선순위보증금 내역서 믿고 입찰할 뻔한 날

몇 년 전 다가구주택 경매 물건을 검토하다가 중개업소에서 선순위보증금 내역서 한 장을 받았습니다. 호실마다 보증금이 적혀 있었고 합계도 깔끔했죠. 그런데 법원 기록과 대조하니 전입자가 있는 한 호실이 빠져 있었습니다. 그날 입찰가를 적기 직전까지 갔는데, 서류 한 장을 더 본 덕분에 멈췄습니다.

다가구는 여러 세입자가 살아도 건물 전체가 하나의 경매 물건으로 팔리는 경우가 많습니다. 다른 호실의 보증금이 배당에 영향을 주고, 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금은 매수인이 떠안을 수도 있습니다. 그래서 저는 내역서의 합계보다 ‘빠진 사람이 없는가’를 먼저 봅니다.

내역서 한 장에 기대면 위험한 이유

현장에서 말하는 선순위보증금 내역서는 보통 임대인이나 중개인이 호실별 임대차 내용을 적어 만든 자료를 뜻합니다. 이름이 그럴듯해도 법원이 보증금과 순위를 확정해 준 문서는 아닙니다. 작성일이 오래됐거나 월세를 보증금으로 잘못 옮겨 적었을 수도 있고, 계약이 갱신되면서 금액이 달라졌을 수도 있습니다.

특히 ‘선순위’라는 글자만 보고 모든 세입자의 보증금을 한 덩어리로 취급하면 계산이 틀어집니다. 경매에서 매수인에게 대항할 수 있는지는 점유와 주민등록으로 대항력이 생긴 시점, 말소기준권리의 날짜 등을 따져야 합니다. 배당에서 먼저 돈을 받을 수 있는지는 확정일자와 배당요구 등 별도 요건을 봐야 하고요. 전입일과 확정일자가 같은 날 적혀 있어도 두 권리의 효력 발생 시점을 같은 것으로 단정하면 안 됩니다.

제가 받은 그 내역서에는 ‘총보증금 4억 2천만 원’이라고 쓰여 있었습니다. 처음에는 그 숫자를 넣고 입찰 상한을 계산했습니다. 하지만 빠져 있던 호실의 보증금이 얼마인지 확인할 수 없으니 4억 2천만 원은 확정된 비용이 아니었습니다. 모르는 금액을 0원으로 놓고 수익률을 계산하는 순간, 싸 보이는 물건이 만들어집니다.

법원 기록과 어디를 맞춰 봐야 하나

먼저 등기사항증명서에서 말소기준권리로 볼 권리와 접수일을 확인합니다. 이어 매각물건명세서의 임차인 현황과 매수인이 인수할 권리 관련 기재, 현황조사서의 점유자 진술을 나란히 놓습니다. 현황조사서는 조사 당시 확인한 내용이라 보증금의 진실까지 보증하지 않습니다. 매각물건명세서 역시 입찰 전에 최신 내용과 변경 여부를 다시 봐야 합니다.

• 호실별 점유자와 전입세대가 서로 맞는지
• 계약서상 보증금, 확정일자, 실제 보증금 지급 자료가 일치하는지
• 배당요구를 했다면 접수일이 사건의 배당요구종기 안에 들어오는지
• 임차권등기나 전세권 등 별도 등기가 있는지
• 빈방이라고 들은 호실에 실제 점유자가 없는지

전입세대확인서와 확정일자 부여현황도 대조할 자료입니다. 다만 입찰자가 모든 임대차 정보를 제한 없이 받아볼 수 있는 것은 아닙니다. 열람 자격과 범위는 확인해야 하고, 자료에 나오지 않는 계약이나 보증금 변경 가능성도 남습니다. 대법원 법원경매정보에 공개된 자료만으로 금액이 풀리지 않으면 사건 기록의 열람 가능 범위를 확인하고, 현장을 찾아 점유 상태를 살핍니다. 그래도 보증금이 미상이라면 그 불확실성을 입찰가에 반영하거나 물건을 놓는 편입니다.

보증금 2억이면 2억을 더 내는 걸까

숫자를 넣어보면 차이가 보입니다. 아래 금액은 계산을 설명하려고 바꾼 예시입니다. 대항력 있는 임차인의 인정 보증금이 2억 원이고, 경매대금에서 실제로 1억 4천만 원을 배당받는다면 남은 6천만 원이 매수인의 부담이 될 수 있습니다. 반대로 배당을 전혀 받지 못한다면 인수 가능 금액은 훨씬 커집니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 부담이 사라지는 건 아닙니다.

여기서 조심할 숫자는 ‘예상 배당액’입니다. 낙찰가가 예상보다 낮아지거나 앞선 채권과 집행비용이 달라지면 임차인에게 돌아가는 돈도 바뀝니다. 다가구라면 다른 임차인의 권리와 보증금까지 얽힙니다. 저는 보수적으로 배당액을 몇 가지 경우로 나눠 적고, 입찰가에 예상 인수액, 취득세, 등기비용, 수리비, 명도 비용과 보유 기간의 이자를 더해 봅니다. 선순위 임차인에게 보증금 잔액이 남는다면 인도 협의에도 그 문제가 따라옵니다.

예를 들어 시세를 8억 원으로 보고 6억 원에 낙찰받더라도, 인수할 보증금이 1억 원이고 기타 비용이 3천만 원이면 투입액은 벌써 7억 3천만 원입니다. 여기에 매도 비용과 세금까지 생각하면 처음 보였던 2억 원의 차익은 남지 않습니다. 대출이 가능할 거라는 기대만으로 이 간격을 메우기도 어렵습니다.

금액이 비어 있던 그 호실에서 멈춘 이유

그 물건은 현장에 가 보니 누군가 살고 있는 흔적이 있었고, 문 앞에는 최근 배달물이 놓여 있었습니다. 점유 사실만으로 임차인의 권리나 보증금이 증명되는 건 아닙니다. 그래도 내역서의 ‘공실’ 표기와 현장이 다르다는 건 분명했죠. 임대인 쪽 설명과 법원 기록도 서로 맞지 않아 저는 응찰하지 않았습니다. 나중에 얼마에 낙찰됐는지는 제 손익과 관계가 없었습니다.

초보 때는 서류에 적힌 합계가 답처럼 보입니다. 지금은 오히려 빈칸과 서로 다른 날짜를 오래 봅니다. 선순위보증금 내역서는 검토의 출발점으로는 쓸 만하지만, 그 종이만 믿고 입찰가를 쓰기에는 한 호실의 빈칸이 너무 비쌉니다.