월세 가계약금 얼마 보낼지 망설였던 이유

입찰장에서 큰돈이 오가는 걸 오래 봤는데도, 월세방을 구하는 지인이 보내려던 30만 원 앞에서는 손이 먼저 멈췄습니다. 집은 마음에 든다는데 등기부도 아직 못 봤고, 관리비에 뭐가 포함되는지도 몰랐거든요. 중개사는 ‘일단 보내야 방을 잡아둔다’고 했습니다. 월세 가계약금 얼마가 적당한지 묻는다면, 저는 금액을 말하기 전에 무엇을 확인했는지부터 묻습니다.

월세 가계약금 얼마가 적당할까

가계약금을 보증금의 몇 퍼센트로 내야 한다는 법정 비율은 없습니다. 월세 한 달 치가 기준이라는 말도 법으로 정해진 원칙은 아닙니다. 금액은 당사자가 협의합니다. 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원인 집이라면 10만 원을 보낼 수도, 30만 원을 보낼 수도 있습니다. 다만 그 돈을 왜 보내는지와 계약이 틀어졌을 때 어떻게 처리할지가 먼저 합의돼야 합니다.

제 기준에서는 조건 확인이 끝나지 않았다면 송금을 미룹니다. 꼭 먼저 의사를 표시해야 한다면, 잃어도 괜찮은 돈이라는 뜻이 아니라 분쟁이 생겨도 감당할 수 있는 작은 금액으로 협의합니다. 가령 10만~30만 원을 제안할 수는 있지만, 이 숫자가 업계 표준이나 법적 안전선은 아닙니다. 10만 원이라도 임대인이 아닌 사람의 계좌로 잘못 보내면 골치 아픈 일은 똑같이 생깁니다.

흔히 본계약 계약금을 보증금의 10%로 이야기합니다. 보증금 1,000만 원이면 100만 원이죠. 그런데 가계약금 20만 원을 보냈다고 해서 나머지 80만 원을 반드시 내야 하는지는 처음에 어떤 조건을 약속했는지에 달려 있습니다. ‘가계약금은 본계약 계약금에 포함하고, 계약서 작성 때 잔액 80만 원을 지급한다’는 식으로 금액과 날짜를 남겨야 서로 같은 계약을 생각하게 됩니다.

20만 원을 보낸 뒤 마음이 바뀌면

현장에서 가장 많이 듣는 말이 ‘제가 취소하면 가계약금은 무조건 못 돌려받죠?’입니다. 그렇게 단정할 수 없습니다. 대법원은 임대차계약을 협의하던 임차인이 가계약금 300만 원을 보낸 뒤 개인 사정으로 계약을 중단한 사건에서, 임차인이 포기하면 돈을 돌려주지 않는다는 해약금 약정이 명백히 인정되지 않는 한 가계약금이 당연히 임대인에게 귀속되는 것은 아니라고 판단했습니다. 그 사건은 반환 여부를 다시 심리하도록 돌려보낸 것이지, 모든 가계약금의 반환을 확정한 판결은 아닙니다.

반대로 문자로 집 주소, 보증금, 월세, 입주일, 계약금 총액과 취소 조건까지 주고받았다면 이야기가 복잡해집니다. 계약서에 서명하지 않았다는 이유만으로 언제나 자유롭게 취소할 수 있는 것도 아닙니다. 이미 임대차계약이 성립했는지, 보낸 돈이 계약금의 일부인지, 별도로 포기하기로 약속했는지를 함께 봐야 합니다. ‘가계약’이라는 이름보다 실제로 주고받은 약속이 중요합니다.

임대인이 취소하면 무조건 두 배를 준다는 말 역시 그대로 믿기 어렵습니다. 두 배 반환이 적용되는 약정이 있는지부터 확인해야 합니다. 특히 총계약금을 따로 정하고 일부만 먼저 보냈다면, 분쟁 때 계산 기준을 단순히 송금액의 두 배로 잡을 수 없는 경우도 있습니다. 매매계약에서 약정 계약금을 기준으로 본 대법원 판단도 있어, 월세 가계약에 그 계산을 기계적으로 옮기면 안 됩니다.

송금 전에 문자 한 통으로 남길 내용

경매 물건을 볼 때도 저는 돈보다 권리관계를 먼저 봅니다. 월세방도 순서가 같습니다. 주택도시보증공사 안내처럼 등기부의 소유자와 계약 상대방이 같은지 확인하고, 대리인이 나온다면 권한을 확인해야 합니다. 등기부에 근저당권이나 압류가 보이는데 설명이 흐릿하면 작은 가계약금도 서두르지 않습니다. 보증금이 작아 보여도 내게는 생활자금일 수 있으니까요.

송금하기로 했다면 최소한 아래 내용은 임대인과 중개사에게 문자로 보내고, 같은 내용이라는 답을 받은 뒤 진행하는 편이 낫습니다.

• 집의 정확한 주소와 호수, 임대인 이름, 입금받을 계좌의 명의
• 보증금·월세·관리비와 관리비 포함 항목, 임대차 기간과 입주 예정일
• 가계약금 액수, 본계약 계약금 총액, 나머지 계약금과 잔금의 지급일
• 본계약을 쓰지 못할 때 누구의 어떤 사유에 따라 언제 얼마를 돌려주는지
• 등기부나 시설 상태가 설명과 다를 때 계약 진행 여부를 어떻게 결정할지

예를 들면 ‘가계약금 20만 원은 본계약 계약금 100만 원에 포함한다. 계약서는 11월 20일 작성한다. 등기부상 소유자 또는 합의한 보증금·월세 조건이 확인 내용과 다르면 계약을 진행하지 않고 20만 원을 반환한다’처럼 구체적으로 씁니다. 이 문구만 복사해 보내는 것으로 끝내지 말고, 실제 합의한 조건과 반환 시한을 채워 넣어야 합니다. 상대가 답하지 않았는데 내 문자만 남아 있다면 합의의 증거로는 부족할 수 있습니다.

이미 보냈다면 입금 내역부터 챙긴다

돈을 보낸 뒤 조건이 달라졌다면 통화로만 다투지 말고, 송금 내역과 당시 문자·매물 설명을 모읍니다. 어느 조건이 달라졌는지 적어 임대인과 중개사에게 반환을 요청하세요. 단순 변심이라도 ‘무조건 포기’라고 먼저 인정할 필요는 없고, 반대로 ‘가계약이니 당연히 전액 반환’이라고 밀어붙일 수도 없습니다. 약속의 내용에 따라 판단이 달라집니다.

제가 본 작은 분쟁은 액수보다 기억 차이에서 시작됐습니다. 한쪽은 방을 잠깐 잡아둔 돈이라고 생각하고, 다른 쪽은 계약을 확정한 돈이라고 생각합니다. 월세 가계약금은 얼마를 보냈느냐보다 그 돈에 붙은 조건을 서로 같은 문장으로 남겼느냐가 더 오래 갑니다. 급하게 나온 좋은 방이어도 그 문장을 확인할 시간은 가져야 한다고 봅니다.