부동산 거래신고 소명서 받아보니 통장부터 찾게 됐다

경매로 산 집을 되팔 때마다 잔금이 들어온 통장 내역을 따로 저장한다. 매매가 끝나면 서류도 끝났다고 생각하기 쉬운데, 몇 달 뒤 거래가격을 확인할 자료를 내라는 연락이 올 수 있어서다. ‘부동산 거래신고 소명서’라는 이름부터 겁먹는 분도 봤다. 제가 먼저 확인하는 건 단순하다. 관청이 어느 거래의 어떤 숫자를 묻는지, 계약서와 실제 돈의 흐름이 맞는지다.

소명서를 받았다고 바로 허위신고는 아니다

부동산 거래신고법 제6조에 따라 신고관청은 신고 내용이 빠졌거나 정확하지 않다고 판단하면 계약서와 대금 지급 자료 등을 요구할 수 있다. 주변 시세와 신고가격의 차이, 거래 조건, 대금 지급 방식 등을 확인하는 과정이다. 소명 요청 자체가 위반 판정은 아니다. 그렇다고 서랍에 넣어둘 편지도 아니다.

공문을 받으면 물건 주소와 계약일, 요구받은 사람, 제출기한, 담당 부서부터 읽는다. 매수인에게 온 요청인지 매도인에게 온 요청인지에 따라 준비할 자료도 달라진다. 거래를 중개한 공인중개사에게 별도로 자료를 요구하는 경우도 있다. 전화로 서류를 안내받았다면 요청 범위와 제출 방법을 다시 확인하고 기록해 둔다. 기한 안에 자료를 모으기 어렵다면 담당자에게 사정을 설명하고 필요한 절차를 확인하는 편이 낫다.

경매 낙찰가와 나중에 판 매매가는 구분해야 한다

경매 투자자는 여기서 자주 헷갈린다. 법원 경매의 낙찰은 일반적인 매매계약 체결과 절차가 다르다. 이번 소명 요청이 낙찰 자체에 관한 것인지, 낙찰받은 부동산을 나중에 매도하며 신고한 거래에 관한 것인지 공문부터 봐야 한다. 경매 낙찰가가 낮았다는 이유만으로 재매도 가격까지 낮게 신고할 수 있는 건 당연히 아니다.

예를 들어 2억 8천만 원에 낙찰받은 주택을 수리한 뒤 3억 6천만 원에 팔았다고 하자. 소명 대상이 재매도 계약이라면 설명할 숫자는 3억 6천만 원의 계약과 입금 내역이다. 낙찰대금 영수증과 수리비 자료는 가격 차이를 이해시키는 보조 자료가 될 수 있지만, 매수인에게 실제로 받은 돈을 증명하는 자료를 대신하지는 못한다. 이 금액은 설명을 위한 가상 사례다.

시세보다 싸게 판 사정도 마찬가지다. 임차인 인도 문제, 누수, 급한 처분 같은 사유는 설명할 수 있다. 다만 ‘급매였다’는 한 문장만 적기보다 당시 매물 상태와 계약 조건을 보여주는 자료를 함께 붙여야 말이 선다. 현장에서 제가 배운 건 사연보다 날짜가 적힌 문서가 오래 버틴다는 점이다.

계약금부터 잔금까지 숫자를 한 줄씩 맞춘다

소명서를 쓰기 전 계약서를 옆에 놓고 돈이 움직인 순서대로 적는다. 계약일, 계약금, 중도금, 잔금, 각 지급일과 금액을 통장 거래내역에 대조한다. 계약서상 잔금일과 실제 입금일이 달라도 곧바로 잘못된 거래라는 뜻은 아니다. 왜 달라졌는지 확인할 수 있는 문자, 합의서, 이체 내역을 묶어 설명하면 된다.

매도인이라면 매수인에게서 받은 계약금·중도금·잔금의 입금 내역을 확인한다.
매수인이라면 매도인에게 보낸 이체 내역과, 요청받은 범위에 맞춰 대출 실행 내역 등 자금 마련 자료를 준비한다.
대금 일부를 기존 채무 승계나 보증금 반환과 상계했다면 계약 문구와 관련 증빙을 함께 맞춘다.
현금이나 수표가 오갔다면 출금 기록만으로 지급 상대와 수령 사실이 드러나는지 살핀다. 확인되지 않는 부분은 확인된 것처럼 쓰지 않는다.

가령 신고금액이 3억 6천만 원인데 통장 입금액을 더하니 3억 3천만 원이라면, 차액 3천만 원부터 찾아야 한다. 기존 임차인 보증금을 매수인이 승계했는지, 대출금이 금융기관에서 바로 지급됐는지, 단순히 계좌를 빠뜨렸는지에 따라 설명이 완전히 달라진다. 숫자가 맞지 않은 채 ‘정상 거래’라고만 쓰면 담당자가 다시 물을 수밖에 없다.

짧게 쓰되 설명과 증빙을 붙여 낸다

소명서에는 거래 경위, 실제 계약금액, 대금 지급 방식, 신고 내용과 자료 사이에 차이가 있다면 그 이유를 시간순으로 적는다. 저는 ‘언제, 누가, 누구에게, 얼마를, 어떤 방식으로 지급했는가’를 한 문장씩 쓰는 편이다. 각 문장 옆에는 계약서 사본, 해당 날짜의 거래내역, 대출 실행 자료처럼 확인 가능한 서류를 붙인다. 관청에서 보낸 서식이 있다면 그 서식을 우선 사용한다.

자료를 제출할 때는 공문에서 요구한 범위를 확인하고, 제출 서류의 사본과 접수 사실을 남겨 둔다. 제출하지 않거나 사실과 다른 자료를 내면 과태료 문제가 생길 수 있다. 실제 신고금액이 틀렸다는 사실을 발견했다면 소명 문장으로 덮지 말고 담당 부서에 사실관계와 후속 절차를 바로 확인해야 한다. 세금 문제까지 얽혀 있다면 세무 전문가에게 거래 전체를 보여주는 게 안전하다.

경매에서는 권리관계 한 줄을 놓쳐 손해를 보지만, 매도 뒤에는 통장 한 줄을 못 찾아 애를 먹기도 한다. 낙찰 관련 서류와 재매도 계약서, 대금 내역을 거래별로 묶어 두는 습관이 결국 가장 값싼 대비책이었다.