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얼마 전 토지 경매 물건을 보러 갔는데, 매각 자료에 적힌 ‘계획관리지역’이라는 글자만 보고 건물을 넉넉하게 올릴 수 있겠다는 분이 있었습니다. 시행령상 건폐율이 40% 이하라는 말을 들었다고 하더군요. 그런데 입찰가를 쓰기 전에 확인할 건 그 숫자 하나가 아닙니다. 경매에서는 ‘법에 적힌 상한’과 ‘이 땅에 실제로 적용되는 기준’을 구분하지 못하면 땅값부터 잘못 계산하게 됩니다.
건폐율 40%는 건물을 40%만큼 지을 권리가 아닙니다
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 대지 200㎡에 건축면적 80㎡인 건물이 있다면 건폐율은 40%죠. 여기서 말하는 건축면적은 각 층의 면적을 더한 연면적과 다릅니다. 건물의 층수를 따질 때 자주 보는 용적률과도 별개입니다.
국토계획법 시행령 제84조는 용도지역별 건폐율의 상한을 정합니다. 실제 적용 비율은 그 범위 안에서 해당 지방자치단체의 도시·군계획조례가 정합니다. 같은 계획관리지역이라도 소재지가 다르면 조례부터 다시 봐야 한다는 얘기입니다. 지구단위계획이나 다른 토지 이용 제한이 걸린 땅은 검토할 사항이 더 생깁니다.
용도지역별 건폐율 숫자는 이렇게 읽습니다
국가법령정보센터에 실린 국토계획법 시행령 제84조의 일반적인 상한은 다음과 같습니다. 모두 ‘이하’라는 뜻입니다. 경매 물건의 확정 건폐율로 옮겨 적으면 안 됩니다.
- 주거지역: 제1종·제2종 전용주거지역 50%, 제1종·제2종 일반주거지역 60%, 제3종 일반주거지역 50%, 준주거지역 70%
- 상업지역: 중심상업지역 90%, 일반상업지역 80%, 근린상업지역 70%, 유통상업지역 80%
- 공업지역: 전용공업지역·일반공업지역·준공업지역 모두 70%
- 녹지지역: 보전녹지지역·생산녹지지역·자연녹지지역 모두 20%
- 관리지역: 보전관리지역·생산관리지역 20%, 계획관리지역 40%
- 농림지역과 자연환경보전지역: 각각 20%
숫자만 외우면 제3종 일반주거지역에서 특히 헷갈립니다. ‘3종이니까 2종보다 건폐율도 높겠지’ 하고 넘기기 쉬운데, 시행령상 상한은 제2종 일반주거지역 60%, 제3종 일반주거지역 50%입니다. 건폐율과 용적률은 따로 확인해야 합니다.
계획관리지역 땅 300㎡를 검토할 때도 계산은 두 번 합니다
예전에 계획관리지역의 작은 토지 물건을 검토하면서 수첩에 먼저 300㎡ × 40% = 120㎡라고 적은 적이 있습니다. 여기까지는 시행령상 상한을 적용한 단순 계산입니다. 실제 검토에서는 소재지 조례의 비율을 확인하고, 건축 가능한 용도와 도로 접도 조건 등을 따로 살펴야 했습니다. 120㎡라는 숫자를 보고 곧장 건축면적을 확정했다면 입찰가를 높게 쓸 뻔했습니다.
기존 건물이 있는 물건은 더 조심스럽습니다. 예를 들어 대지 200㎡에 건축물대장상 건축면적 70㎡인 건물이 있고, 적용 건폐율이 40%라고 가정하면 계산상 남는 면적은 10㎡입니다. 그런데 현장에 덧댄 부분이 보인다면 그 구조물이 무엇인지, 건축물대장과 현황이 일치하는지부터 확인해야 합니다. 남는 10㎡를 곧바로 증축 가능한 면적으로 잡을 일이 아닙니다.
도로로 쓰이는 부분이 어디인지, 실제 경계가 담장과 맞는지도 현장에서 봅니다. 면적 계산의 출발점이 틀리면 뒤의 사업성 계산은 더 정교해져도 소용이 없습니다. 제가 토지 물건을 볼 때 도면과 현장을 번갈아 확인하는 이유입니다.
입찰 전에는 숫자 옆에 확인한 근거를 적어 둡니다
저는 먼저 토지이용계획확인서에서 용도지역과 함께 표시된 용도지구·용도구역, 지구단위계획 여부를 봅니다. 그다음 소재지의 도시·군계획조례에서 건폐율을 확인합니다. 한 필지가 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있다면 한쪽 비율만 골라 대지 전체에 곱하지 않습니다. 국토계획법 제84조의 적용 방식까지 확인해야 하는 물건입니다.
기존 건물이 있으면 건축물대장과 등기사항, 매각물건명세서를 대조하고 현장에서 면적과 사용 상태를 봅니다. 새로 짓거나 증축할 생각이라면 원하는 건축물의 용도가 허용되는지, 접도·주차장·높이 등 다른 조건은 맞는지도 확인해야 합니다. 건폐율이 남아 있어도 원하는 건물을 못 짓는 경우가 있기 때문입니다. 애매한 사항은 입찰 전에 관할 지자체 건축·도시계획 담당 부서에 구체적인 필지와 계획을 놓고 확인하는 편이 낫습니다.
그 확인 결과를 돈으로 바꿔 봅니다. 철거비, 측량비, 설계·인허가 비용, 취득 관련 세금과 보유 기간의 금융비용까지 넣었을 때 낙찰가가 버틸 수 있는지 보는 겁니다. 경매장에서 건폐율 숫자는 입찰 버튼을 누르게 하는 이유가 아니라, 더 확인할 항목을 알려주는 첫 단서에 가깝습니다.
