분양권 주택수 포함 법령 따져보고 입찰을 접었다

얼마 전 경매 물건을 보던 지인이 전화를 했습니다. 시세보다 싸 보이는 아파트가 나왔는데, 자기 명의 집은 한 채뿐이라 취득세도 크게 걱정하지 않는다는 겁니다. 그런데 얘기를 더 듣다 보니 배우자 명의 분양권이 하나 있었습니다. 아직 입주도 안 했으니 집은 아니라는 말이 뒤따랐죠. 저는 그 자리에서 입찰가 계산을 멈추자고 했습니다. 분양권은 완공 전 권리이지만, 세금을 매길 때는 주택 수에 들어가는 경우가 있기 때문입니다.

집이 아닌데 주택 수에는 들어간다

분양권 주택수 포함 법령을 찾을 때 먼저 구분할 것은 ‘어떤 세금의 주택 수인가’입니다. 소득세법 제88조는 분양권을 주택 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위로 정의합니다. 아직 지어진 집의 소유권은 아닙니다. 하지만 기존 주택을 팔 때 적용할 양도소득세 규정과 새 주택을 살 때 적용할 취득세 규정은 이 권리를 주택 수 계산에 반영합니다.

양도소득세 쪽은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권인지가 중요한 출발점입니다. 그 이후 취득한 분양권은 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때 영향을 줍니다. 이전에 취득한 분양권이라면 같은 문장으로 답할 수 없습니다. 언제 취득했는지, 그 권리가 어떤 방식으로 생겼는지부터 확인해야 합니다. 청약 당첨, 최초 분양계약, 전매 취득의 날짜를 무심코 같은 날로 적어 두면 여기서부터 판단이 틀어질 수 있습니다.

또 ‘주택 수에 포함된다’는 말이 ‘분양권 자체에 곧바로 주택분 재산세나 종합부동산세가 붙는다’는 뜻은 아닙니다. 보유 단계의 세금은 과세 대상과 기준일을 따로 봅니다. 상담받을 때도 양도세, 취득세, 보유세 중 무엇을 묻는지 먼저 말해야 답이 정확해집니다.

기존 집을 팔 때는 취득일과 처분 시계를 같이 본다

예를 들어 2019년에 취득한 집 한 채가 있고, 2024년에 분양권을 새로 취득했다고 해보죠. 2025년에 기존 집을 판다면 분양권이 있다는 이유만으로 비과세를 무조건 포기할 필요는 없습니다. 소득세법 시행령 제156조의3에는 일시적으로 1주택과 1분양권을 보유한 세대의 특례가 있습니다. 일반적으로 기존 집을 취득한 뒤 1년 이상 지나 분양권을 취득하고, 분양권 취득일부터 3년 이내에 기존 집을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 판단합니다. 기존 집 자체의 보유·거주 요건도 충족해야 합니다.

그 3년을 넘겼다면 곧바로 끝나는 것도 아닙니다. 같은 조에는 새 주택이 완성된 뒤 일정 기간 안에 기존 집을 팔고, 새 집으로 이사해 계속 거주하는 경우의 특례도 있습니다. 2026년 11월 기준 조문은 완성 후 3년 이내 이사와 1년 이상 계속 거주, 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 기존 집 양도 등의 요건을 둡니다. 입주 예정일만 보고 기존 집 매도일을 정했다가 공사 일정이 밀리거나 실제 이사가 늦어지면 계획이 꼬입니다. 계약서의 날짜, 준공 관련 서류, 실제 이사 일정을 한 장에 펼쳐 놓고 봐야 합니다.

제가 현장에서 자주 보는 실수는 ‘분양권 하나쯤은 아직 집이 아니니까’라며 기존 집의 비과세를 확정 수익처럼 계산하는 겁니다. 비과세는 세금이 자동으로 사라지는 표가 아닙니다. 세대 구성과 취득 순서, 종전 주택의 요건을 모두 맞춰야 합니다.

경매 아파트 취득세는 입찰 전에 계산한다

앞서 전화한 지인의 경우에는 기존 집 한 채에 배우자 분양권 한 개를 보유한 상태에서 경매 아파트를 추가로 낙찰받으려 했습니다. 취득세에서는 지방세법 시행령 제28조의4가 중요합니다. 새 주택을 취득하는 날을 기준으로 세대가 소유한 주택뿐 아니라 주택분양권 등도 주택 수 산정에 반영합니다. 배우자 명의라서 내 계산에서 빼도 된다고 생각하면 위험합니다. 취득세는 개인 명의만 적어 보는 계산이 아니라 세대 기준으로 따지는 부분이 있기 때문입니다.

다만 여기에도 시점과 예외가 있습니다. 주택분양권을 언제 계약하거나 취득했는지, 해당 주택이 중과 대상에서 제외되는지, 일시적 2주택 요건에 맞는지에 따라 결과가 달라집니다. 2020년 8월 12일 전후에 걸친 계약이라면 당시 적용 규정과 경과조치까지 확인해야 합니다. 더구나 분양권으로 나중에 완성된 주택을 취득할 때의 주택 수는 원칙적으로 그 분양권의 취득일을 기준으로 산정하는 규정도 있습니다. 현재 가진 집 수만 세어서는 부족한 이유입니다.

가령 낙찰가를 4억 원으로 적고 취득 관련 비용을 1%만 잡으면 400만 원입니다. 적용 세율이 달라져 비용이 수천만 원 늘어난다면 입찰 상한도 크게 바뀌겠죠. 이 숫자는 실제 세액을 계산한 사례가 아니라, 세율을 잘못 잡았을 때 손익이 얼마나 흔들리는지 보여 주는 단순 예시입니다. 경매는 낙찰 뒤 취득세가 예상보다 높다고 해서 입찰가를 다시 쓰지 못합니다. 저는 명도비와 수리비를 넣기 전에 세대의 주택·분양권 목록부터 확인합니다.

계약서 한 장이 입찰가를 바꾼다

입찰 전에는 본인과 배우자의 주택 및 분양권을 모두 적고, 각각의 취득일과 계약 경위를 확인합니다. 분양계약서, 전매계약서, 잔금 지급 자료처럼 날짜를 뒷받침할 서류도 같이 봅니다. 그런 다음 기존 집을 팔 계획인지, 경매 아파트를 보유할 계획인지에 맞춰 양도세와 취득세를 별도로 계산합니다. 국세청의 양도소득세 안내와 국가법령정보센터의 현행 조문을 대조하고, 취득세 판단이 애매하면 물건 소재지 관할 지방자치단체에 사실관계를 적어 확인하는 편이 안전합니다.

그 지인에게는 낙찰 예상가를 먼저 낮춰 적어 보자고 했습니다. 세금이 얼마인지 확정하기 전에는 ‘싸게 낙찰받았다’는 말도 아직 이릅니다. 분양권의 계약 날짜 한 줄을 확인하는 일이 경매장에서 몇 번 더 손을 드는 것보다 돈을 지킬 때가 있습니다.