공공재개발 사업수수료 2027년까지 1%

공공재개발 사업수수료가 총사업비의 3%에서 1%로 낮아진다. 적용 대상은 2027년 12월 31일까지 공공재개발 후보지 선정을 새로 신청하는 구역이다. 기존 국비 지원까지 적용하면 주민이 실제 부담하는 수수료는 총사업비의 0.85% 수준까지 내려갈 수 있다.

새로 신청하는 구역에 적용

국토교통부와 한국토지주택공사는 2026년 11월 12일 공공재개발 사업수수료 인하 방안을 밝혔다. 2027년 말까지 후보지 선정을 신규 신청한 구역은 총사업비의 1%에 해당하는 수수료율을 적용받는다.

이미 민간 방식으로 정비사업을 진행해 온 구역도 같은 기간 안에 공공재개발 후보지로 신청하면 인하된 수수료율을 적용받을 수 있다. 현재 사업 방식과 관계없이 신청 시점과 후보지 선정 절차가 적용 여부를 가르는 기준이 되는 셈이다.

이번 조치는 주택 신속 공급 방안에 담긴 공공재개발 활성화 방안의 하나다. 국토교통부와 한국토지주택공사는 수수료 인하를 포함한 지원 내용을 알리고 신규 후보지를 발굴할 계획이다.

구역당 평균 130억 원 절감

공공재개발에서는 한국토지주택공사 등 공기업이 조합을 대신해 사업시행자를 맡는다. 인허가 업무부터 설계 검토와 공사비 산정, 시공 관리까지 정비사업 전반을 직접 관리한다. 한국토지주택공사는 이러한 업무의 대가로 종전에는 총사업비의 3%를 수수료로 받았다.

수수료율이 3%에서 1%로 2%포인트 낮아지면서 구역별 수수료 부담은 평균 약 130억 원 줄어들 것으로 제시됐다. 수수료가 낮아져도 전문인력이 설계와 공사비, 시공 과정 등을 직접 관리하는 사업 방식은 그대로 유지된다.

민간 정비사업 역시 용역업체나 신탁사에 사업 관리를 맡기면 그에 따른 비용을 부담한다. 공공재개발은 공기업이 사업시행자로 참여하고, 한국토지주택공사의 신용도를 활용해 비교적 낮은 금리로 사업비를 조달할 수 있다는 특징이 있다. 용적률 특례 등도 주민 부담을 덜어주는 요소로 제시됐다.

국비 지원 시 실부담 0.85%

한국토지주택공사가 시행하는 공공재개발에는 수수료의 최대 15%를 국비로 지원하는 기존 제도가 계속 적용된다. 수수료율이 총사업비의 1%로 낮아진 상태에서 최대 지원 비율을 적용하면 주민의 실질적인 수수료 부담은 총사업비의 0.85% 수준까지 내려간다.

수수료 인하와 국비 지원은 별개의 지원책이지만 함께 적용될 수 있다. 이에 따라 신규 신청 구역은 낮아진 기본 수수료율을 적용받은 뒤 기존 국비 지원 혜택도 이어서 받을 수 있다.

사전 컨설팅과 동의 요건

공공재개발을 희망하는 구역은 한국토지주택공사에 사전 컨설팅을 신청할 수 있다. 토지 등 소유자의 10% 이상이 동의하면 한국토지주택공사가 개략적인 사업계획과 추정 분담금을 분석한다.

사전 컨설팅은 공공재개발 신청을 검토하는 주민들이 사업의 큰 틀과 예상 부담을 살펴보는 절차다. 주민은 개략적인 사업계획과 추정 분담금 분석 결과를 바탕으로 공공재개발 참여 여부를 검토할 수 있다.

사업시행자 지정에 필요한 주민 동의요건을 토지 등 소유자의 3분의 2에서 60%로 낮추는 제도 개선도 진행되고 있다. 이 내용은 완료된 제도가 아니라 진입 문턱을 낮추기 위해 추진 중인 개선 사항이다.

용적률과 분양가 지원

공공재개발 구역은 수수료 인하 외에도 기존 지원을 적용받을 수 있다. 용적률은 법적상한용적률의 1.2배까지 완화받을 수 있으며 분양가상한제 적용 대상에서도 제외된다.

용적률 특례를 법적상한용적률의 1.3배로 높이는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안은 국회 본회의 상정을 앞두고 있다. 현재 적용되는 특례는 1.2배이며, 1.3배 특례는 법 개정을 전제로 한 내용이다.

사업비와 이주비 이자 지원

사업비 대출과 주민 이주비 대출에는 금리 지원도 적용된다. 대출금리가 연 1.8%를 넘으면 그 초과분을 최대 2%포인트까지 지원하는 방식이다.

제시된 사례에 따르면 1주택자가 기본이주비 3억 원을 연 4.8% 금리로 빌릴 경우 연간 600만 원의 이자를 줄일 수 있다. 이 지원은 정비사업 기간 중 주민에게 발생할 수 있는 이주비 금융 부담을 낮추는 장치다.

달라지는 내용 한눈에 보기

• 수수료율은 총사업비의 3%에서 1%로 낮아진다.
• 적용 기한은 2027년 12월 31일까지다.
• 적용 대상은 이 기간에 후보지 선정을 새로 신청하는 구역이다.
• 민간 방식으로 진행하던 구역도 기한 안에 공공재개발 후보지로 신청하면 적용 대상이 될 수 있다.
• 국비 지원은 수수료의 최대 15%까지 기존과 동일하게 유지된다.
• 주민 실부담 수수료는 총사업비의 0.85% 수준까지 낮아질 수 있다.
• 사업 관리 범위는 수수료 인하 이후에도 설계 검토와 공사비 산정, 시공 관리 등 기존 방식대로 유지된다.

이번 방안은 공공이 사업 전반을 맡는 구조를 유지하면서 주민이 부담하는 비용을 낮추는 데 초점이 맞춰졌다. 후보지 신규 신청 기한을 2027년 말까지로 정하고, 수수료 인하와 국비 지원, 금융 지원, 용적률 특례를 함께 적용해 공공재개발을 선택할 수 있는 여건을 넓힌다는 내용이다.