상 임대인 명의 계좌로 보내 송금 기록을 남깁니다. 기존 세입자가 아직 거주 중이라면 퇴거와 보증금 반환 일정도 맞춰야 합니다. 집은 비어 있지 않은데 잔금부터 치르면 입주와 전입신고가 꼬일 수 있습니다.
특약은 모호하면 분쟁 때 쓸모가 줄어듭니다. ‘임대인은 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 상환하고 말소 절차를 진행한다’, ‘임차인의 대항력 취득 전 새로운 담보권을 설정하지 않는다’처럼 대상과 시점을 적습니다. 위반했을 때 계약 해제와 지급한 돈의 반환을 어떻게 처리할지도 협의해 문구로 남깁니다. 다만 특약을 썼다고 이미 설정된 권리가 사라지거나 제삼자에 대한 순위가 자동으로 바뀌는 것은 아닙니다. 결국 약속이 이행됐는지 서류로 확인해야 합니다.
임대인의 세금 체납 여부도 그냥 넘기지 않습니다. 계약 전에는 관련 서류를 요청하고, 일정 요건을 갖춘 임차인은 계약 후 임대차 개시일까지 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있습니다. 열람 가능 범위와 준비 서류는 국세청 안내를 확인하는 게 정확합니다. 보증금이 큰 계약이라면 확인을 꺼리는 이유부터 들어볼 필요가 있습니다.
이사한 날의 신고가 보증금 순위에 영향을 줍니다
잔금을 치르고 집을 인도받았다면 가능한 한 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마친 경우 대항력은 그다음 날부터 생깁니다. 확정일자를 받아도 인도와 전입신고가 빠지면 우선변제권을 갖추는 데 문제가 생깁니다. 그래서 계약서에 새 근저당권 설정 금지 특약을 넣었더라도, 이사 당일과 다음 날 등기부를 다시 확인하는 습관이 필요합니다.
주택 임대차 신고 대상 계약이라면 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 신고 과정에서 확정일자가 부여되는 경우도 있지만, 신고 접수 여부를 확인하고 자신의 전입신고까지 마쳤는지는 따로 챙겨야 합니다. 전세보증금반환보증 역시 계약 전에 가입 가능성을 확인하고, 입주 후에는 정해진 신청 기한과 서류를 확인해 실제 가입을 마쳐야 든든합니다.
경매장에서는 ‘그때 집주인이 괜찮다고 했다’는 말을 자주 듣습니다. 안타깝지만 배당은 말보다 날짜와 권리 순서에 따라 움직입니다. 좋은 집을 놓치는 건 아쉽지만, 돌려받을 근거가 불분명한 집에 보증금을 맡기는 일은 훨씬 오래 남습니다.
