세종 전동면 임야 경매, 신건 18억

2026년 11월 19일 입찰 예정, 세종 전동면의 대규모 임야 경매 물건으로 감정가 18억에 신건으로 출발합니다. 주의할 점은 토석채취허가 취소와 산지복구 행정대집행 예정 사항입니다.

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경매물건 주소 세종특별자치시 전동면 봉대리 산8-5

세종특별자치시 전동면 봉대리에 위치한 이 임야는 총 128,926㎡, 약 39,000평에 달하는 대규모 부지입니다. 자연림으로 구성되어 있으며, 지상에는 제시외 수목과 휀스, 조경석 등이 포함되어 있어 자연 그대로의 환경을 느낄 수 있습니다. 다만, 공장저당법에 의해 기계와 기구가 포함된 점도 주목할 만합니다. 주변은 산지로 둘러싸여 있어 도시 생활과는 다소 거리가 있지만, 자연을 선호하는 투자자에게는 매력적인 요소일 수 있습니다.

이번 경매는 신건으로 감정가 18억 858만원에 시작합니다. 최저입찰가 역시 동일한 금액으로, 할인 없이 시작하는 만큼 낙찰가도 크게 낮아지지 않을 가능성이 높습니다. 주변 시세와 비교할 만한 직접적인 사례는 적지만, 대규모 임야라는 특성상 희소가치가 있을 수 있습니다. 예상 낙찰가는 감정가에 근접한 18억 9,901만원 전후로 예측됩니다.

말소기준권리는 2010년 1월 13일 설정된 근저당권으로, 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 제시외 건물과 토지에 신고된 시설들이 매각에서 제외되는 점, 그리고 송전선로로 인한 지상권 설정으로 가격 제한이 있다는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 산지복구 행정대집행 예정으로 인한 행정적 리스크도 무시할 수 없습니다. 자연림에 묘지가 있을 가능성도 배제할 수 없으며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성도 염두에 두어야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다.

솔직히 말하면, 이 물건은 대규모 임야라는 점에서 장기적인 투자 가치가 있을 수 있지만, 토석채취허가 취소와 산지복구 예정이라는 악재가 발목을 잡고 있습니다. 이러한 행정적 이슈가 해결된다면, 자연림이라는 특성을 활용한 개발 가능성도 엿볼 수 있습니다. 그러나, 분묘기지권과 같은 법적 리스크도 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

내 경험상 이런 대규모 임야는 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다. 예상 경쟁률은 다소 낮게 잡히지만, 행정적 리스크를 감안해 권장 입찰가는 감정가보다 약간 낮춘 18억 미만이 적절할 것입니다. 취등록세는 약 8,735만원 정도로 예상되며, 총 투자 금액은 19억을 넘길 수 있습니다. 이 모든 점을 고려해 신중한 판단이 필요합니다.