사업시행인가 후 매매를 검토하다 멈춘 이유

얼마 전 사업시행인가가 났다는 재개발 매물을 봤습니다. 중개사는 이제 사업이 확실해졌으니 가격이 더 오르기 전에 사야 한다고 했죠. 그런데 제가 먼저 물은 건 예상 수익이 아니라 분양신청 일정이었습니다. 사업시행인가 후 매매는 가능한 물건이 많지만, 이때부터는 매수인이 확인할 서류와 부담할 돈도 빠르게 늘어납니다.

인가가 났다고 새 아파트 받을 권리가 확정되진 않는다

사업시행계획인가는 정비사업을 어떤 규모와 방식으로 진행할지 승인받는 단계입니다. 이후 조합원 분양신청을 거쳐 관리처분계획이 만들어집니다. 그러니 ‘인가 완료’라는 말만 듣고 입주권이 확정됐다고 생각하면 위험합니다. 매도인이 분양신청을 했는지, 신청 기간이 끝났는지, 해당 물건이 실제 분양대상인지 따로 확인해야 합니다.

특히 계약 시점이 분양신청 기간과 겹치면 누가 신청하고 서류를 넘길지 계약서에 분명히 적어야 합니다. 매도인이 신청했다고 말해도 접수증이나 조합 확인 없이 넘어가지 않습니다. 신청하지 않았거나 기간 안에 철회한 물건은 현금청산 문제가 생길 수 있습니다. 제가 현장에서 자주 보는 실수는 ‘조합원 물건’이라는 광고 문구를 분양받을 권리의 증명처럼 받아들이는 겁니다.

재개발과 재건축은 매수 시점의 의미가 다르다

같은 사업시행인가 후 매매라도 재개발인지 재건축인지부터 구분해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법상 투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후 취득한 사람의 조합원 자격이 원칙적으로 제한됩니다. 양도인의 사정에 따른 예외가 있지만, 소유 기간과 거주 기간 등 요건을 서류로 확인해야 하는 문제입니다. ‘재개발은 아직 관리처분 전이니 괜찮다’는 식의 말도 해당 구역의 지정 상태와 다른 분양 제한을 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다.

경매 물건을 볼 때도 이 대목은 같습니다. 낙찰받았다는 사실만으로 분양권이 따라오는 건 아닙니다. 등기부에서 소유권과 담보권을 확인하는 일에 더해 사업 종류, 인가 고시일, 매도인 또는 채무자의 조합원 자격, 분양신청 상태를 조합과 관할 구청 자료로 맞춰 봐야 합니다. 공유 지분, 무허가 건축물, 여러 물건을 가진 소유자라면 분양대상 판단이 더 복잡해집니다. 초보라면 조합에서 답을 받기 어려운 물건을 억지로 해석해 입찰할 이유가 없습니다.

매매가 옆에 분담금을 써 놓으니 계산이 달라졌다

가령 매매가가 6억 8천만 원인 물건을 생각해 봅시다. 종전자산평가액과 비례율을 반영한 권리가액이 4억 2천만 원, 조합원 분양가가 7억 2천만 원이라면 추가분담금은 단순 계산으로 3억 원입니다. 매입과 분담금만 합쳐도 9억 8천만 원이죠. 장래 시세를 10억 5천만 원으로 잡으면 7천만 원이 남는 듯 보이지만, 취득세·중개보수·대출이자·이주비용·보유세·매도 때의 세금은 아직 빼지 않은 숫자입니다.

더 큰 문제는 숫자가 움직인다는 겁니다. 사업시행인가 단계의 분담금은 추정치일 수 있고, 공사비와 금융비용이 늘면 나중에 부담액이 달라질 수 있습니다. 권리가액도 매매가와 같은 뜻이 아닙니다. 매도인이 웃돈을 얼마나 얹었는지 보려면 매매가에서 권리가액을 따로 빼 봐야 합니다. 위 사례라면 차이가 2억 6천만 원입니다. 그 웃돈을 주고도 투자금 회수가 가능한지 따지는 게 먼저입니다.

대출도 낙찰잔금대출이나 일반 주택담보대출 경험만으로 가정하면 곤란합니다. 정비사업 물건은 사업 단계, 담보 상태, 기존 이주비대출 승계 여부에 따라 조달 방식이 달라집니다. 계약금은 준비됐는데 잔금이나 분담금 납부 때 현금이 모자라면 사업이 잘 진행돼도 투자자는 버티기 어렵습니다. 저는 금융기관의 실제 가능 금액과 납부 일정을 맞춰 본 뒤에야 수익률을 다시 씁니다.

계약 전에는 말보다 문서 세 장이 먼저다

첫째는 사업시행계획인가 고시와 최근 조합 공문입니다. 인가일만 보지 말고 분양신청 일정, 사업계획 변경, 이주 예정 시점을 확인합니다. 둘째는 해당 물건의 분양대상 및 신청 상태를 확인할 수 있는 조합 자료입니다. 매도인에게 받은 자료가 오래됐다면 조합에 현재 상태를 다시 묻습니다. 셋째는 등기부와 건축물대장, 토지대장을 맞춰 본 권리관계입니다. 주소가 같아 보여도 대지권, 지분, 실제 점유 관계에서 돈이 새는 일이 있습니다.

계약서에는 매도인이 부담할 미납금과 매수인이 승계할 부담금을 나눠 적는 편입니다. 분양신청이나 조합원 자격에 관한 설명이 거래의 전제였다면, 확인 결과가 다를 때 계약을 어떻게 처리할지도 구체적으로 써야 합니다. 토지거래허가 대상인지, 취득세와 양도세 계산에 어떤 주택 수가 적용되는지도 계약 전에 관할 기관과 세무 전문가를 통해 확인합니다. 규제 지역과 세금 규정은 거래 날짜에 따라 달라질 수 있으니까요.

사업시행인가가 났다는 소식은 분명 진척입니다. 다만 제 경험상 이 시기에는 기대감이 먼저 가격에 붙고, 확정되지 않은 비용은 작게 적힌 매물이 많았습니다. 분양받을 자격과 끝까지 낼 돈을 문서로 확인할 수 없다면, 저는 그 물건을 보내는 쪽이 편합니다.