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입찰표에 적을 금액을 계산하다가 종부세를 빼먹을 뻔한 적이 있습니다. 낙찰가와 대출이자, 명도비에는 한참 신경 썼는데 보유하는 동안 나갈 세금은 뒤로 밀어뒀던 거죠. 경매 물건은 싸게 샀다는 기분이 강해서 이런 실수가 더 쉽습니다. 종부세 계산하기는 예상 낙찰가에 세율을 곱하는 일이 아닙니다. 먼저 6월 1일에 누가 어떤 주택을 보유하는지, 그 주택들의 공시가격이 얼마인지부터 봐야 합니다.
낙찰가 15억 원이어도 출발점은 공시가격
종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 판단합니다. 경매에 입찰할 때는 낙찰 예정일만 보지 말고 매각대금 납부와 소유권 취득 시점이 6월 1일 전후 어디에 놓일지 확인해야 합니다. 일정이 걸쳐 있다면 그해 보유세를 누가 부담할지 미리 단정하지 않는 편이 안전합니다.
주택분 계산에는 그해 주택 공시가격을 씁니다. 낙찰가가 15억 원이라고 공시가격도 15억 원인 건 아닙니다. 시세가 오른 물건이나 여러 번 유찰된 물건은 차이가 더 눈에 띌 수 있죠. 저는 입찰 전에 해당 물건의 공시가격을 확인하고, 이미 가진 주택의 공시가격과 나란히 적습니다. 권리분석표에는 전입일과 배당요구일을 빠뜨리지 않으면서 보유세 계산에서 기존 집을 빼놓는 경우가 의외로 있습니다.
기본적으로 주택 공시가격은 사람별로 전국 보유분을 합산합니다. 다만 1세대 1주택자에 해당하는지는 세대와 소유 형태까지 따져야 합니다. 배우자 명의 주택이 있는지, 공동명의인지, 상속받은 지분이 있는지에 따라 입력값이 달라집니다. 부부가 각각 한 채씩 보유한 상황을 무조건 ‘내 명의 한 채니까 1세대 1주택’으로 넣으면 계산이 어긋날 수 있습니다.
공시가격에서 공제하고 60%를 곱한다
2026년 주택분 종부세 과세표준은 일반 개인의 경우 공시가격 합계에서 9억 원을 공제한 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 구합니다. 1세대 1주택자 요건을 충족하면 공제액은 12억 원입니다. 공제 후 금액이 0원 이하라면 주택분 종부세 과세표준은 생기지 않습니다. 여기서 9억 원과 12억 원은 낙찰가 기준도, 세금에서 곧바로 빼주는 금액도 아닙니다.
숫자로 보면 감이 옵니다. 다른 주택이 없는 1세대 1주택자의 주택 공시가격을 15억 원이라고 가정해 보죠. 과세표준은 (15억 원 − 12억 원) × 60%, 즉 1억 8천만 원입니다. 2주택 이하의 과세표준 3억 원 이하 구간 세율 0.5%를 적용하면 90만 원이 나옵니다. 그런데 이 90만 원은 최종 납부액이 아닙니다. 종부세 과세표준에 해당하는 재산세액을 공제하고, 해당된다면 1세대 1주택자 세액공제와 세부담상한도 반영해야 합니다.
제가 계산할 때 종이에 쓰는 순서는 이렇습니다.
- 6월 1일 기준 소유자와 보유 주택을 확인한다.
- 주택별 공시가격을 사람별로 합산하고 적용 가능한 기본공제를 뺀다.
- 남은 금액에 주택분 공정시장가액비율 60%를 곱한다.
- 주택 수에 맞는 누진세율을 적용한 뒤 공제할 재산세액과 해당 세액공제를 반영한다.
- 세부담상한과 농어촌특별세까지 확인해 실제 현금 지출을 잡는다.
세율은 과세표준 전액에 같은 비율을 곱하면 틀릴 수 있습니다. 2주택 이하 개인의 과세표준 3억 원 이하는 0.5%, 3억 원 초과 6억 원 이하는 초과 구간에 0.7%가 적용됩니다. 3주택 이상은 과세표준이 커질수록 세율 차이가 더 벌어지므로, 보유 주택 수를 먼저 정확히 세는 게 중요합니다.
두 채가 되면 같은 15억 원도 숫자가 달라진다
이번에는 한 사람이 공시가격 8억 원짜리 집을 가진 상태에서 공시가격 7억 원짜리 경매 주택을 추가로 취득했고, 6월 1일에도 두 채를 보유했다고 가정하겠습니다. 합계는 역시 15억 원입니다. 일반 기본공제 9억 원을 빼고 60%를 곱하면 과세표준은 3억 6천만 원입니다. 앞의 1세대 1주택 사례와 공시가격 합계는 같지만 과세표준은 두 배가 됩니다.
이 경우 첫 3억 원에는 0.5%를 적용해 150만 원, 나머지 6천만 원에는 0.7%를 적용해 42만 원입니다. 합계 192만 원은 재산세액 공제 전의 주택분 종부세액입니다. 이 숫자를 고지서에 찍힐 금액처럼 투자 수익표에 넣으면 안 됩니다. 1세대 1주택자에게 적용되는 연령·보유기간 세액공제도 이 사례에는 그대로 가져다 쓸 수 없습니다.
가끔 ‘한 채만 더 사면 종부세가 얼마나 늘죠?’라는 말을 듣습니다. 그때 저는 새 물건의 공시가격만 보지 않습니다. 기존 주택과 합친 과세표준, 6월 1일 보유 여부, 실제 매도 계획을 같이 봅니다. 단기 매각을 생각하고 낙찰받아도 명도나 수리, 매수인 대출 일정이 밀리면 보유 기간이 길어집니다. 경매에서는 그 몇 달이 수익률을 바꿉니다.
특례와 고지액까지 봐야 입찰금이 나온다
상속주택, 일시적 2주택, 지방 저가주택 등에는 요건을 충족하고 신청하면 1세대 1주택자로 보는 특례가 있습니다. 부부 공동명의 한 채도 각각 계산하는 방식과 공동명의 1주택자 특례를 적용하는 방식의 세부담이 다를 수 있습니다. 이름만 보고 자동 적용된다고 생각하면 곤란합니다. 국세청 안내와 홈택스 모의계산에서 해당 연도 요건과 신청 여부를 확인하는 게 낫습니다.
또 하나, 재산세를 냈다고 그 금액 전부가 종부세에서 빠지는 것은 아닙니다. 종부세 과세표준에 해당하는 재산세 상당액만 계산해 공제합니다. 최종 종부세가 나오면 그 세액의 20%인 농어촌특별세도 현금 지출에 넣어야 합니다. 국세청 안내상 종부세 납부기간은 통상 12월 1일부터 15일까지입니다. 저는 매각 계획이 길어질 수 있는 물건이라면 이 시기의 납부 자금도 잔금대출 상환표 옆에 적어둡니다.
종부세 때문에 모든 경매 물건을 피할 필요는 없습니다. 다만 예상 매도가에서 취득세, 이자, 수리비와 명도비를 뺀 뒤에도 보유세를 감당할 여지가 있는지는 입찰 전에 봐야 합니다. 낙찰은 하루에 끝나지만 보유 비용은 매각될 때까지 계속 쌓입니다. 그 차이를 숫자로 확인하고 써낸 입찰가가 결국 오래 버티는 가격이라고 생각합니다.
