서구 변동 오피스텔 경매, 18.6억

11월 26일 입찰, 첫 유찰 후 최저가 18.6억으로 경쟁률 높을 듯합니다.

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경매물건 주소 대전광역시 서구 변동 59-5

대전 서구 변동에 위치한 이 오피스텔은 340.2㎡(약 102.9평)로 상당히 넓은 편입니다. 주거 및 상업지역으로의 접근성이 좋고, 인근에 다양한 편의시설이 있어 생활하기에도 편리한 위치입니다. 교통 여건도 양호해 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 요소가 많습니다.

감정가는 26억 7,104만원이었으나, 첫 유찰 후 18억 6,973만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 31% 할인된 가격입니다. 인근 오피스텔 시세와 비교했을 때 상당히 경쟁력 있는 가격으로 보입니다. 예상 낙찰가는 약 19억 6,321만원 정도로 추정됩니다.

말소기준권리는 2021년 5월 31일과 2022년 6월 2일 각각 설정된 근저당권입니다. 이들은 모두 낙찰 이후 소멸될 예정이지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확실히 파악해야 합니다. 제시외 건물과 확장발코니도 매각에 포함되므로, 건물 상태를 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

솔직히 말하면 대전 오피스텔 시장은 최근 몇 년간 꾸준한 수요가 있었습니다. 예상 연 수익률은 약 5% 이상으로 기대되며, 특히 이 지역의 오피스텔 공급 부족이 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 하지만 높은 가격대가 진입장벽으로 작용할 수 있는 점은 유의해야 합니다.

경쟁률이 높아질 가능성이 크기 때문에, 권장 입찰가는 최저가보다 약간 높은 19억 중반대로 설정하는 것이 좋겠습니다. 취등록세도 약 9,030만원으로 예상되므로, 총 투자금은 약 20억 중반대가 될 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서의 어려움이나 추가적인 수리비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.