모두
모두콘텐츠
경매로 아파트를 낙찰받고 잔금을 준비하던 때, 함께 입찰한 분이 제게 물었습니다. “실거래 신고는 낙찰일부터 30일 안에 하면 되나요?” 매매계약을 몇 번 해본 사람일수록 헷갈리기 쉬운 질문입니다. 법원 경매로 취득하는 경우와 일반 매매계약을 체결하는 경우는 출발점부터 다르거든요. 경매·공매를 하는 사람이라면 부동산 실거래 신고 의무를 물건을 취득한 방식별로 구분해서 봐야 합니다.
법원 경매 낙찰과 일반 매매는 출발점이 다릅니다
부동산 거래신고 등에 관한 법률에서 말하는 실거래 신고는 기본적으로 부동산 매매계약 등을 체결했을 때 적용됩니다. 법원 경매 낙찰은 매도인과 매수인이 매매계약서를 쓰는 거래가 아닙니다. 따라서 법원 경매로 낙찰받았다는 이유만으로 일반 매매의 ‘계약 체결일부터 30일 이내’ 실거래 신고를 하는 것은 아닙니다. 입찰일이나 매각허가결정일을 계약일로 적어 신고 기한을 계산할 일도 없고요.
그렇다고 낙찰 뒤 행정 절차가 없다는 뜻은 아닙니다. 매각대금 납부, 취득세 신고·납부, 소유권이전등기는 각각 확인해야 합니다. 저는 낙찰 직후 달력에 잔금 납부 기한과 취득세 관련 일정을 따로 적습니다. 실거래 신고 대상이 아니라는 말만 듣고 다른 기한까지 놓치는 분을 현장에서 봤기 때문입니다. 외국인등이 경매로 취득한 경우에는 별도의 부동산 취득 신고가 문제 될 수도 있으니, 본인에게 해당한다면 관할 시·군·구에 확인해야 합니다.
공매는 이름만 보고 한꺼번에 판단하면 더 위험합니다. 압류재산 공매처럼 집행 절차를 통해 취득하는 물건이 있는가 하면, 신탁회사가 공매를 진행한 뒤 낙찰자와 별도 매매계약을 체결하는 물건도 있습니다. 후자는 실제로 계약서를 쓰는 만큼 일반적인 부동산 거래신고가 필요한지 계약 구조와 공매 공고를 봐야 합니다. 제가 신탁 공매 공고에서 먼저 찾는 문구가 ‘매매계약 체결’과 ‘부동산 거래신고’인 이유입니다.
계약서를 썼다면 30일은 잔금일이 아니라 계약일에서 셉니다
경매 물건을 팔 때는 이야기가 바뀝니다. 낙찰받아 소유권을 취득한 뒤 제삼자에게 매매계약을 체결하면, 그 매도 거래에는 실거래 신고 의무가 생깁니다. 이때 기준은 잔금을 받은 날이 아니라 계약을 체결한 날입니다. 계약금이 적거나 잔금일이 두 달 뒤라고 해서 신고도 미뤄지는 게 아닙니다.
예를 들어 3월 4일에 3억 2천만 원짜리 아파트 매매계약을 쓰고 잔금을 5월 20일에 받기로 했다고 해봅시다. 신고 기한은 5월 잔금일을 기준으로 잡지 않습니다. 계약 체결일부터 30일 이내인지 먼저 계산해야 합니다. 30일째가 휴일인지 같은 세부 계산은 접수할 관할청에 확인하는 게 안전합니다. 저는 계약서에 서명한 날 바로 신고 예정일을 적고, 접수 후에는 신고필증까지 확인합니다.
신고 주체도 거래 방식에 따라 달라집니다. 당사자끼리 직접 매매했다면 매도인과 매수인이 공동으로 신고하는 게 원칙입니다. 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 그 중개사가 신고합니다. 중개사가 맡았더라도 저는 신고필증의 계약일, 거래금액, 물건 주소를 직접 대조합니다. 등기 서류를 챙기는 날 오타를 발견하면 고치는 데 시간이 더 들더군요.
가격 한 줄을 대충 쓰면 수익 계산까지 틀어집니다
실거래 신고에서 가장 민감한 숫자는 실제 거래가격입니다. 경매 투자자가 흔히 계산하는 ‘낙찰가 2억 4천만 원, 수리비 1천만 원, 명도비 300만 원’은 투자원가를 따질 때 쓰는 숫자입니다. 나중에 3억 원에 매매계약을 체결했다면 그 계약의 신고가격은 실제로 약정한 거래가격을 기준으로 봐야 합니다. 수리비와 명도비를 마음대로 더하거나 빼서 신고가격을 만드는 방식은 맞지 않습니다.
예전에 매도를 서두르던 분이 “대출 때문에 계약서 금액을 조금 높여 쓰자”는 제안을 들었다며 제게 물은 적이 있습니다. 저는 그 거래를 멈추고 실제 지급할 금액부터 다시 맞춰보라고 했습니다. 업계에서 가끔 가볍게 말하는 업계약·다운계약은 거짓 신고 문제가 됩니다. 과태료로 끝날 거라 단정할 수도 없습니다. 자금 흐름, 세금 신고, 대출 서류의 숫자까지 어긋나면 뒤에 설명할 일이 훨씬 많아집니다.
특히 경매 물건은 매각물건명세서의 인수 부담, 밀린 관리비 중 매수인이 부담할 부분, 수리비, 취득 관련 비용을 먼저 따져야 합니다. 매도가격과 실제 남는 돈이 다른데, 신고가격까지 임의로 조정하면 손익표도 믿기 어려워집니다. 저는 계약서 금액과 계좌 이체 내역이 맞는지 확인한 다음 신고필증을 보관합니다.
계약이 깨졌다면 신고도 다시 확인해야 합니다
매매계약을 신고한 뒤 매수인이 잔금을 치르지 못해 계약을 해제하는 일도 있습니다. 이때 처음 신고한 거래가 자동으로 사라진다고 생각하면 곤란합니다. 신고한 계약이 해제·무효·취소로 확정됐다면 그 사실도 확정된 날부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 해제 합의서나 관련 통지 자료처럼 날짜를 확인할 수 있는 기록을 남겨두는 게 좋습니다.
저는 경매 물건을 되팔 때 매매계약서와 신고필증을 한 묶음으로 두고, 잔금이 끝날 때까지 상태를 확인합니다. 잔금이 밀리면 자금 계획부터 다시 계산하고, 계약이 실제로 해제됐다면 해제 신고 일정도 챙깁니다. 반대로 계약이 유지되고 있는데 시세 기록을 지우려고 해제 신고를 하는 식의 처리는 해서는 안 됩니다.
입찰장에서는 권리분석 한 줄이 큰돈을 가릅니다. 낙찰 뒤에도 비슷합니다. 법원 경매로 취득했는지, 공매 후 별도 계약을 썼는지, 다시 매매계약을 체결했는지만 차분히 구분해도 신고 기한을 놓칠 가능성이 줄어듭니다. 저는 물건의 수익률을 적기 전에 취득 방식과 계약일을 먼저 적습니다. 그 두 칸이 비어 있으면 숫자가 아무리 좋아 보여도 아직 검토가 끝난 물건은 아닙니다.
