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입찰장에서 예상 수익을 적어 온 분이 취득세 계산에서 멈칫하는 걸 본 적이 있습니다. 본인 명의 아파트는 없는데 분양권이 하나 있었거든요. ‘아직 집도 안 지어졌는데 주택 수에 들어가나요?’라는 질문이 나왔습니다. 이때 청약, 취득세, 양도소득세를 한데 묶어 답하면 위험합니다. 같은 분양권이라도 무엇을 계산하느냐에 따라 답이 달라집니다.
낙찰가 4억 원을 적기 전에 세금부터 다시 봤다
숫자를 단순하게 놓고 보겠습니다. 분양권 하나를 가진 사람이 조정대상지역의 아파트를 경매로 4억 원에 취득한다고 가정해 보죠. 그 분양권이 취득세 주택 수에 포함되고 별도 예외가 없다면, 낙찰받은 아파트는 1세대 2주택 취득으로 판정될 수 있습니다. 이 경우 취득세율 8%를 적용하면 본세만 3,200만 원입니다. 1%를 예상했다면 400만 원이니 차이가 2,800만 원입니다. 지방교육세 등은 뺀 단순 비교인데도 입찰가를 다시 써야 할 금액입니다.
실제 세율은 지역, 취득 시점, 기존 주택과 분양권의 취득 경위, 일시적 2주택 특례나 중과 제외 여부에 따라 달라집니다. 행정안전부가 안내하는 취득세 주택 수에는 일정한 분양권이 들어갑니다. 또 지방세법 시행령은 분양권으로 완성된 집을 취득할 때 주택 수를 판정하는 기준 시점도 따로 두고 있습니다. ‘준공될 때쯤 기존 집을 팔면 되겠지’ 하고 입찰하는 건 그래서 위험합니다. 분양권 계약일과 그 사이 세대의 주택 취득·처분 이력을 먼저 펼쳐야 합니다.
취득세와 양도세의 날짜가 서로 다르다
분양권 주택수 산정에서 가장 많이 놓치는 건 날짜입니다. 취득세 중과를 위한 주택 수에는 원칙적으로 2020년 8월 12일 이후 계약한 주택 분양권이 포함됩니다. 양도소득세에서 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 여부 등을 판단할 때는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 중요한 기준입니다. 날짜가 비슷해 보여도 같은 규정이 아닙니다. 오래된 분양권이면 두 세금 모두 무조건 빠진다고 외우거나, 새 분양권이면 모든 세금에서 똑같이 한 채라고 외우면 틀리기 쉽습니다.
예를 들어 기존 아파트 한 채를 가진 세대가 2022년에 분양권을 샀다면, 그 아파트를 팔 때 분양권을 모른 척하고 1세대 1주택 비과세를 신고할 수는 없습니다. 다만 일시적으로 1주택과 1분양권을 보유한 경우에는 소득세법 시행령의 특례를 검토할 수 있습니다. 기존 주택 취득 후 분양권을 산 시점, 기존 주택 양도 시점, 신축 주택 완공 후 이사와 거주 요건을 함께 봅니다. 국세청도 신축 주택 완공 후 종전 주택을 기한 안에 팔았더라도 세대의 이사·거주 요건을 채우지 못해 비과세가 부인된 사례를 안내합니다.
취득일도 계약서 첫 장의 날짜만 보고 단정하면 안 됩니다. 최초 공급계약인지, 남의 분양권을 사 온 것인지, 증여나 공동명의 변경이 있었는지에 따라 확인할 서류와 적용 규정이 달라집니다. 권리분석할 때 등기부 한 장으로 끝내지 않는 것과 비슷합니다. 공급계약서, 분양권 매매계약서, 거래신고 자료, 명의변경 내역을 한 줄로 이어 놓아야 합니다.
청약에서는 또 다른 기준을 쓴다
청약할 때의 무주택 여부는 세금 계산표를 그대로 가져다 쓰지 않습니다. 주택공급에 관한 규칙은 분양권 등을 보유한 경우 원칙적으로 주택을 소유한 것으로 보면서도 예외를 따로 둡니다. 2018년 12월 11일 개정 규정의 적용 대상인지도 입주자모집승인 신청 시점과 취득 경위를 살펴야 합니다. 같은 분양권을 두고 ‘취득세는 포함되니 청약도 무조건 탈락’이라고 말할 수 없는 이유입니다.
반대로 종합부동산세는 주택분 재산세 납세의무를 바탕으로 판단합니다. 아직 완공되지 않은 분양권 자체를 이미 지어진 주택처럼 종부세 과세 대상에 더하는 방식은 아닙니다. 다만 완공 후 실제 주택을 취득하면 그때부터 과세기준일의 보유 상황을 다시 봐야 합니다. 결국 ‘주택 수가 몇 채냐’보다 ‘어느 제도의 어느 날짜에 몇 채로 보느냐’가 정확한 질문입니다.
입찰 전에는 분양권 이력표를 한 장 만든다
제가 입찰가를 적기 전에 확인하는 순서는 단순합니다. 먼저 세대원별 주택·분양권·입주권 보유 현황을 모읍니다. 다음으로 각 물건의 공급계약일, 승계 매수일, 잔금일, 처분 예정일을 시간순으로 적습니다. 낙찰받을 물건의 소재지가 취득 시점에 조정대상지역인지, 취득세 중과 제외나 일시적 2주택 요건에 해당하는지 확인합니다. 경매는 입찰일에 돈이 전부 나가는 일이 아니어서, 낙찰 뒤 취득 시점까지의 변화도 계산에 넣어야 합니다.
그다음 예상 취득세를 두세 가지 경우로 나눠 입찰표 옆에 써 둡니다. 예컨대 일반세율을 적용받는 경우와 중과세율이 적용되는 경우의 총비용을 각각 계산합니다. 여기에 명도비, 체납 관리비 중 인수할 수 있는 금액, 수리비, 대출 이자까지 더해야 비로소 남는 돈이 보입니다. 세율 판단이 애매한데 높은 수익률만 믿고 밀어붙이는 물건은 초보에게 특히 버겁습니다.
분양권 한 장은 손에 잡히는 집이 아니라서 자꾸 계산에서 빠집니다. 그런데 낙찰 후에는 그 한 장이 수천만 원의 차이를 만들 수 있습니다. 저는 분양권이 있는 세대라면 권리분석표 옆에 세금별 주택 수와 기준 날짜를 따로 적습니다. 그 칸이 채워지기 전에는 입찰가도 확정하지 않습니다.
