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몇 년 전 지방 아파트 한 채를 보러 갔습니다. 감정가 2억 4천만 원짜리가 한 번 유찰돼 최저매각가격이 1억 9천만 원대였습니다. 사진으로는 멀쩡했고, 시세와 비교하면 싸 보였죠. 그런데 서류를 넘기다 보니 임차인의 전입일이 눈에 걸렸습니다. 그날부터 제가 계산한 가격은 달라졌습니다.
부동산임의경매라는 말부터 겁먹을 필요는 없습니다
임의경매는 은행 같은 채권자가 근저당권 등 담보권을 실행해 부동산을 매각하는 절차입니다. 법원 안내에도 담보권을 증명하는 서류를 붙여 신청하는 경매라고 설명돼 있습니다. 이름에 ‘임의’가 들어가지만 소유자가 마음대로 파는 매물이라는 뜻은 아닙니다.
초보 때 저도 사건명보다 최저가를 먼저 봤습니다. 현장에 오래 다녀 보니 순서가 바뀌더군요. 경매의 이름보다 먼저 봐야 할 것은 내가 낙찰받은 뒤에도 남을 권리와 실제로 물건을 넘겨받을 수 있는지입니다. 임의경매라고 해서 등기부의 모든 권리가 깨끗이 사라지는 것도 아닙니다.
대법원 법원경매정보에서 사건을 찾으면 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 볼 수 있습니다. 저는 이 세 문서와 최신 등기사항증명서를 나란히 놓습니다. 문서마다 작성 시점이 다르고, 현장 상황이 뒤늦게 바뀌는 일도 있기 때문입니다.
전입일 한 줄이 입찰가를 바꿨습니다
앞서 말한 아파트는 설명을 위해 금액과 날짜를 바꿔 재구성한 사례입니다. 선순위 근저당권 설정일이 2021년 6월인데, 임차인의 전입신고일은 2021년 4월로 적혀 있었습니다. 보증금 신고액은 7천만 원. 최저가만 보고 ‘2억 원 안팎에 낙찰받으면 되겠네’라고 적었다가 펜을 멈췄습니다.
주택 임차인은 집을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 대항력이 생길 수 있습니다. 그래서 전입일만 한 줄 보고 선순위라고 단정할 수도 없습니다. 실제 입주일, 전입의 계속 여부, 임대차의 효력, 확정일자와 배당요구 여부를 함께 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 매수인이 남은 보증금 반환 부담을 질 수 있는지도 따져야 합니다.
제가 이 물건에서 무서웠던 건 7천만 원을 무조건 인수한다는 뜻이 아니었습니다. 보증금 중 얼마가 배당되고 얼마가 남을지, 서류만으로 확신할 수 없다는 점이었죠. 낙찰가 2억 원에 보증금 미회수액이 3천만 원만 붙어도 매입비용의 그림이 달라집니다. 배당 예상액을 확인하지 못한 채 ‘대출이 잘 나오겠지’ 하고 들어갈 물건은 아니었습니다.
민사집행법에는 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 인수할 수 있는 권리가 구분돼 있습니다. 특히 선순위 전세권은 배당요구 여부에 따라 처리 결과가 달라질 수 있습니다. 저는 이런 문구가 보이면 매각물건명세서의 인수 사항을 다시 읽고, 등기와 배당요구 내역을 대조합니다. 서로 맞지 않거나 뜻이 불분명하면 입찰을 쉬는 편입니다.
서류를 들고 현장에 가면 다른 비용이 보입니다
현황조사서에 ‘점유자 미상’이라고 적힌 집을 본 적이 있습니다. 문이 잠겨 있어 집행관이 내부를 확인하지 못한 경우였죠. 그 말은 빈집이라는 뜻이 아닙니다. 우편함의 이름, 창문과 계량기 상태, 이웃이 말하는 실제 거주 여부까지 확인해야 점유 상황의 윤곽이 잡힙니다. 이웃의 말도 참고일 뿐, 권리관계를 확정해 주지는 않습니다.
명도 역시 낙찰과 동시에 끝나는 절차가 아닙니다. 대금을 내고 소유권을 취득한 뒤 점유자와 협의할 수도 있고, 요건에 맞으면 법원에 인도명령을 신청할 수도 있습니다. 다만 점유자에게 매수인에게 대항할 권원이 있다면 인도명령으로 곧바로 내보낼 수 있다고 생각해선 곤란합니다. 저는 점유 관계가 불명확한 집이면 이사 협의 비용과 시간을 따로 잡습니다.
감정평가서의 사진도 촬영 당시 모습입니다. 누수 흔적, 오래된 보일러, 창틀 상태는 현장에서 다시 봐야 합니다. 아파트라고 내부 수리비가 늘 비슷한 것도 아닙니다. 내부를 못 봤다면 ‘수리비 0원’으로 계산하지 않고, 확인하지 못한 만큼 보수적인 금액을 남겨 둡니다.
싸게 낙찰받아도 돈이 남는지 다시 계산합니다
입찰가를 정할 때 저는 예상 매도가에서 낙찰가만 빼지 않습니다. 예를 들어 비슷한 집의 실제 거래 수준을 2억 5천만 원으로 판단했고, 2억 원에 낙찰받는다고 가정해 봅시다. 종이 위 차액은 5천만 원입니다. 그런데 취득 관련 세금과 등기 비용 800만 원, 수리비 1천만 원, 명도와 보유 비용 500만 원, 매도 비용 300만 원을 가정하면 남는 금액은 2천400만 원입니다. 여기에 인수할 보증금이나 예상 밖 공사비가 생기면 더 줄어듭니다. 이 숫자는 계산 방식의 예시이고, 실제 세금은 보유 주택 수와 취득 당시 규정 등에 따라 달라집니다.
경락잔금대출도 ‘낙찰가의 몇 퍼센트’라는 말만 믿지 않습니다. 금융기관이 보는 담보가치, 소득, 기존 대출, 물건 상태에 따라 가능 금액과 조건이 달라집니다. 입찰 전에 대출 가능성을 확인하고, 대출이 예상보다 적게 나올 때 필요한 자기자금까지 계산해야 합니다. 잔금 마련이 어긋나면 보증금을 잃을 위험이 있습니다.
제가 입찰장에 가기 전 종이에 적는 항목은 길지 않습니다.
- 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 인수할 권리가 있는가
- 임차인의 입주·전입·확정일자·배당요구와 예상 배당액이 서로 맞는가
- 현장 점유, 수리 범위, 관리비 등 확인되지 않은 비용은 얼마인가
- 실제 거래 사례를 기준으로 잡은 가격에서 세금과 금융비용을 빼도 여유가 있는가
그 아파트는 결국 응찰하지 않았습니다. 싸 보이는 가격은 분명 매력적이었지만, 제가 확인하지 못한 임차보증금과 점유 위험까지 떠안을 만큼의 가격은 아니었습니다. 경매장에서 오래 버티게 해준 건 낙찰 횟수보다, 모르는 숫자가 남았을 때 입찰표를 접을 줄 아는 습관이었습니다.
