모두
모두콘텐츠
얼마 전 신혼부부가 전셋집 계약을 앞두고 대출 한도를 물었습니다. 보증금은 3억 원, 기대하는 대출은 2억 4천만 원이었죠. 숫자만 보면 가능한 범위였습니다. 그런데 등기사항증명서를 보니 근저당권이 남아 있었고, 집주인은 잔금 날 갚겠다고 했습니다. 저는 대출 금리보다 그 말이 계약서에 어떻게 적힐지가 먼저 걸렸습니다. 전세대출을 받을 수 있는 집과 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 집은 같은 뜻이 아니니까요.
대출 한도를 듣고도 계약금을 바로 보내지 않은 이유
주택도시기금의 신혼부부 전용 전세자금은 혼인기간 7년 이내이거나 3개월 이내 결혼 예정인 무주택 세대주를 대상으로 합니다. 안내된 기본 소득 기준은 부부합산 연 7,500만 원 이하, 순자산 기준은 3억 4,500만 원 이하입니다. 금리는 연 1.9~3.3%, 대출 한도는 수도권 2억 5천만 원, 수도권 밖 1억 6천만 원 이내입니다. 동시에 임차보증금의 80%를 넘을 수 없습니다. 이 수치는 신청 시점의 공고와 심사 결과에 따라 다시 확인해야 합니다.
여기서 ‘80%까지’라는 말만 기억하면 자금 계획이 틀어집니다. 수도권 보증금 3억 원의 80%는 2억 4천만 원이니, 계산상 자기 돈이 적어도 6천만 원 필요합니다. 여기에 중개보수, 이사비, 보증료와 입주 직후 쓸 현금이 더 들어갑니다. 보증금 4억 원짜리 집이라면 80%는 3억 2천만 원이지만, 수도권 대출 한도 2억 5천만 원에 먼저 걸립니다. 자기 돈은 최소 1억 5천만 원으로 늘어납니다. 은행의 보증 심사에서 실제 대출액이 줄면 필요한 현금은 더 커지고요.
2026년 10월부터는 소득 기준에도 변화가 생겼습니다. 주택도시기금 안내에 따르면 부부합산 소득이 7,500만 원을 넘더라도 대출신청인 한 사람의 연소득이 5천만 원 이하인 신혼부부는 신청할 수 있는 경우가 있습니다. 이때 그 사람이 임대차계약의 임차인이어야 하고, 순자산은 여전히 부부합산으로 봅니다. 금리 산정에도 부부합산 소득이 쓰입니다. 예비부부라면 계약서에 누구를 임차인으로 적을지 은행에 먼저 확인할 이유가 생긴 셈입니다.
등기부 한 장으로 끝나지 않는 집 확인
제가 전셋집을 볼 때는 등기사항증명서의 갑구에서 소유자와 압류·가압류 같은 권리침해를, 을구에서 근저당권을 봅니다. 계약 상대가 등기상 소유자인지도 신분증과 대조합니다. 건축물대장에는 주택의 용도와 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다. 서류에 적힌 호수와 실제 계약할 집의 호수가 다른 경우도 그냥 넘기지 않습니다. 대출 심사와 보증 가입에서 걸릴 수 있고, 나중에는 내가 빌린 집을 특정하는 문제로 이어질 수 있습니다.
시세도 매물 호가 하나로 잡지 않습니다. 같은 단지나 가까운 곳의 최근 매매가격, 비슷한 면적의 전세 거래를 함께 봅니다. 특히 빌라처럼 비교할 거래가 적은 집은 ‘집주인이 얼마에 샀다’는 말보다 보증기관이 그 집의 가격을 얼마로 인정하는지가 중요합니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 전세보증금과 선순위채권을 합친 금액이 인정 주택가격의 90% 이내인지 등을 심사합니다. 예를 들어 인정 가격이 3억 원이고 선순위채권이 5천만 원이라면, 이 계산에서 보증금이 들어갈 자리는 2억 2천만 원입니다. 실제 가입 가능 여부에는 다른 요건도 적용됩니다.
다가구주택이라면 다른 세입자의 보증금도 살펴야 합니다. 내 방에 근저당이 없어 보인다는 이유만으로 건물 전체의 선순위 부담이 사라지는 건 아닙니다. 집주인이나 중개인에게 기존 임차 현황과 선순위 보증금 자료를 요청하고, 확인이 어렵다면 그 불확실성까지 가격에 반영해야 합니다. 처음 전세를 구하는 신혼부부에게는 자료가 불분명한 집을 피하는 편이 낫다고 말합니다.
계약서에는 잔금 날의 약속까지 남겨야 한다
앞서 만난 부부의 집처럼 근저당권을 잔금으로 갚겠다는 경우, 구두 약속만 듣고 계약금을 보내면 곤란합니다. 어느 채무를 얼마 상환하고, 말소 서류를 어떻게 확인할지, 이행되지 않으면 잔금을 어떻게 처리할지를 계약 전에 협의해 문서로 남겨야 합니다. 잔금 직전에는 등기사항증명서를 다시 떼어 새 권리가 생기지 않았는지도 확인합니다. 계약일에 깨끗했던 서류가 잔금일에도 같으리라는 보장은 없습니다.
대출이 안 나왔을 때 계약금을 돌려받을 수 있다고 막연히 생각하는 분도 있습니다. 실제로는 대출 불승인 사유와 반환 범위를 계약서에 어떻게 약정했는지가 중요합니다. 계약 전에 은행에서 본인 조건과 해당 주택의 대출 가능성을 상담받고, 대출 또는 보증 심사가 거절될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환받는 특약을 임대인과 구체적으로 합의하는 편이 안전합니다. ‘대출 안 되면 반환’처럼 짧은 문장 하나에 기대기보다 신청 기한과 확인할 서류까지 분명히 적는 게 분쟁을 줄입니다.
잔금을 치르고 실제로 입주했다면 전입신고를 미루지 말고 확정일자도 챙겨야 합니다. 전세대출을 받았다는 사실만으로 임차인의 대항력이나 우선변제권이 저절로 생기는 것은 아닙니다. 전세보증금반환보증도 대출 실행과 별개로 가입 여부를 확인해야 합니다. 대출 보증과 보증금 반환 보증은 이름이 비슷해도 맡는 위험이 다릅니다.
매달 낼 돈보다 계약이 끝날 때를 먼저 본다
2억 4천만 원을 연 2.5%로 빌린다고 가정하면 단순 계산한 월 이자는 50만 원입니다. 실제 적용 금리와 상환 방식에 따라 납부액은 달라집니다. 여기에 관리비와 생활비를 더하면 ‘월세보다 싸다’는 말도 가정마다 달라지죠. 더 중요한 건 2년 뒤입니다. 계약을 연장할 때 금리나 한도가 달라질 수 있고, 이사할 때는 집주인이 보증금을 제때 돌려줘야 기존 대출도 정리할 수 있습니다.
경매 물건을 볼 때 저는 늘 낙찰가보다 먼저 나갈 돈과 회수할 돈을 따집니다. 전세도 비슷합니다. 낮은 금리로 얼마를 빌릴 수 있는지 계산한 다음에는, 그 집에서 내 보증금이 어디에 놓이는지 확인해야 합니다. 신혼집의 첫 기준은 넓이나 인테리어보다 계약이 끝나는 날까지 마음 편히 살 수 있는 집인지에 두는 게 맞다고 봅니다.
