한남동아파트 경매장에 갔다가 입찰표를 접었다

한남동아파트 경매 물건을 보러 갔을 때, 처음 눈에 들어온 건 감정가보다 낮아진 최저매각가격이었다. 그런데 서류를 넘기다 입찰표를 접었다. 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 얼마나 회수될지 판단할 자료가 부족했다. 한남동이라는 주소와 할인된 숫자만 보고 들어가기엔, 낙찰 뒤 떠안을 수 있는 돈이 컸다.

감정가에서 떨어진 금액이 곧 할인은 아니었다

경매 물건을 볼 때 가장 먼저 비교해야 할 숫자는 감정가와 최저매각가격이 아니다. 내가 실제로 돈을 내고, 위험을 떠안고, 다시 팔거나 거주할 수 있는 가격이다. 감정평가서의 가격은 평가 시점의 자료다. 입찰일의 거래 가능 가격과 같다고 놓으면 계산이 처음부터 틀어진다.

한남동은 같은 동네에서도 단지, 동, 층, 조망, 내부 상태에 따라 비교 대상이 크게 달라진다. 면적이 비슷한 아파트 한 건이 30억 원에 거래됐다고 해서 바로 옆 물건도 30억 원짜리는 아니다. 나는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지와 비슷한 면적의 거래를 먼저 찾고, 거래 시점과 층을 적는다. 거래 건수가 적으면 인근 중개업소에 현재 매수 문의가 붙는 가격과 오래 남아 있는 호가도 따로 묻는다. 실거래가와 호가는 같은 숫자로 취급하지 않는다.

예를 들어 비슷한 조건의 거래가 30억 원 안팎이고 입찰 예상가가 27억 원이라고 해보자. 종이 위에선 3억 원 차이다. 하지만 인수할 보증금이 2억 원이고 수리·명도 비용으로 4천만 원을 잡으면 이미 29억 4천만 원이다. 여기에 취득세와 등기 비용, 대출 이자까지 더해야 한다. 숫자는 설명을 위한 가정이지만, 계산 순서는 실제 입찰에서도 똑같다.

임차인 한 줄은 날짜 세 개를 같이 봐야 한다

법원 경매정보에서 매각물건명세서만 읽고 끝내는 분이 있다. 나는 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서를 함께 펼쳐 놓는다. 임차인이 적혀 있으면 전입일, 확정일자, 배당요구 여부와 그 기한을 대조한다. 점유자가 서류마다 다르게 나오거나 보증금 액수가 맞지 않으면 현장과 사건 기록을 더 확인할 때까지 입찰가를 쓰지 않는다.

전입신고를 했다는 사실만으로 보증금 전액을 낙찰자가 떠안는 것도 아니고, 배당요구를 했다는 사실만으로 전액이 해결되는 것도 아니다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 생긴다. 우선변제권과 배당 순위는 확정일자 등 요건을 따로 따져야 한다. 선순위 대항력 있는 임차인이 배당받고도 보증금이 남는다면, 매수인이 그 잔액을 부담할 수 있다. 이 부분은 등기 순서와 실제 배당 가능액까지 놓고 봐야 한다.

예전에 서류상 ‘임차인 있음’이라는 짧은 표기만 보고 싸다고 들뜬 초보 투자자를 본 적이 있다. 보증금 액수는 확인했는데 전입 시점과 배당받을 금액은 비워 둔 상태였다. 내가 현장에서 가장 경계하는 건 어려운 용어보다 이런 빈칸이다. 모르는 금액을 0원으로 놓고 입찰하면, 낙찰 뒤 그 숫자가 내 돈으로 돌아올 수 있다.

잔금과 명도는 낙찰 뒤에 생각하면 늦다

입찰 전에는 은행에 경락잔금대출 가능 금액을 물어본다. 다만 상담 때 들은 한도를 확정된 돈처럼 계산하지 않는다. 물건의 권리관계, 감정가, 낙찰가, 본인의 소득과 기존 대출에 따라 실제 심사 결과가 달라질 수 있다. 내가 마련할 현금은 입찰보증금만이 아니라 잔금에서 대출금을 뺀 금액, 세금, 등기 비용, 수리비, 명도비와 일정이 밀렸을 때의 이자까지 포함한다.

점유자와의 대화도 비용과 시간의 문제다. 민사집행법은 대금을 낸 매수인이 일정한 요건 아래 6개월 이내에 부동산 인도명령을 신청할 수 있도록 한다. 그렇다고 신청서 한 장으로 집이 바로 비는 건 아니다. 점유자의 권리가 매수인에게 대항할 수 있는지부터 확인해야 하고, 협의나 집행에 걸리는 시간도 잡아야 한다. 현장에서는 이사 날짜를 두고 몇 주가 더 걸리는 일만으로도 이자와 관리 비용이 늘어난다.

관리사무소에는 미납 관리비 내역을 확인한다. 고지된 금액 전체가 낙찰자 부담이라는 뜻은 아니므로 항목별로 따져야 한다. 현장에서는 누수 흔적, 창호 상태, 장기간 비어 있었는지도 본다. 내부를 볼 수 없다면 수리비를 지나치게 낙관하지 않는다. 내가 확인하지 못한 공간은 수익을 높여 주는 근거가 아니라 비용을 더 잡아야 할 이유다.

입찰표를 접는 것도 투자 판단이다

입찰 전 마지막 종이에는 세 줄만 남긴다. 확인한 거래 사례를 바탕으로 한 보수적인 매도가, 권리분석을 반영한 총투입금, 그리고 예상보다 늦게 팔릴 때 버틸 현금이다. 취득세는 주택 수와 취득 당시 적용 규정에 따라 달라질 수 있어 관할 지방자치단체 기준으로 확인하고, 매도 계획이 있다면 양도세도 따로 계산한다. 세금을 빼고 남긴 수익률은 내 수익률이 아니다.

한남동아파트라는 이름 때문에 경쟁이 붙을 수는 있다. 그래도 내 기준 가격을 넘으면 손을 내려놓는다. 그날 접은 입찰표도 아쉬움은 남았다. 하지만 권리관계에서 모르는 돈이 남아 있는데 가격까지 높여 쓰는 일은, 10년을 경매장에 다녀도 익숙해지고 싶지 않다.