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경매로 산 집을 되팔고 나서 매수인에게 연락을 받은 적이 있습니다. 구청에서 거래금액을 확인하겠다며 소명서와 자료를 요청했다는 겁니다. 매매계약서에 적힌 금액도 맞고 계좌이체도 했는데, 막상 서류를 펼치니 어느 돈을 어느 칸에 설명해야 할지 헷갈리더군요. 제가 먼저 확인한 건 계약서의 가격과 실제 오간 돈의 흐름이었습니다.
경매 투자자라면 여기서 거래를 구분해야 합니다. 법원 경매에서 낙찰받은 과정과, 낙찰받은 집을 나중에 매수인에게 매도한 계약은 서로 다른 거래입니다. 이 글의 부동산 거래신고 소명서 예시는 후자의 매매계약에 대해 신고한 가격을 확인해 달라는 요청을 받은 상황을 가정합니다.
소명 요청서를 받으면 날짜와 요청 범위부터 본다
요청서를 받았다고 곧바로 허위 신고를 했다는 뜻은 아닙니다. 신고 내용의 사실 여부를 확인하는 절차일 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 신고관청이 계약서와 거래대금 지급 증명자료 등을 요구할 수 있도록 합니다. 시행규칙은 자료를 요청할 때 사유, 자료의 범위와 내용, 제출기한을 서면에 적도록 정하고 있습니다.
저라면 통지번호와 제출기한을 먼저 적어둡니다. 이어서 누가 소명해야 하는지, 계약서만 필요한지, 대금 지급 내역과 자금 마련 자료까지 요구하는지 읽습니다. 서류가 오래돼 은행 자료를 찾는 데 시간이 걸린다면 기한을 넘긴 뒤 설명하기보다 담당 부서에 필요한 자료와 제출 방법을 미리 확인하는 편이 낫습니다. 요청서마다 확인하려는 내용이 다르니 인터넷에 떠도는 한 장짜리 예시를 그대로 내는 건 위험합니다.
부동산 거래신고 소명서 예시를 숫자로 써보면
아래는 작성 방식을 보여주기 위한 가상 사례입니다. 경매로 취득했던 아파트를 3억 2천만 원에 매도했고, 신고금액과 실제 계약금액이 같다고 가정하겠습니다. 매수인이 계약금 3천만 원, 중도금 7천만 원, 잔금 2억 2천만 원을 매도인 계좌로 보냈다면 세 금액의 합계도 3억 2천만 원이어야 합니다.
소명서의 부동산 소재지와 면적은 계약서 및 등기 자료에 맞춰 적고, 신고금액과 실제 거래금액에는 각각 3억 2천만 원을 적습니다. 중개 거래였다면 중개사 정보와 계약조건을 해당 칸에 씁니다. 실제로 중개하지 않은 사람을 편의상 기재해서는 안 됩니다. 국가법령정보센터에 실린 부동산거래신고 소명서 서식에는 소명의견란이 따로 있고, 공간이 부족하면 별지를 사용할 수 있습니다.
소명의견에는 장황한 사정보다 확인 가능한 사실을 순서대로 적는 게 좋았습니다. 예를 들면 이렇게 쓸 수 있습니다. ‘본인은 해당 부동산의 매도인입니다. 매매계약서상 거래금액과 신고금액은 모두 3억 2천만 원입니다. 매수인으로부터 계약금 3천만 원, 중도금 7천만 원, 잔금 2억 2천만 원을 각 약정일에 본인 명의 계좌로 받았습니다. 계약서 사본과 각 입금 내역을 첨부합니다.’ 실제 제출할 때는 송금 날짜, 계좌 명의, 계약서의 지급 약정과 일치하는지까지 대조해야 합니다.
잔금 중 일부를 기존 임차인 보증금 승계로 처리했다면 위 문장을 그대로 쓰면 안 됩니다. 매수인이 매도인 계좌로 보낸 돈과 승계한 채무를 구분해 계약서 특약, 임대차계약서, 관련 지급 자료에 맞춰 설명해야 합니다. 계약가격과 통장 입금액이 다른 이유를 숨기지 않고 숫자로 연결하는 게 소명의 출발점입니다.
통장 내역 한 장보다 돈의 흐름이 중요했다
경매 물건을 정리할 때도 저는 낙찰가만 보고 수익을 계산하지 않습니다. 취득세, 명도비, 수리비, 이자까지 날짜별로 적어둡니다. 거래신고 소명에서도 비슷합니다. 계약금이 언제 누구 계좌에서 나왔고, 중도금과 잔금이 어디로 들어갔는지 한 줄씩 맞춰야 합니다. 다만 경매 취득비용은 매도계약의 거래가격 자체를 증명하는 자료와 목적이 다릅니다. 요청받지 않은 비용 자료를 잔뜩 붙인다고 가격 차이가 설명되지는 않습니다.
시행규칙상 요구될 수 있는 자료에는 거래계약서, 입금표나 통장 사본뿐 아니라 매수인의 대출, 예금 해약, 주식·채권 처분을 보여주는 자료도 있습니다. 소명서 서식은 임대차계약서와 중개대상물 확인·설명서 같은 증거자료도 예로 듭니다. 내가 매도인인지 매수인인지, 요청서가 무엇을 확인하려는지에 따라 붙일 자료를 골라야 합니다.
거래내역을 제출할 때는 해당 입출금이 보이도록 날짜, 금액, 보내는 사람과 받는 사람을 확인합니다. 관계없는 거래까지 무작정 제출하기보다 요청 범위를 읽고 필요한 부분을 담당 부서와 맞추는 게 좋습니다. 가족이 대신 송금했거나 대출금이 곧바로 매도인에게 지급됐다면 그 연결 관계를 설명할 자료도 챙겨야 합니다. ‘잔금 지급 완료’라는 문장만으로는 계좌 명의가 다른 이유가 드러나지 않습니다.
가장 곤란한 건 기억에 기대어 빈칸을 채우는 일
현장에서 종종 듣는 말이 ‘대충 시세보다 싸게 팔았다고 쓰면 되지 않느냐’입니다. 그런데 가격이 낮았던 사정과 실제로 얼마를 주고받았는지는 별개입니다. 누수나 수리 필요성 때문에 가격을 낮췄다면 당시 사진, 수리 견적, 계약 협의 내용처럼 남아 있는 자료를 확인할 수 있습니다. 없는 견적을 뒤늦게 만들어 붙이거나 날짜를 기억나는 대로 쓰면 설명 전체의 신뢰가 흔들립니다.
현금으로 주고받은 돈이 있다면 더 조심스럽습니다. 현금이었다는 말만 적기보다 인출 경위와 지급 시점, 상대방의 수령 자료를 맞춰봐야 합니다. 금액이나 지급 방식이 계약서와 다르다면 먼저 실제 거래내용을 확인해야 합니다. 소명서는 틀린 숫자를 그럴듯하게 포장하는 글이 아니라, 신고한 내용과 증빙이 어디서 맞고 어디서 다른지 밝히는 문서입니다.
저는 소명서를 쓰기 전 계약서 옆에 작은 표부터 만듭니다. 약정 금액, 지급일, 실제 지급액, 증빙 파일을 한 줄에 놓고 합계를 다시 계산합니다. 경매에서도 권리분석의 한 줄을 넘겨짚으면 손실이 커지듯, 거래신고 소명에서는 설명 한 문장보다 빠진 입금 한 건이 더 오래 발목을 잡습니다.
