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입찰 전날, 상가 임대차 계약서 한 장을 더 받아 보고 입찰표를 접은 적이 있다. 현황조사서에는 보증금 3천만 원, 월세 180만 원이라고 적혀 있었다. 그런데 임차인이 보여 준 계약서에는 보증금이 8천만 원이었다. 누가 맞는지 확인하지 못한 채 가격부터 쓰면, 낙찰 뒤 그 차이를 내 돈으로 감당할 수도 있다.
상가 경매에서 계약서는 월세를 확인하는 종이가 아니다. 점포를 누가, 언제부터, 어떤 조건으로 쓰는지 보여 주는 자료다. 낙찰자가 임대차를 이어받을 가능성부터 따져야 하고, 낙찰 후 새 임차인과 계약할 때도 같은 항목을 분명히 적어야 한다.
보증금 숫자보다 먼저 날짜를 봤다
경매 물건의 임차인에게 계약서를 받으면 나는 임대차 시작일, 점포 인도일, 사업자등록 신청일, 확정일자를 나란히 적는다. 그리고 등기부의 근저당권 설정일 등 선순위 권리와 비교한다. 현행 상가건물 임대차보호법상 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다. 대항요건을 갖춘 뒤 계약서에 확정일자까지 받으면 경매·공매에서 우선변제를 주장할 수 있다. 두 권리는 역할이 다르다.
예를 들어 근저당권 설정일이 3월 10일인데 임차인이 점포를 넘겨받고 사업자등록을 신청한 날이 3월 15일이라면, 임차인이 먼저 영업했다는 말만으로 선순위라고 볼 수 없다. 반대로 임차인의 대항력이 앞서고 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못한다면 이야기가 달라진다. 상가건물 임대차보호법은 그런 대항력 있는 임차권이 매각만으로 소멸하지 않는다고 정한다. 낙찰가를 계산할 때 미반환 보증금 부담을 따로 봐야 하는 이유다.
계약서에 날짜가 적혀 있어도 그것만으로 확인을 끝내지 않는다. 세무서의 상가건물 임대차 현황, 사업자등록 관련 자료, 현장 점유 상태, 경매기록의 배당요구 내용을 함께 대조한다. 실제 점포가 계약서의 호수와 같은지도 본다. 복도에서 보이는 간판 위치와 공부상 호수가 다른 건물도 있었다.
월세 180만 원이라고 적혀도 실제 부담은 달랐다
낙찰 후 임대수익을 계산할 때 계약서의 월세만 가져오면 대개 숫자가 예뻐진다. 관리비 35만 원이 별도인지, 부가가치세를 어떻게 처리하는지, 주차비와 냉난방비는 누가 내는지 확인해야 한다. 월세 180만 원에 관리비 35만 원인 점포와 월세 180만 원에 관리비가 포함된 점포는 임차인에게 전혀 다른 조건이다.
관리비 조항은 특히 뭉뚱그려 쓰기 쉽다. ‘관리비는 임차인이 부담한다’ 한 줄로 끝내지 말고 금액, 포함 항목, 별도 정산 항목, 인상 기준, 청구 내역을 확인할 방법을 적는 편이 낫다. 현행 상가건물 임대차보호법에는 임차인이 임대인에게 관리비 부과 내역 제공을 요청할 수 있다는 규정도 있다. 계약할 때부터 항목을 나눠 두면 나중에 월세 인상을 관리비로 돌려 다투는 일을 줄일 수 있다.
투자자 입장에서는 공실도 비용이다. 월세가 180만 원이어도 두 달 비면 연 임대료는 2,160만 원이 아니라 1,800만 원이다. 여기에 중개보수, 수선비, 세금, 대출이자를 빼야 한다. 계약서의 숫자를 수익률로 곧장 옮기지 않는 이유다.
특약 한 줄이 명도와 공사비를 바꾼다
새 임차인과 상가 임대차 계약서를 쓸 때는 인테리어와 원상회복 범위를 가장 오래 이야기한다. 기존 천장과 냉난방기가 남아 있는 점포라면 사진을 찍고, 누가 설치한 것인지부터 확인한다. ‘계약 종료 시 원상회복’만 적으면 새 임차인이 들어오기 전부터 있던 시설까지 철거해야 하는지 다툴 수 있다.
나는 인도 당시 상태를 사진으로 남기고, 철거할 시설과 남겨 둘 시설을 계약서에 구체적으로 적는 편이다. 누수나 전기 용량 부족처럼 영업에 바로 영향을 주는 문제도 계약 전에 확인한다. 음식점을 열려는 임차인이라면 배기와 급배수, 용도에 맞는 영업 가능 여부가 월세 몇만 원보다 중요할 수 있다. 허가가 안 나는 업종인데 계약금부터 받으면 양쪽 모두 시간을 잃는다.
무단 전대, 공사 범위, 간판 설치, 임대료 연체 시 처리도 말로만 합의하지 않는다. 특히 기존 임차인의 시설을 새 임차인이 넘겨받는 경우에는 시설 대금과 임대차보증금을 분리해 적어야 한다. 시설 값을 보증금처럼 생각하면 경매나 계약 종료 때 회수할 수 있는 돈을 잘못 계산하게 된다.
권리금과 갱신은 계약서 문구만 믿지 않는다
‘임차인은 권리금을 요구하지 않는다’는 문구가 있다고 해서 권리금 문제가 사라지는 건 아니다. 현행 상가건물 임대차보호법은 일정한 경우 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수 기회를 보호한다. 다만 모든 점포와 모든 상황에 똑같이 적용되는 것은 아니다. 임차인이 주선한 새 임차인과의 협의 과정, 임대인의 거절 사유, 차임 연체 같은 사정을 따로 봐야 한다.
갱신도 ‘계약기간 2년’만 보고 끝낼 일이 아니다. 현행법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있다. 그렇다고 어느 계약이든 무조건 10년이 보장된다고 계산하면 곤란하다. 최초 계약 시점과 연체·무단 전대 같은 거절 사유를 확인해야 한다. 차임 증액 역시 법정 요건과 적용 범위가 있다. 흔히 말하는 5% 상한을 모든 상가 계약의 모든 갱신 상황에 그대로 대입해서는 안 된다.
그날 입찰을 접은 건 5천만 원 차이가 무서워서만은 아니었다. 보증금 액수조차 서로 다른데 그 원인을 입찰 전에 확인할 수 없었기 때문이다. 상가 임대차 계약서는 빈칸 없이 채우는 것보다, 적힌 내용이 현장과 서류에서 같은 이야기인지 확인하는 데 더 많은 시간을 써야 한다. 내 돈이 들어가는 계약이라면 그 시간이 아깝지 않다.
