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몇 년 전 재건축 아파트 경매 물건을 보다가 입찰가를 다시 쓴 적이 있습니다. 주변 거래가보다 싸게 잡을 기회라고 생각했는데, 조합에 확인할 항목을 적어 내려가니 계산이 달라졌습니다. 낙찰대금만 내면 새 아파트를 받는 물건이 아니었거든요. 추가분담금에 재건축부담금 가능성까지 넣으니 처음 생각한 가격으로는 들어갈 이유가 없었습니다.
재건축초과이익환수제는 재건축으로 생긴 이익 가운데 정상적인 집값 상승분과 인정되는 개발비용 등을 뺀 초과이익에 재건축부담금을 매기는 제도입니다. 여기서 말하는 이익은 내가 경매에서 얼마 싸게 샀는지를 기준으로 계산하지 않습니다. 이 차이를 놓치면 낙찰가를 잘 깎아 놓고도 나중에 현금이 모자랄 수 있습니다.
8천만 원 이하면 끝이라는 말의 함정
현재 기준으로 조합원 1인당 평균 재건축초과이익이 8천만 원 이하면 부담금은 면제됩니다. 8천만 원을 넘는 부분에는 구간에 따라 10%부터 50%까지 부과율이 적용됩니다. 예를 들어 다른 변수는 빼고 평균 초과이익이 1억 원이라고 가정하면, 8천만 원을 넘는 2천만 원에 첫 구간 부과율 10%를 적용해 200만 원이 나옵니다. 실제 고지액을 예측한 숫자가 아니라 계산 구조를 보여 주기 위한 예시입니다.
그런데 입찰장에서 듣는 ‘이 단지는 8천만 원 이하일 것’이라는 말은 대개 확정 금액이 아닙니다. 사업비가 바뀌고, 일반분양 수입이나 준공 시점의 주택가액이 달라지면 산정 결과도 움직입니다. 조합이 제시하는 예정액과 최종 부과액을 같은 숫자로 보면 곤란합니다. 국토교통부의 재건축부담금 기준을 읽을 때도 저는 면제선 하나보다 예정액을 언제, 어떤 자료로 계산했는지부터 봅니다.
경매 낙찰가와 재건축 이익은 다른 장부다
가령 감정가 8억 원인 재건축 아파트를 6억 2천만 원에 낙찰받고, 주변에서 새 아파트 예상가를 10억 원이라고 말한다고 해봅시다. 그 차액을 수익이라고 적으면 계산이 너무 빠릅니다. 취득세와 등기비, 경락잔금대출 이자, 명도비용, 이주 기간의 보유비용이 먼저 빠집니다. 조합원 추가분담금이 1억 원만 붙어도 숫자가 크게 달라집니다. 재건축부담금은 그 추가분담금과도 성격이 다른 항목입니다.
그래서 저는 입찰 전에 돈이 나가는 시점을 따로 적습니다. 낙찰 잔금일에 필요한 돈, 이주와 철거 전후에 필요한 돈, 조합의 추가 납부 일정, 준공 무렵 발생할 수 있는 돈을 나눕니다. 총액이 같아도 납부 시기가 겹치면 버티기 어렵습니다. 대출 한도 역시 낙찰가나 예상 신축 시세를 그대로 따라오지 않습니다. 세금과 금융비용까지 넣어 남는 금액이 얇다면, 입찰가를 낮추거나 물건을 보내는 편이 낫습니다.
장기보유 감면을 전 주인 몫까지 기대하면 안 된다
1세대 1주택자가 재건축 대상 주택을 오래 보유한 경우에는 요건에 따라 부담금을 감경받을 수 있습니다. 6년 이상부터 감경이 시작되고, 20년 이상이면 최대 70%입니다. 다만 경매로 새로 취득하는 사람이 전 소유자의 보유기간을 자기 기간처럼 계산해서는 안 됩니다. 본인의 주택 보유 이력과 세대의 주택 수, 준공인가 시점의 요건을 따져야 합니다. ‘전 주인이 20년 살았으니 이 물건은 70% 감면’이라는 설명은 제 입찰표에 적지 않습니다.
국가법령정보센터에 실린 재건축초과이익 환수에 관한 법률과 시행령을 보면 감경에는 보유기간 외에도 1세대 1주택 요건이 붙습니다. 60세 이상 1세대 1주택자에게는 담보 제공 등을 전제로 납부유예 제도도 있지만, 유예는 면제가 아닙니다. 특히 단기간에 매도할 생각으로 들어가는 투자자라면 장기보유 감면을 예상 수익에 미리 넣는 건 위험합니다.
입찰 전에는 조합원 지위부터 확인한다
재건축 경매에서 부담금 액수보다 먼저 확인할 게 있습니다. 낙찰자가 조합원 지위를 승계할 수 있는지입니다. 투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 후 조합원 지위 양도가 제한될 수 있습니다. 경매나 공매에도 예외가 있지만, 모든 경매 물건이 자동으로 예외가 되는 것은 아닙니다. 어떤 채무 때문에 경매가 진행됐는지, 채권자가 누구인지, 해당 물건이 예외 요건에 맞는지 확인해야 합니다. 조합원 지위를 못 받으면 ‘싸게 산 입주권’이라는 계산 자체가 무너집니다.
저는 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 본 뒤 조합에 분양신청 여부, 관리처분계획상 권리가액, 이미 납부한 금액과 남은 추가분담금, 부담금 예정액의 산정 시점을 묻습니다. 구청 담당 부서에는 조합원 지위 승계와 부담금 부과 진행 상태를 별도로 확인합니다. 전화로 들은 금액은 날짜와 답변자를 기록하고, 입찰 판단에 결정적인 내용은 확인 가능한 문서와 대조합니다. 매각물건명세서에 분양신청 사실이 적혀 있어도 낙찰자의 승계 가능성까지 보증하는 문장은 아닙니다.
재건축 물건은 낡은 집값으로 사서 새집값으로 파는 단순한 거래가 아닙니다. 아직 확정되지 않은 비용과 시간이 함께 넘어옵니다. 현장에서 제가 여러 번 고쳐 쓴 것은 수익 예상표보다 입찰가였습니다. 확인되지 않은 부담금은 0원으로 적을 수 없으니까요.
