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경매 물건을 볼 때는 낙찰가보다 먼저 세금과 밀린 비용을 적습니다. 그런데 상속받은 집은 계산기를 눌러 나온 숫자만 보고 예산을 잡는 분이 꽤 있더군요. 같은 아파트라도 누가 상속받는지, 그 가구에 다른 집이 있는지에 따라 취득세가 달라집니다. 입력값 하나를 잘못 고르면 차이가 수백만 원까지 벌어집니다.
집값부터 잘못 넣기 쉽습니다
상속 취득세 계산기에서 먼저 확인할 값은 매매 시세가 아니라 상속 당시의 시가표준액입니다. 지방세법은 상속으로 취득한 부동산의 취득세 과세표준을 시가표준액으로 정합니다. 아파트라면 공동주택 공시가격을 확인하는 식입니다. 근처 집이 5억 원에 팔렸다고 무작정 5억 원을 입력하면 예상 세액부터 어긋납니다.
예를 들어 상속받을 아파트의 시세가 5억 원이고, 적용할 시가표준액이 3억 원이라고 해보죠. 취득세 계산에는 우선 3억 원을 넣습니다. 다만 공시가격을 확인할 때는 상속이 시작된 시점에 적용되는 값을 봐야 합니다. 지금 화면에 보이는 가격을 과거 상속 건에 그대로 옮겨 적으면 안 됩니다.
여기서 자주 섞이는 게 상속세입니다. 상속세와 상속 취득세는 계산 목적과 평가 방식이 다릅니다. 상속세 신고 때 검토한 집값이나 대출 잔액을 취득세 계산기에도 그대로 넣으면 맞을 것 같지만, 그렇게 단순하지 않습니다. 담보대출이 1억 원 남아 있다고 해서 위 사례의 취득세 과세표준을 곧바로 2억 원으로 낮추는 것도 아닙니다.
2.8%를 넣기 전에 상속인의 집부터 봅니다
농지가 아닌 부동산을 상속받을 때 취득세 표준세율은 2.8%입니다. 농지는 2.3%입니다. 그런데 상속으로 1가구 1주택이 되는 경우에는 세율 특례가 적용돼 취득세율이 0.8%가 될 수 있습니다. 계산기에 ‘상속’을 선택하는 것만으로 이 특례가 자동 판정되는지 확인해야 합니다.
앞의 시가표준액 3억 원짜리 아파트가 전용면적 84㎡라고 가정해볼게요. 일반 상속 세율을 적용하면 취득세 840만 원과 지방교육세 48만 원, 합계 888만 원입니다. 같은 집에 1가구 1주택 특례가 적용되면 취득세 240만 원과 지방교육세 48만 원, 합계 288만 원입니다. 이 사례에서는 농어촌특별세가 붙지 않는 조건으로 계산했습니다. 두 금액의 차이는 600만 원입니다.
하지만 ‘나는 내 이름으로 집이 없으니 0.8%’라고 바로 판단하면 위험합니다. 지방세법 시행령상 가구 범위에는 배우자와 일정한 가족이 포함되고, 별도 주민등록표에 있어도 같은 가구로 보는 경우가 있습니다. 공동소유 주택이나 주택의 부속토지 역시 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 상속인이 여럿이라면 각자의 지분과 가구 상황도 따로 확인해야 합니다. 등본 한 장만 보고 특례를 확정하기 어려운 이유입니다.
계산기 합계에 빠진 돈도 있습니다
계산 결과에 취득세 본세만 보이면 지방교육세와 농어촌특별세를 별도로 확인해야 합니다. 위 84㎡ 사례는 국민주택 규모 이하라 농어촌특별세가 붙지 않는 경우입니다. 면적이 더 큰 주택은 달라질 수 있습니다. 지방교육세 역시 취득세율 숫자에 단순히 20%를 곱해 적는 방식으로 계산하면 틀립니다. 계산기 화면에서 세목별 금액을 펼쳐 보는 편이 안전합니다.
상속인이 두 명이고 각각 절반씩 받는다면 집 전체 세액을 한 사람 몫으로 잡아서도 안 됩니다. 각자가 취득하는 지분의 가액을 기준으로 계산합니다. 반대로 계산기에서 지분 50%를 입력해놓고 결과를 다시 반으로 나누는 실수도 봤습니다. 숫자를 넣기 전 등기부상 소유 지분, 상속재산 분할 협의 내용, 적용할 시가표준액을 나란히 적어두면 이런 오류가 줄어듭니다.
취득세 외에 소유권 이전등기 과정의 비용도 따로 듭니다. 채무를 승계한다면 앞으로 갚을 원리금도 현금 흐름에 넣어야 하고요. 경매에서 낙찰가만 보고 수익을 계산하면 잔금일에 막히듯, 상속도 세금 계산기 화면 하나로 필요한 현금을 다 파악할 수는 없습니다.
협의가 길어져도 신고 시계는 갑니다
상속 취득세 신고·납부 기한은 원칙적으로 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다. 가령 3월 12일에 상속이 시작됐다면 일반적인 기한은 9월 30일입니다. 형제끼리 누가 집을 가질지 아직 합의하지 못했다고 신고기한이 저절로 미뤄지지는 않습니다.
저라면 계산기를 켜기 전에 세 가지만 종이에 씁니다. 상속 당시 시가표준액, 실제 취득할 지분, 상속인 가구의 주택 보유 상황입니다. 그다음 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세를 각각 확인합니다. 특례 여부가 애매하면 관할 시·군·구 세무부서에 사실관계를 갖고 확인하는 게 낫습니다. 현장에서는 세율을 외운 사람보다, 자기 물건의 조건을 빠뜨리지 않은 사람이 돈을 덜 잃었습니다.
