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법원 입찰장에 들어가기 직전, 서류를 다시 펼쳤다가 입찰표를 접은 적이 있습니다. 매각물건명세서에는 임차인의 전입일이 오래된 것으로 적혀 있었는데, 보증금 액수는 확인되지 않았습니다. 최저가가 내려간 이유를 그제야 알겠더군요. 선순위 보증금 보는법은 전입일 한 줄에 동그라미 치는 일이 아닙니다. 낙찰 뒤 내가 돌려줘야 할 돈이 남는지 따져보는 일입니다.
전입일보다 먼저 볼 것은 말소기준권리
저는 등기사항증명서에서 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 가운데 말소기준이 될 권리와 그 날짜를 먼저 찾습니다. 그다음 임차인의 실제 점유와 전입신고 시점을 나란히 놓습니다. 주택 임차인의 대항력은 집을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 전입신고일이 근저당 설정일보다 하루 빠르다는 이유만으로 선순위라고 단정하면 위험합니다.
예를 들어 임차인이 3월 10일 입주와 전입신고를 마쳤고, 근저당권도 3월 10일 설정됐다면 대항력은 원칙적으로 3월 11일부터 생깁니다. 반면 임차인이 3월 9일 입주와 전입신고를 모두 마쳤다면 판단이 달라질 수 있죠. 입주일과 전입일 중 하나만 빨라서는 부족합니다. 중간에 전출했다가 다시 전입한 흔적, 실제 거주 여부, 다가구주택의 호실 표시처럼 기록과 현장이 어긋나는 부분도 확인해야 합니다.
매각물건명세서의 보증금 숫자를 그대로 믿지 않는 이유
법원경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 봅니다. 매각물건명세서의 임차인 항목에는 점유 부분, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 등이 적혀 있을 수 있습니다. 현황조사서에는 조사 당시 누구를 만났고 어떤 말을 들었는지 단서가 남습니다. 그런데 서류마다 보증금이 다르거나 ‘미상’으로 적힌 물건도 있습니다. 그럴 때 빈칸을 0원으로 읽으면 안 됩니다.
한 번은 현황조사서의 진술액과 매각물건명세서의 신고액이 맞지 않는 물건을 봤습니다. 계약 갱신이나 보증금 증액이 있었는지 서류만으로는 알 수 없었습니다. 저는 이런 경우 현장 방문으로 실제 점유 상태를 확인하고, 열람 가능한 사건 기록과 배당요구 서류의 기재액을 대조합니다. 임차인이 문을 열어주지 않거나 계약서를 보여주지 않는다면 확인한 사실과 추정한 금액을 따로 적습니다. 액수를 끝내 확인하지 못한 선순위 임차인은 입찰가를 조금 낮춘다고 안전해지는 문제가 아닐 수 있습니다.
배당요구를 했어도 남는 보증금이 있다
대항력과 확정일자는 역할이 다릅니다. 대항력은 낙찰자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘이고, 확정일자까지 갖춰야 배당에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 임차인이 배당요구를 했다는 사실만 보고 ‘보증금은 법원에서 해결되겠지’라고 생각하면 계산이 틀어집니다. 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면, 받지 못한 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
가령 확인된 보증금이 1억 5천만원이고 배당으로 9천만원을 받을 것으로 예상된다면, 남는 6천만원을 인수할 가능성을 놓고 입찰가를 계산해야 합니다. 다만 9천만원은 어디까지나 가정입니다. 실제 배당액은 낙찰가뿐 아니라 다른 채권자의 순위와 청구액에 따라 달라집니다. 확정일자가 늦거나 배당요구를 하지 않은 경우에도 결과가 달라집니다. 저는 예상 배당표 하나만 믿지 않고, 배당액이 줄어드는 경우까지 계산해 봅니다.
입찰가에는 인수액과 빈집을 만드는 비용까지
시세가 3억원이고 2억원에 낙찰받을 수 있어 보여도, 인수할 보증금이 6천만원이면 매입 부담은 이미 2억 6천만원입니다. 여기에 취득세, 등기 비용, 대출 이자, 수리비와 점유자에게 집을 인도받는 과정에서 드는 비용이 붙습니다. 임차인이 보증금 잔액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있으니, 이 기간의 자금 부담도 계산해야 합니다. 시세와 낙찰가의 차이가 곧 수익은 아닙니다.
입찰 전날에는 등기사항증명서와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 확인합니다. 숫자가 바뀌었거나 임차관계가 불명확한데도 ‘현장에서 어떻게든 풀리겠지’ 하고 들어가면, 낙찰 순간부터 협상력이 약해집니다. 저는 보증금 액수와 배당 후 잔액을 설명할 수 없는 물건은 그냥 보냅니다. 입찰장에서 돌아서는 하루보다, 알 수 없는 채무를 안고 보내는 몇 년이 훨씬 길었습니다.
