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경매 물건을 보다 보면 전입일은 빠른데 보증금은 중간에 오른 임차인이 있습니다. 처음에는 저도 임차인 한 사람의 보증금이니 전액을 같은 순위로 보면 되는 줄 알았습니다. 입찰장에서 그 생각으로 가격을 쓰면 위험합니다. 원래 보증금과 보증금 증액분은 권리를 갖춘 시점이 다를 수 있고, 그 차이가 낙찰자의 인수금액까지 바꿉니다.
전입일 하나로 보증금 전액을 판단하면 안 된다
가령 임차인이 2021년에 보증금 1억 5천만 원으로 입주해 전입신고와 확정일자를 마쳤다고 합시다. 2022년에 은행 근저당권이 설정됐고, 2023년 재계약 때 보증금을 3천만 원 올려 총 1억 8천만 원이 됐습니다. 등기부와 임대차 서류를 나란히 놓으면 순서는 ‘기존 보증금 1억 5천만 원, 근저당권, 증액분 3천만 원’입니다.
여기서 전입일이 2021년이라는 이유만으로 1억 8천만 원 전부를 선순위 보증금이라고 적으면 계산이 틀어집니다. 대법원 판례 취지와 법제처의 찾기쉬운 생활법령정보 안내에 따르면, 저당권 설정 뒤 임대인과 합의해 올린 보증금은 그 저당권에 기초해 낙찰받은 사람에게 증액 전 보증금과 똑같이 주장할 수 없습니다. 기존 임차인이 계속 살고 있었다는 사실만으로 증액분의 순위까지 과거로 올라가지는 않습니다.
반대로 ‘증액분은 후순위니까 임차인 보증금을 전혀 인수하지 않는다’고 단정하는 것도 위험합니다. 먼저 들어와 대항력을 갖춘 기존 보증금이 배당에서 얼마나 변제되는지 따로 봐야 합니다. 두 금액을 한 줄로 합치는 순간, 가장 중요한 질문을 놓치게 됩니다.
확정일자를 다시 받으면 무엇이 달라질까
임차인이 보증금을 올렸다면 증액 계약서를 작성하고 그 계약서에 확정일자를 받아야 증액분의 우선변제 순위를 따질 수 있습니다. 원래 계약서에 찍힌 확정일자가 나중에 올린 금액까지 자동으로 보호해 주지는 않습니다. 찾기쉬운 생활법령정보도 증액분 계약서에 확정일자를 받아야 그 시점부터 후순위권리자보다 증액분을 우선 변제받을 수 있다고 안내합니다.
그렇다고 새 확정일자가 앞서 설정된 근저당권을 밀어내는 것은 아닙니다. 위 사례에서 2023년 증액 계약서에 바로 확정일자를 받았더라도, 2022년 근저당권보다 증액분의 순위가 앞서지는 않습니다. 새 확정일자가 없으면 증액분의 우선변제권 자체를 주장하는 데 문제가 생길 수 있고, 있더라도 이미 앞선 권리와의 순서는 그대로 따져야 합니다.
실무에서는 계약서 날짜와 확정일자만 보고 끝내지 않습니다. 증액금이 실제로 지급됐는지, 기존 계약이 유지된 상태에서 얼마를 올렸는지, 전입과 점유는 이어졌는지도 확인합니다. 계약서에는 3천만 원을 올렸다고 적혀 있는데 송금 내역이 확인되지 않는다면, 그 금액을 확정된 채권처럼 입찰가에 반영하기 어렵습니다. 임차인에게 서류를 확인할 수 없다면 그 불확실성도 가격에 넣어야 합니다.
배당 예상액을 계산하니 위험이 보였다
앞의 사례를 단순화해 보겠습니다. 매각대금에서 경매비용 등을 뺀 배당 재원이 2억 6천만 원이고, 은행의 실제 채권액이 1억 2천만 원이라고 가정하겠습니다. 다른 조세채권이나 우선변제채권이 없다면, 기존 보증금 1억 5천만 원이 먼저 변제되고 남은 1억 1천만 원은 은행 채권에 돌아갑니다. 이 계산에서는 증액분 3천만 원에 돌아갈 돈이 없습니다.
이때 낙찰자가 살필 것은 ‘임차인이 3천만 원을 못 받았으니 내가 무조건 줘야 하나’가 아닙니다. 증액분이 선순위 근저당권보다 뒤에 생겼다면, 그 근저당권에 기초한 매각에서 낙찰자에게 증액분 반환을 주장하기는 어렵습니다. 반면 기존 보증금은 배당액이 모자라면 이야기가 달라질 수 있습니다. 예컨대 배당 재원이 1억 4천만 원이라 기존 보증금에서 1천만 원이 미변제됐다면, 대항력 있는 임차권의 잔액을 낙찰자가 인수할 가능성을 따져야 합니다. 실제 배당은 세금, 다른 권리, 배당요구 내용 등에 따라 달라지므로 이 숫자는 순서를 보여 주는 예시일 뿐입니다.
저는 이런 물건에서 최저가를 먼저 보지 않습니다. 예상 낙찰가에 인수 가능 금액을 더하고, 취득세와 명도에 들 시간·비용까지 넣어 봅니다. 배당이 충분할 거라는 기대만으로 가격을 쓰면, 낙찰 뒤 배당표가 나왔을 때 움직일 여지가 거의 없습니다.
입찰 전에는 날짜와 금액을 두 줄로 적는다
제 메모에는 기존 보증금과 증액분을 따로 적습니다. 등기부에서 근저당권 설정일을 보고, 임대차계약서와 증액 계약서의 금액·확정일자를 대조합니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 점유와 임차인 신고 내용을 읽고, 배당요구 종기까지 어떤 금액으로 배당요구했는지도 확인합니다. 서류마다 금액이 다르면 임차인 진술이나 송금 자료까지 확인할 수 있는지 살펴봅니다.
- 기존 보증금: 입주·전입·확정일자 시점과 선순위 권리보다 앞서는 금액
- 보증금 증액분: 증액 계약·실제 지급·새 확정일자 시점과 그 사이 생긴 권리
- 낙찰자 부담: 예상 배당 후에도 남을 수 있는 대항력 있는 보증금과 명도 비용
매각물건명세서에 적힌 보증금 총액은 출발점이지, 낙찰자가 부담할 금액을 확정해 주는 숫자는 아닙니다. 특히 원계약서나 증액 계약서를 확인할 수 없고 배당 예상도 팽팽한 물건이라면 초보에게는 입찰을 쉬는 편이 낫다고 말합니다. 경매에서는 몇 백만 원 싸게 사는 것보다, 보증금의 어느 부분이 내 부담으로 남을지 설명할 수 있는 가격을 쓰는 일이 더 중요했습니다.
