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얼마 전 오피스텔 경매 물건을 검토하다가 입찰가를 다시 쓴 적이 있습니다. 감정가보다 싸게 살 수 있겠다는 생각에 수익표부터 만들었는데, 옆에서 함께 보던 분이 “오피스텔은 주택 수에 안 들어가죠?”라고 묻더군요. 아파트 한 채를 이미 가진 분이었습니다. 이 질문에 확인 없이 답하면 입찰가 몇백만 원의 문제가 아니라, 나중에 아파트를 팔 때 세금 계산이 달라질 수 있습니다.
오피스텔 주택수 포함 여부는 세금마다 판단 기준이 다릅니다. 취득세에서 다음 주택을 살 때 몇 채로 세는지, 기존 아파트를 팔 때 양도소득세상 몇 채인지부터 나눠 봐야 합니다.
건축물대장에 업무시설이라고 끝나는 게 아닙니다
경매 서류에서 오피스텔은 대개 업무시설로 표시됩니다. 그래서 등기부와 건축물대장만 보고 주택이 아니라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 국세청은 양도소득세의 주택 여부를 판단할 때 공부상 용도보다 실제 사용 상태를 봅니다. 소유자가 사무실로 쓰지 않았더라도 임차인이 상시 거주했다면 주택으로 판단될 수 있습니다.
제가 현장에서 먼저 보는 건 임대차 내용입니다. 계약서에 ‘사무실’이라고 적혔는지보다 보증금과 월세 구조, 임차인의 사용 목적, 전입 흔적, 현장 상태를 같이 확인합니다. 전입신고 한 가지로 판정이 끝나는 것도 아닙니다. 전입이 없어도 실제로 살고 있었다면 다툼이 생길 수 있고, 반대로 싱크대와 침대가 있다는 사실만으로 상시 주거용이라고 단정하기도 어렵습니다.
예를 들어 아파트 한 채를 보유한 사람이 주거용 오피스텔을 낙찰받아 임대한 뒤 아파트를 판다고 해봅시다. 오피스텔을 빼고 1세대 1주택 비과세를 예상했다면 계산이 틀어질 수 있습니다. 국세청도 아파트와 주거용 오피스텔을 함께 보유하면서 아파트 양도 시 오피스텔을 주택 수에서 빠뜨린 사례를 잘못 신고하기 쉬운 경우로 안내합니다.
취득세는 ‘지금 낙찰’과 ‘나중에 주택 매수’를 따로 봅니다
오피스텔을 낙찰받을 때의 취득세와, 그 오피스텔을 보유한 채 나중에 아파트를 살 때의 취득세는 별개입니다. 뒤의 경우에는 기존 오피스텔이 주택 수에 들어가는지가 새 아파트의 세율 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 주거용 오피스텔이라도 모든 물건이 자동으로 포함되는 것은 아닙니다. 취득 시기, 재산세 과세 형태와 법령상 제외 요건을 확인해야 합니다.
행정안전부 안내에 따르면 2020년 8월 12일 이후 새로 취득한 오피스텔 중 재산세 과세대장에 주택으로 기재되고 주택분 재산세가 과세되는 경우가 주택 수 산정 대상입니다. 같은 날짜 전에 매매·분양계약을 맺은 경우 등은 경과 규정도 확인해야 합니다. 세입자가 산다는 말만 듣고 판단하거나, 현재 소유자에게 어떤 재산세가 부과되는지 확인하지 않은 채 입찰가를 쓰면 위험합니다.
예를 들어 오피스텔 낙찰 예정가가 1억 8천만 원이고, 1년 뒤 아파트를 살 계획이라면 이야기가 달라집니다. 오피스텔 자체의 취득 비용만 적을 게 아니라, 아파트 취득 시점의 세대별 주택 수와 적용 세율까지 두 가지 시나리오로 계산해야 합니다. 아파트의 소재지와 당시 규제지역 여부, 다른 주택 보유 현황에 따라 세액 차이가 생깁니다. 낙찰가를 300만 원 올릴지 고민하면서 이 계산을 빼는 경우를 의외로 자주 봅니다.
1억 원 이하라는 말도 기준 금액부터 확인해야 합니다
“싸게 사면 주택 수에서 빠진다”는 말은 절반만 맞습니다. 현행 지방세법 시행령은 주택 수를 산정하는 날의 시가표준액이 1억 원 이하인 오피스텔을 취득세 주택 수 산정에서 제외합니다. 여기서 보는 금액은 낙찰가가 아닙니다. 9천만 원에 낙찰받았어도 시가표준액이 기준을 넘으면 이 규정만으로 제외된다고 할 수 없습니다. 반대로 취득세에서 제외된다는 사실을 양도소득세 판단에 그대로 가져가서도 안 됩니다.
또 일정 기간 사용승인을 받은 소형 신축 오피스텔을 처음 유상 취득한 경우나, 정해진 기간에 취득한 소형 오피스텔을 요건에 맞춰 임대주택으로 등록한 경우에는 취득세 주택 수 산정에서 제외하는 규정이 있습니다. 면적, 취득가액, 사용승인일, 취득일, 임대 등록 기한을 모두 맞춰야 합니다. 경매 물건에 ‘소형 오피스텔’이라는 광고 문구가 붙었다고 적용되는 혜택은 아닙니다.
이 부분은 특히 잔금 일정과 맞물립니다. 경매에서는 매각허가 뒤 대금을 납부할 때까지 시간이 빠듯합니다. 나중에 세무사에게 물어보겠다고 미루면 이미 써낸 입찰가를 바꿀 수 없습니다. 예외 규정을 기대한다면 입찰 전에 해당 물건의 시가표준액과 취득 시점에 적용될 요건을 확인하는 편이 안전합니다.
입찰 전에는 세금보다 먼저 임차인부터 확인합니다
오피스텔의 사용 상태를 파악하는 일은 세금에서 끝나지 않습니다. 경매에서는 현황조사서와 매각물건명세서, 등기부를 함께 놓고 임차인의 점유, 전입 시점, 보증금과 배당 가능성을 봐야 합니다. 주거용으로 쓰는 임차인이 있다면 대항력과 인수할 보증금 여부가 입찰가를 크게 바꿀 수 있습니다. 명도 비용도 따로 잡아야 합니다.
- 건축물대장과 등기부에서 물건의 표시와 권리관계를 확인합니다.
- 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차 자료를 대조해 실제 점유와 사용 상태를 살핍니다.
- 관할 지방자치단체에 재산세가 주택분인지, 시가표준액은 얼마인지 확인합니다.
- 기존 보유 주택과 앞으로 매수하거나 팔 주택의 일정에 맞춰 취득세와 양도소득세를 각각 계산합니다.
제가 입찰표를 쓰기 전에 보는 건 예상 수익률보다 ‘내가 확인하지 못한 돈’입니다. 인수할 보증금, 명도비, 대출이자, 세금 중 하나만 빠져도 싸게 낙찰받았다는 기분은 금방 사라집니다. 오피스텔은 서류상 이름보다 실제 사용과 취득 시점이 중요합니다. 그 두 가지를 확인할 수 없는 물건이라면, 저는 예상 수익을 높여 잡기보다 입찰가부터 낮춥니다.
