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얼마 전 신혼부부 한 쌍과 분양 공고문을 보다가 청약통장 잔액에서 손이 멈췄다. 서울 아파트 신혼부부 특별공급을 생각하고 있었는데, 신청할 사람의 통장에는 260만 원이 들어 있었다. 배우자 통장에는 400만 원이 넘었다. 두 통장을 더하면 넉넉하다고 생각하기 쉽다. 그런데 청약은 그렇게 계산하면 안 된다. 경매 현장에서도 등기부 한 줄을 대충 넘기면 돈이 묶인다. 청약에서는 공고문 한 줄이 같은 일을 한다.
부부 통장 두 개를 더해도 되는 줄 알았다
신혼부부 특별공급 청약통장을 볼 때 먼저 정할 사람은 신청자다. 신청자 본인의 통장으로 가입 기간과 납입 조건을 확인해야 한다. 배우자에게 더 오래된 통장이 있다고 해서 신청자 통장의 부족한 예치금이나 납입 횟수가 저절로 채워지지는 않는다. 민영주택 일반공급 가점 계산에서 배우자 통장 가입 기간을 일부 인정하는 제도와도 구분해야 한다.
위 부부가 신청하려던 곳이 전용면적 85㎡ 이하 민영주택이고, 신청자의 공고일 현재 거주지가 서울이라면 통장 예치기준금액은 300만 원이다. 신청자 통장에 260만 원만 있다면 40만 원이 모자란다. 배우자 통장의 400만 원을 옆에 적어 놓아도 그 차액은 사라지지 않는다. 실제로는 공고일 당시 통장 잔액과 가입 기간을 확인해야 하므로, 공고가 뜬 뒤에야 돈을 넣고 이미 지난 기준일을 맞추려 해서는 곤란하다.
지역별 기준도 헷갈린다. 전용 85㎡ 이하 민영주택의 예치금은 서울·부산 300만 원, 그 밖의 광역시 250만 원, 그 외 지역 200만 원이다. 단지가 어디에 있느냐만 볼 게 아니라 신청자의 주민등록상 거주지역을 기준으로 확인한다. 이 차이를 모르고 ‘경기도 아파트니까 200만 원이면 되겠지’라고 적어 두면 서울 거주 신청자는 출발부터 틀릴 수 있다.
민영은 예치금, 공공은 납입 인정 횟수부터 본다
민영주택 신혼부부 특별공급에서는 대체로 청약통장 가입 후 6개월이 지났는지, 해당 면적과 지역의 예치금이 채워졌는지가 먼저 걸린다. 반면 공공분양 신혼부부 특별공급은 가입 기간 6개월에 월 납입 6회 이상이라는 조건을 보는 유형이 많다. 잔액만 크게 넣었다고 여섯 달이 지나거나 여섯 번 납입한 기록이 생기는 건 아니다.
가령 통장을 만든 지 8개월 된 사람이 한 번에 300만 원을 넣었다고 하자. 민영주택에서는 예치금 조건을 검토할 수 있지만, 공공분양에서 요구하는 납입 인정 횟수까지 6회가 됐다고 단정할 수는 없다. 반대로 매달 꼬박꼬박 여섯 번 냈어도 민영주택 신청자의 예치금이 기준에 못 미치면 문제가 된다. 통장 앱에 보이는 입금 내역만 보고 판단하지 말고 청약통장 순위 확인서의 납입 인정 횟수를 확인하는 편이 안전하다.
공공분양은 같은 신혼부부 대상이라도 나눔형, 선택형, 일반형 등 공급 유형에 따라 선정 방식이 다르다. 어떤 공고는 납입 인정 횟수가 배점에 들어가 6회, 12회, 24회 구간에서 점수가 달라진다. 최소 신청 조건을 넘었다는 말과 경쟁에서 유리하다는 말은 다르다. 숫자 하나로 모든 공공분양 공고를 설명하는 글을 보면 나는 해당 단지 공고문을 다시 펼친다.
통장 조건을 맞춰도 탈락하는 지점
청약통장에만 눈이 가면 더 큰 조건을 놓친다. 민영주택 신혼부부 특별공급은 원칙적으로 모집공고일 현재 혼인신고일부터 7년 이내인 무주택세대구성원인지 확인한다. 공공분양은 공급 유형에 따라 예비신혼부부나 일정 나이 이하 자녀가 있는 가구의 신청 범위가 달라질 수 있다. ‘곧 결혼하니까 신혼부부 특별공급은 다 된다’는 생각은 위험하다.
소득과 자산도 통장과 별개의 문턱이다. 맞벌이인지, 세대에 누가 포함되는지, 어떤 공급 단계에 신청하는지에 따라 판단이 달라진다. 연봉을 단순히 12로 나눈 숫자만 적어 놓고 통과 여부를 단정하기도 어렵다. 신청 전에 혼인관계증명서, 주민등록표, 소득 증빙을 공고문 기준일에 맞춰 대조해야 한다. 과거 주택 소유나 당첨 이력이 걸리는 경우에는 출산 관련 특례 등 예외 규정까지 해당 공고에서 확인할 필요가 있다.
나는 경매 물건을 볼 때 먼저 ‘이 물건을 살 수 있나’보다 ‘내가 떠안는 게 뭔가’를 묻는다. 특별공급도 비슷하다. 자격이 애매한 상태에서 당첨만 바라보면 서류 검증 단계에서 부적격 판정을 받고, 시간과 기회를 허비할 수 있다. 신청 버튼을 누르기 전까지는 기대 수익이 아니라 자격의 빈칸을 찾는 일에 시간을 써야 한다.
당첨 뒤 돈 흐름까지 적어 봐야 한다
통장 조건을 맞춘 다음에는 분양가와 납부 일정을 숫자로 써 본다. 예를 들어 분양가가 6억 원이고 계약금이 10%라면 계약 시점에 필요한 돈만 6천만 원이다. 여기에 발코니 확장이나 유상 옵션, 취득세, 이사 비용이 붙는다. 중도금 대출이 가능하다는 문구가 있어도 개인의 대출 한도와 입주 때 잔금 마련 가능액까지 보장하는 뜻은 아니다.
경매에서 낙찰가만 보고 들어갔다가 취득세, 수리비, 명도 비용을 뒤늦게 더하면 계산이 무너진다. 청약도 당첨이 곧 입주 자금 확보를 뜻하지 않는다. 부부 소득으로 감당할 수 있는 대출 규모, 현재 전세보증금이 돌아오는 시점, 잔금일을 한 장에 놓고 봐야 한다. 숫자가 맞지 않으면 경쟁률이 낮아 보여도 나는 선뜻 넣으라고 말하지 않는다.
신혼부부 특별공급 청약통장은 오래 들고 있었다는 사실보다 신청자 통장이 해당 공고의 기준일에 정확히 맞아 있었는지가 중요하다. 내 경험상 큰 실수는 복잡한 제도에서보다 ‘이 정도면 되겠지’ 하고 넘어간 작은 칸에서 시작됐다. 통장 잔액, 납입 인정 횟수, 혼인과 무주택 요건, 잔금 계획을 차례로 확인하는 부부가 당첨 이후에도 덜 흔들린다.
