전세권 설정 서류 임대인에게 받아보니 빠진 게 있었다

얼마 전 경매 물건의 등기부를 보다가 전세권 설정일을 다시 확인한 적이 있습니다. 세입자는 ‘전세권까지 해뒀으니 안전하다’고 생각했겠지만, 그보다 먼저 잡힌 근저당이 있었습니다. 경매에서는 전세권이 있다는 사실보다 언제, 어떤 범위에 설정됐는지가 중요합니다. 임대차 계약 때도 같습니다. 임대인이 서류를 건네줬다는 말만 믿고 큰 보증금을 보내기 전에, 실제로 등기까지 마칠 수 있는지 봐야 합니다.

임대인에게 받아야 할 서류는 따로 있다

전세권 설정등기는 원칙적으로 전세권자가 되는 임차인과 부동산 소유자인 임대인이 함께 신청합니다. 부동산등기법의 공동신청 원칙 때문입니다. 임차인이 전세권 설정 서류 임대인 몫까지 혼자 준비할 수는 없다는 뜻이죠. 일반적인 개인 소유 주택을 방문 신청한다면 임대인 쪽에서 확인할 것은 다음과 같습니다.

전세권 설정에 합의한 계약서 또는 별도의 전세권 설정계약서. 전세금, 목적 부동산, 설정 범위 등을 등기 신청 내용과 맞춰야 합니다.
임대인의 등기필정보. 흔히 ‘등기권리증’이라고 부르는 자료가 여기에 해당합니다.
임대인의 인감증명서와 인감도장. 소유자가 등기의무자로 방문 신청할 때 인감증명이 필요합니다. 등기신청서에 첨부하는 인감증명서는 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 합니다.
대리인이 신청한다면 임대인의 인감이 날인된 위임장. 위임 범위가 전세권 설정 신청 내용과 맞는지도 확인해야 합니다.

신분증은 서류 목록에 무심코 끼워 넣기 쉬운데, 등기소에 일률적으로 제출하는 첨부서류라는 뜻은 아닙니다. 본인 확인을 위해 지참하거나 대리인이 확인할 수 있습니다. 임대인이 법인이거나 공동소유 주택이라면 대표권을 증명할 자료, 각 소유자의 신청 참여 여부 등을 별도로 확인해야 합니다. 일반적인 1인 소유 주택 목록을 그대로 가져가면 접수 단계에서 막힐 수 있습니다.

서류보다 먼저 등기부의 이름을 맞춰봤다

제가 현장에서 제일 먼저 보는 건 임대인의 말이 아니라 등기사항증명서의 소유자 이름입니다. 계약 상대방과 등기부상 소유자가 다르면 왜 다른지 확인해야 합니다. 공동소유인데 한 사람만 계약서에 서명했다면 나머지 소유자의 전세권 설정 협조도 확인해야 하고요. 대리인이 나왔다면 위임장에 적힌 부동산, 전세금, 권한 범위를 계약 내용과 대조합니다.

예를 들어 보증금 2억 원인 집에 선순위 근저당 채권최고액 1억 8천만 원이 잡혀 있다고 합시다. 전세권을 새로 등기해도 앞선 근저당보다 순위가 올라가지는 않습니다. 부동산등기법은 원칙적으로 등기 순서에 따라 권리 순위를 정합니다. 예상 매각대금과 선순위 권리, 세금 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 따져야 합니다. 숫자는 설명을 위한 예시지만, ‘전세권이 있으니 보증금 전액을 받는다’는 판단이 왜 위험한지는 잘 보여줍니다.

잔금일에 등기부를 다시 떼어 보는 이유도 여기 있습니다. 계약할 때 없던 권리가 그사이 들어왔는지 확인하고, 임대인과 등기 신청 일정을 맞춰야 합니다. 계약서에 전세권 설정에 협조한다는 문장만 있어서는 등기가 끝난 게 아닙니다.

임차인도 준비할 것과 비용을 알아야 한다

임차인은 등기 신청서에 들어갈 주소와 주민등록번호를 증명할 자료를 준비합니다. 전세권의 목적이 집 전체인지 일부인지도 계약서와 등기부의 표시를 맞춰야 합니다. 일부에만 설정한다면 해당 부분을 표시한 건물도면이 추가로 필요할 수 있습니다. 같은 건물이라고 호수와 범위를 대충 적으면 나중에 권리를 설명할 때도 곤란해집니다.

비용도 계약 전에 얘기해야 합니다. 전세권 설정에는 등록면허세와 지방교육세, 등기신청수수료가 들고 대리인에게 맡기면 보수도 붙습니다. 누가 부담할지 법무사에게 연락한 뒤 처음 듣는 경우가 꽤 있습니다. 비용 부담과 신청 시점을 계약 단계에서 문장으로 남겨두는 편이 낫습니다. 세액과 수수료는 신청 내용에 따라 계산해야 하니 실제 접수 전 확인이 필요합니다.

전세권과 전입신고는 같은 장치가 아니다

주택 임차인은 집을 인도받고 전입신고를 마치면 주택임대차보호법상 대항력을 갖추게 됩니다. 임대차계약서에 확정일자까지 받아 우선변제 요건을 갖추는 방식도 있습니다. 전세권은 등기부에 올라가는 별개의 권리입니다. 임대인이 전세권 설정에 협조하지 않는다고 해서 전입신고와 확정일자를 미뤄도 된다는 뜻은 아닙니다.

반대로 전세권을 설정했다고 해서 앞선 근저당이나 다른 권리관계가 사라지는 것도 아닙니다. 경매 물건을 볼 때 저는 등기 날짜, 점유와 전입 상태, 보증금 액수를 각각 확인합니다. 계약을 앞둔 임차인도 같은 순서로 보면 좋겠습니다. 임대인이 준비한 인감증명서 한 장보다, 그 서류로 어떤 등기를 언제 마칠 수 있고 그 등기가 기존 권리보다 어느 자리에 놓이는지가 보증금에는 더 중요합니다.