자금조달계획서 처음 쓸 때 헷갈리지 않는 방법

얼마 전 집을 사려는 지인이 계약금은 이미 냈는데 자금조달계획서에 대출 예정액까지 써야 하느냐고 물었습니다. 이름은 복잡해 보여도 이 서류가 묻는 건 단순합니다. 집값을 어떤 돈으로 마련하고, 매도인에게 어떻게 지급하며, 누가 입주할 예정인지 적는 것입니다. 다만 예금과 증여, 대출과 보증금을 섞어 쓰면 금액이 맞아도 설명하기 어려워집니다.

먼저 제출 대상인지 확인하기

개인이 주택을 살 때 투기과열지구나 조정대상지역에 있는 주택이라면 거래금액과 관계없이 제출 대상입니다. 두 지역에 해당하지 않더라도 실제 거래가격이 6억 원 이상이면 제출해야 합니다. 법인이 주택을 매수하는 경우에도 가격과 관계없이 대상입니다. 토지거래허가를 받아 허가구역의 주택을 매수하는 경우 역시 확인해야 합니다. 같은 동네라도 지정 여부와 적용 시점이 달라질 수 있으니, 계약한 주택의 소재지를 기준으로 신고관청이나 부동산거래관리시스템에서 확인하는 편이 정확합니다.

계약을 체결한 날부터 30일 이내에 부동산 거래 신고와 함께 내는 것이 기본입니다. 거래 신고서와 따로 제출할 수도 있지만 기한은 같습니다. 중개사가 거래 신고를 진행하더라도 자금의 출처와 입주 계획은 매수인이 확인해야 합니다. 제출 전에는 누가 계획서를 작성하고 증빙서류를 올릴지 중개사와 맞춰두면 접수 여부를 확인하기 편합니다.

집값을 자기자금과 차입금으로 나누기

가장 쉬운 출발점은 계약서의 거래금액을 적고, 그 돈이 어디서 오는지 하나씩 배분하는 것입니다. 예를 들어 8억 원짜리 집을 본인 예금 3억 원, 기존 집 매도대금 2억 원, 은행 주택담보대출 3억 원으로 산다면 세 항목의 합계가 8억 원이어야 합니다. 계약금 8천만 원을 이미 예금에서 냈다고 해서 예금 3억 원과 별도로 더하지는 않습니다. 계약금도 그 3억 원 안에 들어 있기 때문입니다.

자기자금에는 본인 명의 예금, 주식·채권·가상화폐 매각대금, 증여·상속받은 돈, 보유 현금, 기존 부동산 처분대금 등이 들어갑니다. 차입금에는 금융기관 대출, 취득하는 집의 임대보증금, 가족에게 빌린 돈 등이 들어갑니다. 부모가 준 1억 원이라면 실제로 갚을 돈인지부터 분명히 해야 합니다. 갚을 의무가 있는 차용금과 돌려줄 필요가 없는 증여금은 적는 칸이 다르고, 이후 설명에 필요한 자료도 달라집니다. 이름만 차용금으로 적기보다 실제 약정과 이체 내역이 그 내용과 맞는지가 중요합니다.

부부가 공동명의로 사는 경우에는 매수인마다 계획서를 작성합니다. 가령 8억 원짜리 집의 지분을 절반씩 취득한다면 각자 적은 조달금액의 합계가 거래 신고 금액 8억 원과 맞아야 합니다. 한 사람 통장에서 돈이 나간다는 이유만으로 상대방 몫까지 모두 그 사람의 자금으로 적으면 실제 자금 이동과 어긋날 수 있습니다. 지분, 자금 부담, 계좌 이체 흐름을 함께 확인해두세요.

지급 방식과 입주 계획은 따로 적기

돈의 출처를 적었다면 이제 매도인에게 어떻게 지급하는지도 표시합니다. 예금 3억 원과 대출 3억 원을 마련했다는 설명은 ‘어디서 왔는가’에 대한 답이고, 계좌이체 6억 원은 ‘어떻게 지급하는가’에 대한 답입니다. 같은 돈을 서로 다른 관점에서 적는 칸이므로 두 금액을 다시 합산하는 구조가 아닙니다. 기존 임대차보증금이나 대출을 승계한다면 지급 방식에서도 그 금액을 구분합니다. 현금이나 수표로 지급할 예정이라면 그 방식과 사유를 구체적으로 적어야 합니다.

입주 계획에는 계약 후 처음 누가 들어가 살지 적습니다. 본인과 같은 세대원이 들어가면 본인 입주, 세대가 분리된 가족이 들어가면 본인 외 가족 입주에 해당합니다. 임대할 예정이라면 임대 항목을 확인하고, 입주 예정 시기를 적어야 하는 경우에는 잔금일과 실제 이사 일정을 참고하세요. 허가구역의 주택이라면 허가 조건과 이용 계획이 맞는지도 함께 확인할 필요가 있습니다.

증빙서류는 적은 항목에 맞춰 준비하기

계획서를 내는 모든 거래에 증빙서류를 함께 붙이는 것은 아닙니다. 투기과열지구의 주택 거래나 허가를 받아 토지거래허가구역의 주택을 거래하는 경우에는 항목별 증빙서류가 필요합니다. 예금을 적었다면 예금잔액증명서, 부동산 처분대금을 적었다면 매매계약서, 대출을 적었다면 금융거래확인서나 대출신청서처럼 해당 금액을 설명할 수 있는 자료를 준비합니다. 증여·상속금은 신고서나 금액을 확인할 수 있는 자료를 살펴봐야 합니다. 국가법령정보센터에 실린 계획서 서식에도 항목별 첨부서류가 안내돼 있습니다.

아직 대출이 실행되지 않았거나 기존 집의 매매계약이 체결되지 않아 금액을 증명하기 어렵다면, 증빙 대상 거래에서는 그 사유를 적은 서류를 첨부할 수 있습니다. 무작정 확정된 돈처럼 쓰기보다 현재 확인된 계획과 진행 상황을 맞춰 적는 게 좋습니다. 제출 전에 거래금액과 자금 합계가 같은지, 같은 돈을 두 칸에 넣지 않았는지, 가족에게 받은 돈의 성격이 실제와 같은지 한 번만 더 확인해도 실수가 크게 줄어듭니다. 집을 살 때 돈의 흐름을 차분히 짚어보는 과정이라고 생각하면 서류가 조금 덜 낯설어집니다.