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경매 물건을 보다 보면 전세보증금이 집값에 바짝 붙어 있는 집이 꽤 많습니다. 세입자는 ‘반환보증에 가입하면 괜찮겠지’ 하고 들어갔는데, 막상 신청할 때 선순위 근저당 때문에 거절되는 경우가 있죠. 저는 전셋집을 봐 달라는 지인에게 보증상품 이름보다 등기부를 먼저 묻습니다. 보증은 계약서에 사인했다고 자동으로 붙는 안전장치가 아니니까요.
계약 전에 보증한도부터 계산합니다
주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 계약이 끝난 뒤 집주인이 돌려주지 못한 보증금의 반환을 책임지는 상품입니다. 현재 안내된 일반적인 기준은 수도권 전세보증금 7억 원 이하, 그 밖의 지역은 5억 원 이하입니다. 금액만 맞는다고 끝나지는 않습니다. 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 공사가 인정한 주택가격의 90% 이내여야 합니다.
가령 공사가 인정한 주택가격이 3억 원이고, 전세보증금이 2억 4천만 원이라고 해보죠. 90%를 적용한 금액은 2억 7천만 원입니다. 여기에 먼저 설정된 근저당 채권최고액이 4천만 원이면 합계가 2억 8천만 원입니다. 이 계산만으로도 한도를 넘습니다. 집주인이 ‘실제 대출은 거의 갚았다’고 말해도 등기부에 적힌 권리가 그대로라면 그 말을 가입 가능 판정으로 받아들이면 곤란합니다.
여기서 시세도 조심해야 합니다. 중개사가 말하는 호가나 최근 최고 거래가를 그대로 넣어 계산하면 숫자가 예쁘게 나옵니다. 그런데 보증기관은 주택 유형별 기준과 적용 순서에 따라 가격을 산정합니다. 특히 거래가 드문 빌라에서는 내가 생각한 시세와 심사 가격이 벌어질 수 있습니다. 계약금을 보내기 전에 해당 기관의 사전 확인 절차로 주소, 보증금, 선순위채권을 넣어 확인하는 편이 낫습니다. 사전 확인 결과가 최종 발급을 뜻하는 것은 아니니, 그 차이도 기억해 둬야 합니다.
등기부 한 장으로 끝나지 않는 집도 있습니다
아파트는 비교적 구조가 단순한 편입니다. 반면 다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권으로 묶여 있어 다른 세입자의 보증금이 내 보증금보다 앞설 수 있습니다. 내 방 계약서와 등기부만 보고 ‘근저당이 없으니 안전하다’고 판단하면 놓치는 금액이 생깁니다. 주택도시보증공사도 단독·다중·다가구주택의 보증한도를 볼 때 앞선 세입자의 보증금을 반영합니다.
경매 현장에서는 그 차이가 배당표에 드러납니다. 건물값이 넉넉해 보였는데 선순위 세입자가 여러 명이면 뒤에 들어온 사람의 몫은 빠르게 줄어듭니다. 그래서 다가구는 건물 전체의 전입세대와 임대차 현황을 확인하고, 집주인이나 중개사가 제공한 선순위 보증금 자료도 대조해야 합니다. 자료가 불분명한데 ‘예전부터 문제 없었다’는 말만 반복하면 저는 계약을 서두르지 않겠습니다.
등기부 갑구에는 압류, 가압류, 경매신청, 가등기 같은 권리침해가 있는지 봅니다. 을구에서는 근저당의 설정일과 채권최고액을 확인합니다. 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지, 주거용 오피스텔이라면 계약서 등에 주거용으로 표시되는지도 살핍니다. 신탁등기나 토지와 건물 소유자가 다른 경우에는 계약할 권한을 가진 사람이 누구인지까지 따져야 합니다. 이런 집은 서류 한 장을 더 보는 수고가 계약금보다 쌉니다.
입주한 뒤에는 신청 시계를 놓치지 마세요
주택도시보증공사의 일반적인 신청기한은 전세계약기간의 절반이 지나기 전입니다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 안내하고, 갱신 계약에도 별도 기준이 있습니다. ‘2년 계약이니 1년쯤 지나서 알아보자’고 달력에 적어 두면 서류 보완 과정에서 촉박해질 수 있습니다. 저는 잔금을 치르고 전입신고를 마친 직후 신청 준비를 시작하는 쪽이 마음 편합니다.
실제로 신청할 때는 확정일자를 받은 임대차계약서, 주민등록등본, 보증금 지급을 확인할 이체내역, 전입세대확인서 등이 필요합니다. 주택 종류와 대출 여부에 따라 추가 서류도 붙습니다. 계약금부터 잔금까지 임대차계약서에 적힌 상대방에게 이체하고 기록을 남겨 두면 나중에 설명할 일이 줄어듭니다. 심사를 통과한 뒤 보증료를 내고 보증서가 발급됐는지까지 확인해야 가입이 끝난 겁니다.
계약 전에는 반환보증 가입이 어려울 때 계약금 처리와 계약 해제를 어떻게 할지 집주인과 명확히 합의해 특약으로 남기는 방법도 있습니다. 다만 ‘보증 가입 가능’이라는 중개사의 구두 설명 한 줄로 계약금 반환이 저절로 보장되는 건 아닙니다. 특약 문구와 적용 시점은 거래 상황에 맞게 확인해야 합니다.
보증서를 받았어도 이사 날짜는 신중하게 잡습니다
반환보증에 가입했다고 계약 만료일에 곧바로 돈이 입금되는 것은 아닙니다. 주택도시보증공사 안내상 계약 종료 뒤 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못한 경우 등이 보증사고에 해당하고, 이후 이행청구와 심사를 거칩니다. 경매·공매가 진행된 경우에는 별도의 사고 기준도 있습니다. 새집 잔금일을 기존 계약 만료일 바로 다음 날로 잡으면 자금이 묶일 때 버틸 여유가 없어집니다.
더 조심할 부분은 전출과 이사입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사하고 주민등록까지 옮기면 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청했다는 사실만으로 안심해서도 안 됩니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인하고, 보증이행을 진행 중이라면 담당자와 전출 시점을 상의해야 합니다. 경매장에서 권리 순서가 하루 차이로 갈리는 모습을 여러 번 봤습니다. 전세보증금 반환보증 가입은 분명 쓸 만한 보호 수단이지만, 그 힘은 계약 전 권리 확인과 입주 후 권리 유지가 받쳐 줄 때 제대로 나옵니다.
