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얼마 전 신혼부부가 전셋집 계약을 앞두고 금리부터 묻는 걸 봤습니다. 경매 현장을 오래 다니다 보면 마음은 이해됩니다. 매달 나가는 이자가 당장 보이니까요. 그런데 계약서에 도장 찍은 뒤 대출 한도가 예상보다 적게 나오거나, 보증금 반환보증에 가입할 수 없다는 사실을 알면 낮은 금리도 소용이 없습니다.
연 1.9%라는 숫자만 보면 놓치는 것
주택도시기금이 안내하는 신혼부부전용 전세자금의 금리는 현재 연 1.9~3.3%입니다. 이 범위에서 실제 적용 금리는 소득과 임차보증금 등 조건에 따라 달라집니다. 광고에서 본 최저 금리를 내 금리로 적어 두고 예산을 짜면 첫 단추부터 어긋납니다.
이자 차이를 숫자로 보면 감이 옵니다. 2억원을 빌렸다고 가정할 때 연 2.4%면 단순 계산한 월 이자가 약 40만원, 연 3.1%면 약 51만7천원입니다. 월 11만7천원가량, 2년이면 약 280만원 차이죠. 실제 납부액은 실행일과 이자 계산 방식에 따라 달라지지만, 금리 0.1%포인트까지 비교하는 이유는 분명합니다. 다만 그 계산에 쓰는 금리는 은행 심사를 거쳐 확인한 숫자여야 합니다.
대출 대상이어도 원하는 만큼 나오진 않는다
주택도시기금 안내상 대상은 혼인 기간 7년 이내이거나 3개월 이내 결혼 예정인 무주택 세대주입니다. 부부합산 연소득은 원칙적으로 7,500만원 이하, 순자산가액은 3억4,500만원 이하여야 합니다. 2026년 10월 19일부터는 합산 소득이 7,500만원을 넘더라도 대출 신청인 한 사람의 연소득이 5,000만원 이하이면 신청할 수 있는 길이 열렸습니다. 이 경우 신청인이 임대차계약의 임차인이어야 하고, 금리 산정과 자산 심사에는 여전히 부부합산 기준이 쓰입니다.
한도도 두 번 계산해야 합니다. 현재 안내된 최대 한도는 수도권 2억5,000만원, 수도권 밖 1억6,000만원이며 임차보증금의 80% 이내입니다. 예를 들어 수도권에서 보증금 3억원인 집을 보면 80%는 2억4,000만원입니다. 상품의 수도권 최대치가 2억5,000만원이어도 이 계약에서 2억5,000만원을 빌릴 수 있다는 뜻은 아닙니다. 소득, 보증 심사, 주택 조건에 따라 실제 승인액은 더 줄 수 있습니다.
저라면 계약 전에 필요한 현금을 먼저 적습니다. 보증금 3억원에 대출이 2억4,000만원 나오면 자기 돈 6,000만원이 필요합니다. 여기에 중개보수, 이사비, 보증료와 입주 직후 쓸 생활비도 따로 잡아야 합니다. 승인액이 2,000만원 덜 나오는 상황까지 감당할 수 있는지도 따져봅니다. 잔금일에 모자란 돈은 낮은 금리가 메워 주지 못합니다.
경매 현장에서 보던 위험은 전세계약에도 있다
제가 먼저 펼치는 건 금리표보다 등기사항전부증명서입니다. 소유자가 계약 상대방과 일치하는지, 근저당권이나 압류가 있는지, 선순위 채권 규모가 얼마인지 확인합니다. 다가구주택이라면 다른 세입자의 보증금도 문제입니다. 등기부에 내 앞에 선 세입자들의 보증금이 모두 표시되는 것은 아니니, 집주인의 설명만 듣고 넘길 일이 아닙니다.
여기서 자주 헷갈리는 게 보증입니다. 전세자금대출을 받기 위한 보증과, 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때를 대비하는 반환보증은 목적이 다릅니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 상품 안내에도 반환보증은 주택가액과 선순위 채권 등 별도 요건을 따집니다. 대출 가능하다는 말만 듣고 보증금까지 안전하다고 판단하면 위험합니다.
가령 매매 시세를 3억2,000만원으로 보는 집에 선순위 근저당 채권최고액이 1억5,000만원이고, 내가 넣을 보증금이 2억원이라면 숫자부터 멈칫해야 합니다. 두 금액의 합이 3억5,000만원입니다. 채권최고액이 곧 실제 빚은 아니지만, 집이 경매로 넘어갔을 때 매각대금이 시세와 같으리라는 보장도 없습니다. 이런 집은 금리를 0.2%포인트 낮춰 준다고 선뜻 계약할 물건이 아닙니다.
계약서 쓰기 전 은행에서 확인할 순서
실무에서는 마음에 드는 집을 찾으면 그 집 주소와 보증금, 잔금 예정일을 들고 취급 은행에 먼저 상담합니다. 소득 서류와 재직 서류를 준비하고, 해당 주택으로 예상 한도와 보증 가능 여부를 물어야 합니다. 주택도시기금은 신청 뒤 자산 심사와 은행의 소득·담보물 심사를 거쳐 승인한다고 안내합니다. 상담 때 들은 예상액과 최종 승인액은 다를 수 있습니다.
- 등기사항전부증명서의 소유자, 근저당권, 압류 여부를 확인한다.
- 은행에 실제 적용 예상 금리, 한도, 필요한 자기 자금과 실행 일정을 묻는다.
- 반환보증 가입 가능 여부와 보증료를 별도로 확인한다.
- 대출 또는 보증 심사가 안 될 때 계약금을 돌려받을 수 있도록 특약 문구를 계약 전에 협의한다.
특약은 문구만 넣는다고 모든 분쟁이 사라지진 않습니다. 어떤 사유로 대출이 거절됐을 때 계약금을 반환할지 구체적으로 적고, 중개사와 임대인에게 같은 내용으로 확인받는 편이 낫습니다. 잔금일에 등기 변동이 없는지도 다시 봐야 합니다. 계약할 때 깨끗했던 등기부가 잔금일에도 같으리란 보장은 없으니까요.
신혼부부 전세대출 금리는 매달 지출을 줄이는 데 분명 도움이 됩니다. 하지만 제가 경매장에서 배운 건, 싸게 빌리는 능력보다 돌려받을 돈의 순서를 읽는 능력이 오래 간다는 점입니다. 금리와 한도를 계산한 다음, 그 집에 넣을 보증금이 안전한지까지 확인하고 계약하는 게 마음 편한 시작입니다.
