보증금 증액계산 해봤더니 경매 순위가 달랐다

현장조사를 다니다 보면 임차인이 말하는 보증금과 경매 서류에 적힌 보증금이 다른 물건을 만납니다. 처음엔 서류가 늦게 갱신됐나 싶었는데, 계약서를 받아 보면 중간에 보증금을 올린 경우가 있죠. 이때 총액만 보고 입찰가를 쓰면 위험합니다. 경매에서는 처음 낸 돈과 나중에 올려준 돈의 순위가 다를 수 있습니다.

보증금 증액계산은 직전 금액부터 시작한다

주택 임대차에서 계약 기간 중 임대인이 보증금 증액을 청구하거나 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우, 증액 한도는 원칙적으로 기존 보증금의 5%입니다. 계산은 단순합니다. 직전 보증금에 0.05를 곱하면 증액 상한이고, 그 금액을 더하면 새 보증금의 상한이 됩니다.

예를 들어 보증금이 2억 원이라면 2억 원 × 5% = 1,000만 원입니다. 새 보증금은 최대 2억 1,000만 원으로 계산합니다. 2년이 지났다고 5%를 두 번 붙여 10%를 올리는 방식은 아닙니다. 법에서 정한 증액청구는 계약을 맺거나 직전에 증액한 뒤 1년 이내에는 할 수 없고, 5%도 무조건 올려 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 경제사정의 변동 등 증액을 청구할 사유가 있어야 합니다. 지역 조례에서 더 낮은 상한을 정했는지도 확인해야 하고요.

여기서 계약 형태를 꼭 구분해야 합니다. 계약갱신요구권을 행사한 갱신과 임차인이 바뀌어 새로 맺는 계약을 같은 5% 계산에 넣으면 안 됩니다. 기존 임차인과 어떤 방식으로 계약을 이어갔는지도 계약서와 갱신 통지 내용을 보고 판단해야 합니다. 저는 숫자를 계산하기 전에 계약일, 갱신요구 여부, 직전 증액일을 먼저 적어 둡니다.

경매에서는 올린 날짜가 금액만큼 중요하다

입찰장에서 더 조심할 부분은 여기입니다. 임차인이 처음부터 보증금 2억 원을 맡긴 것과 1억 8,000만 원으로 들어와 나중에 2,000만 원을 올린 것은 권리분석상 같은 이야기가 아닙니다. 대항요건을 갖추고 최초 계약서에 확정일자를 받은 시점, 근저당권 설정일, 증액 계약서의 확정일자를 시간순으로 놓아야 합니다.

가령 임차인이 2022년에 입주와 전입신고를 마치고 보증금 1억 8,000만 원인 계약서에 확정일자를 받았다고 해봅시다. 2023년에 은행 근저당권이 설정됐고, 2024년에 보증금을 2억 원으로 올리면서 증액 계약서에 새 확정일자를 받았습니다. 이 경우 최초 1억 8,000만 원과 나중에 더 낸 2,000만 원을 한 줄의 선순위 보증금으로 묶어서는 안 됩니다. 증액분은 그보다 먼저 설정된 근저당권자에게 앞선 권리라고 주장하기 어렵습니다. 대법원 판례도 저당권 설정 뒤 증액한 보증금으로 저당권자나 그 경매의 매수인에게 대항할 수 없다고 봅니다.

반대로 증액 계약서에 확정일자를 새로 받았다는 이유만으로 최초 보증금의 순위까지 뒤로 밀린다고 계산하는 것도 잘못입니다. 기존 계약서와 증액 계약서를 함께 보관하고, 실제 증액금을 지급한 내역까지 맞춰 보는 이유가 이겁니다. 확정일자를 받지 않은 증액분이라면 우선변제권 판단은 더 불리해질 수 있습니다.

숫자로 써 보면 입찰가가 달라진다

위 사례를 단순화해 매각대금이 1억 6,000만 원이라고 가정해 보죠. 임차인이 최초 보증금 1억 8,000만 원에 관해 매수인에게 대항할 수 있고, 그중 경매 절차에서 1억 6,000만 원을 배당받았다면 미회수액은 2,000만 원입니다. 그 금액은 매수인이 인수할 수 있어 입찰가 계산에 넣어야 합니다. 뒤에 증액한 별도의 2,000만 원까지 자동으로 매수인 인수액에 더하는 식은 위험합니다.

다만 이 계산은 배당받을 다른 선순위 채권이나 집행비용 등을 뺀 간단한 가정입니다. 실제 배당액은 채권액, 배당요구 여부, 조세채권, 다른 임차인에 따라 달라집니다. 배당받지 못한 최초 보증금이 매수인에게 남는지도 임차인의 대항력과 권리관계를 따져야 합니다. 그래서 저는 매각물건명세서의 보증금 한 칸만 보고 인수액을 확정하지 않습니다.

계약서 두 장을 펼쳐 놓고 확인하는 것

실무에서는 아래 순서로 적으면 빠뜨리는 일이 줄어듭니다.

• 최초 계약서의 보증금, 입주일, 전입신고일, 확정일자를 확인합니다.
• 등기사항증명서에서 근저당권과 압류 등 권리의 날짜를 순서대로 적습니다.
• 증액 계약서의 작성일, 증액분 지급일, 새 확정일자를 따로 적습니다.
• 현재 보증금에서 최초 보증금을 빼 증액분을 계산하고, 두 금액의 순위를 각각 판단합니다.
• 매각물건명세서와 현황조사서의 내용이 다르면 임차인 진술과 계약 자료를 더 확인합니다.

임차인 입장에서도 보증금을 올려줄 때는 등기사항증명서를 다시 봐야 합니다. 중간에 근저당권이 생겼다면 증액분의 회수 위험은 최초 보증금과 다를 수 있습니다. 증액 계약서를 쓰고 새 확정일자를 받는 절차도 빼놓지 말아야 합니다. 그렇다고 새 확정일자 하나로 먼저 생긴 근저당권보다 앞서게 되는 건 아닙니다.

제가 현장에서 배운 건 계산기보다 날짜를 먼저 믿으라는 겁니다. 보증금 2억 원이라는 숫자는 쉽지만, 그 돈이 언제 어떤 계약으로 지급됐는지는 서류를 두세 장 더 펼쳐야 보입니다. 그 수고를 건너뛴 입찰가가 가장 비싸게 돌아오곤 했습니다.