상가임대차보호법 갱신을 따져보니 입찰가가 달라졌다

상가 경매 물건을 볼 때 저는 임차인의 영업 기간부터 적습니다. 낙찰 뒤 점포를 비워 새 임차인을 받을 생각이었는데, 기존 임차인이 갱신을 요구할 수 있다면 계산이 달라지니까요. 상가임대차보호법 갱신 문제는 낙찰 후 명도 단계에서 처음 꺼내기엔 늦습니다.

낙찰받으면 임대차도 끝난다는 착각

입찰장에서 들었던 말 중 위험했던 게 “소유자가 바뀌니 계약도 새로 쓰면 된다”는 말입니다. 경매로 소유권을 취득해도, 임차인의 대항력 있는 임대차를 인수하는 경우라면 낙찰자가 임대인의 지위를 승계할 수 있습니다. 기존 임차인을 상대로 무조건 새 보증금과 월세를 제시하거나 바로 퇴거를 요구할 수 있다는 뜻이 아닙니다.

다만 점포에 임차인이 있다는 사실만으로 임대차가 낙찰자에게 그대로 이어지는 것도 아닙니다. 건물 인도와 사업자등록 신청으로 대항력을 갖춘 시점, 말소기준권리와의 선후관계, 배당으로 보증금이 얼마나 변제되는지를 함께 봐야 합니다. 저는 등기사항증명서의 날짜만 보고 끝내지 않고 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료를 맞춰 봅니다. 자료가 서로 다르면 현장 확인과 추가 확인을 거친 뒤 입찰 여부를 결정합니다.

가령 낙찰가를 3억 원으로 잡고, 인수할 보증금 3천만 원을 빠뜨렸다면 시작부터 투자금 계산이 틀어집니다. 여기에 임차인의 영업이 계속될 가능성까지 놓치면 예상한 공실 인도 시점과 새 임대료 수입도 달라집니다. 싼 낙찰가만으로는 수익을 설명할 수 없는 이유입니다.

10년이라는 숫자는 계약 첫날부터 센다

상가 임차인은 일정한 요건 아래 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 기간은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년을 넘지 않는 범위입니다. 2년짜리 계약을 다시 쓸 때마다 10년이 새로 시작되는 식으로 계산하면 안 됩니다. 국가법령정보센터에 실린 상가건물 임대차보호법 제10조도 기준을 ‘최초의 임대차기간’으로 잡습니다.

갱신 요구는 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 합니다. 예를 들어 계약 종료일이 2027년 12월 31일이라면, 임차인이 2027년 6월 말 무렵부터 11월 말 무렵까지 요구할 수 있는 기간인지 날짜를 정확히 따져야 합니다. 말로 요구했는지, 문자나 내용증명으로 남겼는지에 따라 나중에 입증의 난도가 달라집니다. 낙찰자 입장에서도 기존 임대인에게 보낸 갱신 요구가 있는지 확인할 필요가 있습니다.

오래된 계약은 한 단계 더 살펴야 합니다. 10년 규정은 2018년 개정법 시행 뒤 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 계약서 첫 장의 연도만 보고 곧바로 5년 또는 10년이라고 단정할 수 없습니다. 중간에 언제, 어떤 방식으로 갱신됐는지 계약서와 실제 점유 기간을 이어서 봐야 합니다.

월세를 뒤늦게 냈어도 안심할 수 없는 이유

갱신 요구를 거절할 수 있는 사유도 따로 있습니다. 대표적인 것이 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실입니다. 월세가 100만 원이라면 연체액이 한때 300만 원에 달했는지를 따지는 방식입니다. 반드시 세 달 연속 밀려야 한다는 뜻은 아닙니다.

여기서 제가 특히 조심하는 대목은 ‘나중에 갚았다’는 말입니다. 대법원은 임대차기간 중 어느 때라도 연체액이 3기분에 달한 사실이 있다면, 갱신을 요구할 당시 전부 갚았더라도 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 봤습니다. 반대로 연체가 있다는 주장만으로 바로 명도가 되는 것도 아닙니다. 입금 내역, 지급일, 계약상 차임액을 대조해 실제 연체액을 계산해야 합니다.

무단 전대, 거짓으로 임차한 경우, 고의 또는 중대한 과실로 건물을 파손한 경우 등도 법에 적힌 거절 사유입니다. “내가 직접 장사하겠다”거나 “나중에 리모델링하겠다”는 생각만으로 갱신을 거절할 수 있다고 보면 위험합니다. 철거·재건축은 법이 정한 사유와 요건에 맞는지 별도로 따져야 합니다.

월세 인상과 묵시적 갱신도 따로 계산한다

임차인이 적법하게 갱신을 요구하면 원칙적으로 종전과 같은 조건으로 계약이 이어집니다. 차임과 보증금은 법에서 정한 범위 안에서 증감할 수 있지만, 낙찰자가 원하는 시세로 즉시 바꿀 수 있는 건 아닙니다. 통상 이야기하는 5% 증액 상한도 모든 상가 계약에 기계적으로 붙여서는 안 됩니다. 환산보증금이 지역별 적용 범위를 넘는 임대차에는 차임 증감에 관한 별도 규정이 적용되므로, 소재지와 보증금·월세부터 확인해야 합니다.

양쪽이 아무 말 없이 계약 만료일을 넘기는 경우도 있습니다. 법에서 정한 묵시적 갱신 요건을 충족하면 종전 조건으로 다시 임대한 것으로 보고 기간은 1년입니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 낙찰 뒤 1년치 월세가 확정 수입이라고 잡았다가 임차인이 해지를 통고하면 자금 계획에 빈틈이 생길 수 있습니다.

저는 상가 입찰가를 쓸 때 임대차계약의 시작일과 만료일, 대항력 취득 시점, 갱신 요구 여부, 연체 내역, 인수할 보증금을 한 장에 적어 놓습니다. 그 칸이 비어 있으면 예상 수익률도 아직 빈칸이라고 생각합니다. 상가는 낙찰받는 날보다 그 뒤 임차인과 마주 앉는 날에, 조사한 만큼 차이가 드러납니다.