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얼마 전 분양권 매물 계산표를 받아봤는데, 대출 칸에 딱 한 줄이 적혀 있었습니다. ‘중도금대출 3억 승계 가능.’ 매수인이 당장 마련할 돈은 계약금과 웃돈뿐이라는 설명도 붙어 있었죠. 경매 물건에서 선순위 권리 한 줄을 놓치면 계산이 무너지듯, 분양권은 이 ‘승계 가능’이라는 한 줄을 확인하지 않고 계약하면 입주 때 돈이 모자랄 수 있습니다.
중도금대출 승계는 매도인의 약속으로 끝나지 않는다
분양권 전매 대출을 이야기할 때 먼저 나눠야 할 돈이 있습니다. 공사 중 분양대금을 내는 중도금대출과 입주 시점에 받을 잔금대출입니다. 이름은 비슷해도 심사 시점과 조건이 다릅니다.
중도금대출이 붙은 분양권을 산다고 해서 매도인의 대출을 자동으로 이어받는 건 아닙니다. 매수인의 소득과 기존 대출, 보증 이용 현황을 바탕으로 취급은행과 보증기관이 다시 판단합니다. 한국주택금융공사도 보증 요건을 갖췄더라도 은행 심사에 따라 대출 가능 여부가 달라질 수 있다고 안내합니다. 은행 창구에서 ‘이 단지의 전매 매수인이 기존 중도금대출을 승계할 수 있는지, 제 조건으로도 가능한지’를 따로 확인해야 하는 이유입니다.
계약서에는 승계가 거절됐을 때 누가 언제 대출금을 갚고, 계약을 어떻게 처리할지도 적어야 합니다. ‘승계 협조’라는 말만으로는 부족합니다. 은행 승인 전에 웃돈부터 전액 건네는 일정이라면 저는 일단 멈춥니다. 대출 승계가 안 되면 기존 대출을 상환해야 할 수 있고, 그 돈을 단기간에 마련하는 건 전혀 다른 문제니까요.
웃돈 3천만 원짜리 매물에 현금이 얼마나 들까
숫자로 보면 착각이 더 잘 드러납니다. 분양가 5억 원, 매도인이 낸 계약금 5천만 원, 실행된 중도금대출 3억 원, 웃돈 3천만 원인 물건을 가정해보죠. 중도금대출 승계가 승인되고 다른 납부금이 없다면 매수인은 전매 때 매도인에게 계약금 5천만 원과 웃돈 3천만 원, 합계 8천만 원을 지급합니다. 중도금대출 3억 원은 매수인이 떠안고, 입주 때 남은 분양대금 1억 5천만 원도 준비해야 합니다.
여기서 ‘8천만 원이면 산다’는 말이 나옵니다. 하지만 그건 전매 당일의 현금입니다. 입주 때 잔금대출이 2억 5천만 원만 나온다면, 기존 중도금대출 3억 원을 갚는 데 5천만 원이 부족합니다. 남은 분양대금 1억 5천만 원까지 합치면 입주 때 필요한 현금은 2억 원입니다. 처음 지급한 8천만 원까지 더하면 자기자금 2억 8천만 원이 들어가는 셈이죠. 취득세, 중개보수, 대출이자, 유상옵션 비용은 아직 넣지도 않았습니다.
잔금대출 2억 5천만 원은 설명을 위한 가정일 뿐입니다. 실제 한도는 담보 평가, 지역 규제, 주택 보유 여부, 소득과 기존 채무, 은행 심사에 따라 달라집니다. 특히 중도금대출을 받았다는 사실이 같은 금액의 잔금대출을 보장하지는 않습니다.
입주자모집공고일만 보고 대출 규정을 판단하면 위험하다
현장에서 자주 듣는 말이 ‘옛날에 분양한 단지라 예전 대출 규정이 적용된다’는 겁니다. 그 말만 믿고 계약하기엔 위험합니다. 금융위원회의 주택대출 규제 안내에는 기존 입주자모집공고 단지라도 일정 시점 이후 분양권이 전매되면 종전 규정 적용 대상에서 빠질 수 있다는 내용이 있습니다. 어느 규정이 적용되는지는 공고일뿐 아니라 전매 신고일과 대출 종류까지 함께 봐야 합니다.
중도금대출은 일반적인 잔금대출과 총부채원리금상환비율, 즉 DSR 적용 방식도 다릅니다. 공사 중에는 대출이 가능했는데 입주가 가까워져 잔금대출을 신청하니 기존 신용대출 때문에 한도가 줄어드는 일이 생길 수 있습니다. 저는 매수인이라면 계약 전 취급은행에 중도금 승계 가능 여부를 묻고, 잔금대출은 소득 자료와 기존 채무를 들고 별도로 가심사를 받아보겠습니다. 상담받은 날짜와 전제 조건도 남겨둬야 나중에 숫자가 달라진 이유를 추적할 수 있습니다.
전매 자체가 가능한지도 앞에서 확인해야 합니다. 전매 제한기간은 단지의 입주자모집공고와 적용 법령에 따라 달라집니다. 사업주체나 분양사무실에서 명의변경 가능일과 필요 서류를 확인하고, 계약서에 적힌 유상옵션 미납금이나 연체 이자도 함께 받아보는 편이 안전합니다.
계약금 보내기 전 제가 확인하는 순서
- 분양계약서와 입주자모집공고로 전매 가능 시점, 잔금 일정, 옵션 계약을 확인합니다.
- 중도금대출 취급은행에 매수인 명의 승계 심사와 거절 시 처리 절차를 확인합니다.
- 소득과 기존 대출을 반영해 입주 시 잔금대출 가능 금액을 별도로 점검합니다.
- 매도인 지급액, 남은 분양대금, 중도금 상환액, 세금과 부대비용을 날짜별로 적습니다.
- 승계 불승인이나 명의변경 불가 상황을 계약서에서 어떻게 처리할지 합의합니다.
매도인이라면 웃돈 전부가 손에 남는 돈이라고 생각해서도 안 됩니다. 분양권 양도차익에는 양도소득세가 붙고, 국세청 안내상 보유기간에 따라 높은 세율이 적용됩니다. 양도 시점의 세금까지 계산해야 실제 손익이 보입니다. 매수인 역시 ‘나중에 전세를 놓아 잔금을 치르겠다’는 계획이라면 입주 시 임대가 가능한 조건인지, 보증금이 예상보다 낮아져도 버틸 현금이 있는지 따져야 합니다.
경매에서도 제가 입찰 전에 적는 숫자는 예상 수익보다 당장 막아야 할 돈입니다. 분양권도 같습니다. 전매 당일의 8천만 원과 입주 때 필요한 2억 원을 다른 칸에 써놓으면, 그제야 이 거래를 감당할 수 있는지 보입니다.
