전세보증금 반환보증만 믿고 빌라를 봤더니

경매 사건 기록을 보다 보면 세입자가 보증에 가입했다는 말을 듣고 안심했다가, 막상 보증금을 돌려받는 과정에서 애를 먹은 흔적이 보입니다. 전세보증금 반환보증은 든든한 장치입니다. 다만 계약 전에 가입할 수 있는 집인지 따져야 하고, 가입한 뒤에도 지켜야 할 절차가 있습니다. 저는 빌라 전세를 보러 가는 지인에게 보증료가 얼마인지보다 그 두 가지를 먼저 확인하라고 말합니다.

보증에 가입할 수 있다는 말부터 확인해야 한다

전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 주지 못할 때 보증기관에 지급을 청구할 수 있는 상품입니다. 전세대출을 받을 수 있다는 말과는 다릅니다. 대출 심사를 통과해도 반환보증 가입은 거절될 수 있고, 중개사가 ‘이 집은 보증 됩니다’라고 말해도 실제 심사 결과까지 대신해 주지는 못합니다.

주택도시보증공사의 반환보증은 전세보증금이 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하여야 합니다. 신청도 아무 때나 할 수 있는 게 아닙니다. 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 예를 들어 2년 계약을 맺고 1년쯤 지난 뒤 불안해져서 알아보면 기한에 걸릴 수 있습니다. 한국주택금융공사의 전세지킴보증도 취급은행에서 별도로 가입 요건을 심사합니다. 계약 직전에 이용할 상품과 신청 가능 시점을 확인해 두는 편이 낫습니다.

시세 3억 원이라는 말만으로는 부족했다

제가 권리분석할 때 먼저 보는 건 등기부의 소유자와 선순위 권리입니다. 가령 보증금 2억 4천만 원인 빌라를 보러 갔는데 주변 매매 호가가 3억 원이고, 등기부에 선순위 근저당권 설정액이 4천만 원 있다고 해봅시다. ‘보증금과 대출을 합쳐도 3억 원보다 적으니 괜찮다’고 생각하기 쉽습니다. 근데 보증기관이 인정하는 주택가격이 3억 원이라고 가정해도, 주택가격의 90%인 2억 7천만 원에서 선순위채권 4천만 원을 빼면 2억 3천만 원입니다. 보증금 2억 4천만 원에 못 미칩니다.

이건 구조를 보여주는 단순 계산입니다. 실제 인정 주택가격은 집주인이 제시한 호가와 다를 수 있고, 보증기관의 평가 방식과 다른 가입 요건도 적용됩니다. 다가구주택이라면 다른 세입자의 선순위 보증금까지 살펴야 합니다. 건물 전체 가격만 보고 내 방 보증금의 안전성을 판단하면 위험합니다. 등기부 갑구의 소유권·압류 사항, 을구의 근저당권을 확인하고, 다가구는 선순위 임대차 내역도 확인해야 하는 이유입니다.

현장에서 특히 마음이 불편한 물건은 시세를 조금 높게 잡아야만 계산이 맞는 집입니다. 경매에서는 낙찰가가 기대보다 낮아질 수 있습니다. 보증 가입 가능 여부와 별개로, 그 가격에 집이 실제로 팔릴지까지 생각해야 합니다.

가입하고도 전입과 확정일자를 놓치면 곤란하다

보증서가 나왔다고 임차인의 권리를 챙기는 일이 끝나는 건 아닙니다. 입주해 집을 인도받고 전입신고를 한 뒤 확정일자를 갖춰야 대항력과 우선변제권을 확보하는 기본 요건이 됩니다. 잔금을 치르는 날에는 등기부를 다시 떼어 계약 때 없던 권리가 생겼는지도 봅니다. 계약서와 송금 내역은 보관하고요. 나중에 분쟁이 나면 ‘분명히 그렇게 들었다’는 기억보다 날짜가 찍힌 서류가 훨씬 쓸모 있습니다.

계약 만기가 다가올 때도 기록이 중요합니다. 나갈 생각이라면 갱신하지 않겠다는 뜻을 제때 집주인에게 전달하고, 도달했다는 증거를 남겨야 합니다. 주택도시보증공사는 통상 만기 2개월 전까지의 갱신거절 통지와 그 증빙을 이행청구 서류로 안내합니다. 문자 한 통만 보내고 답이 없는데 전달됐겠거니 넘기면 뒤에서 시간을 허비할 수 있습니다. 계약 시기나 종료 방식에 따라 필요한 확인이 달라질 수 있으니, 만기 전에 가입한 보증기관에 자신의 계약을 기준으로 확인하는 게 좋습니다.

집이 경매로 넘어가도 바로 돈이 들어오진 않는다

경매 현장에서는 ‘보증에 들었으니 이사는 먼저 가도 되겠죠’라는 말을 가끔 듣습니다. 이 대목이 걱정됩니다. 보증금을 전액 받거나 주택임차권등기가 끝나기 전에 전출하거나 집을 비우면 대항력 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청했다는 사실만으로 안심하지 말고, 등기부에 등기가 완료됐는지 확인해야 합니다.

주택도시보증공사 기준으로 계약 종료 후 1개월이 지나도 보증금을 받지 못한 경우와, 계약 중 경매·공매가 진행돼 배당을 받은 뒤에도 보증금이 남은 경우는 청구 경로가 다릅니다. 앞의 경우에는 임차권등기 절차가 중요하고, 뒤의 경우에는 배당요구와 배당표 등 미수령액을 보여주는 서류가 중요합니다. 지급 심사와 집을 비워 주는 절차도 남습니다. 보증서가 곧 만기일 현금 입금을 뜻하지는 않는다는 얘기입니다.

보증료는 분명 비용입니다. 그래도 제가 계약을 망설이는 이유는 대개 보증료 몇십만 원이 아니라 집값을 낙관해야만 성립하는 보증금입니다. 먼저 집의 권리와 가격을 보수적으로 보고, 보증 가입까지 확인된 집을 고르는 순서가 세입자에게도 마음 편한 선택이라고 생각합니다.