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얼마 전 재건축 아파트 경매 물건을 보는데, 현장에서 가장 많이 들은 말이 또 나왔다. “몇 억 싸게 낙찰받으면 부담금 정도는 괜찮지 않나요?” 그 말이 위험하다. 낙찰가와 새 아파트 시세만 놓고 계산하면, 몇 년 뒤 내야 할 돈과 그때까지 묶이는 돈이 빠진다.
재건축 초과이익 환수제 시행 여부를 묻는 분도 여전히 있다. 제도는 현재 시행 중이다. 다만 모든 재건축 물건에 똑같은 부담금이 붙는다는 뜻은 아니다. 사업장의 진행 단계, 조합원 1인당 평균 초과이익, 감경 요건에 따라 금액이 달라진다. 입찰장에서는 ‘얼마쯤 나오겠지’라는 말보다 확인된 서류 한 장이 훨씬 값지다.
8천만 원을 넘으면 계산이 시작된다
재건축부담금은 아파트가 오른 가격을 통째로 떼어 가는 돈이 아니다. 종료 시점의 주택가액에서 개시 시점의 주택가액, 정상적인 주택가격 상승분, 인정되는 개발비용 등을 빼 초과이익을 구한다. 이를 조합원 수로 나눈 평균이익을 기준으로 부담금을 계산한다. 현재 조합원 1인당 평균 초과이익이 8천만 원 이하면 면제다. 8천만 원을 넘는 구간부터 누진 방식으로 부과된다. 국가법령정보센터의 현행 법령과 찾기쉬운 생활법령정보에서도 이 기준을 확인할 수 있다.
숫자로 보면 감이 온다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 1억 5천만 원이라고 가정하자. 8천만 원 초과분부터 계산하면 법정 산식상 부담금은 조합원 1인 기준 900만 원이다. 평균 초과이익이 2억 1천만 원이면 같은 방식으로 2천400만 원이 된다. 단순히 ‘초과이익의 50%를 낸다’고 계산하면 틀린다. 50%는 가장 높은 구간의 초과분에 적용되는 세율이다.
여기서 더 조심할 점이 있다. 방금 숫자는 제도 이해를 위한 가정이고, 특정 경매 물건의 확정 부담금이 아니다. 사업비와 주택가액은 진행 과정에서 달라질 수 있다. 조합원별 실제 분담액도 조합의 배분 기준과 개인별 감경 여부를 확인해야 한다. 예상액을 확정액처럼 받아 적고 입찰가를 쓰는 순간 계산이 흔들린다.
낙찰가가 싸도 낼 돈은 따로 남는다
가상의 물건 하나를 놓고 보자. 오래된 아파트를 9억 원에 낙찰받고, 취득 관련 비용 3천만 원, 명도와 수리비 2천만 원을 예상했다고 치자. 조합이 안내한 추가분담금 예상액이 2억 원이라면 이미 들어갈 돈은 11억 5천만 원이다. 여기에 재건축부담금 예상액, 대출 이자, 이주 기간의 주거비나 보유비용을 더해야 한다. 새 아파트 예상 시세가 13억 원이라는 이유만으로 ‘1억 5천만 원 남는다’고 말할 수 없는 구조다.
특히 추가분담금과 재건축부담금은 다른 돈이다. 전자는 새집을 받기 위해 조합 사업비 등을 나눠 부담하는 금액이고, 후자는 법에 따라 산정되는 초과이익 관련 부담금이다. 조합 사무실에서 “분담금은 2억 원 정도”라는 답을 들었다면 어느 분담금을 말하는지 다시 물어야 한다. 저는 입찰 전에 조합에 사업비 변경 내역과 조합원별 예상 추가분담금, 재건축부담금 통지 또는 추산 자료가 있는지 각각 확인한다.
서류가 없거나 아직 산정 단계가 아니라면 숫자를 억지로 채우지 않는다. 예상 부담금에 여유분을 얹은 경우와 사업이 2년 늦어지는 경우를 따로 계산한다. 그 두 경우 중 하나만으로도 수익이 사라진다면 입찰가를 낮춰야 한다. 경매에서는 안 산 물건 때문에 돈을 잃지는 않는다.
오래 보유한 사람의 감면을 내 것으로 착각하면 안 된다
2024년 3월부터 적용된 개정 기준에는 1세대 1주택 장기보유자의 재건축부담금 감경 규정이 있다. 부과 종료 시점부터 거슬러 6년 이상 대상 주택을 보유한 경우, 요건에 맞는 보유기간에 따라 10%부터 최대 70%까지 감경될 수 있다. 60세 이상 1세대 1주택자는 일정 요건과 담보 제공을 전제로 납부유예를 신청할 수도 있다. 그런데 경매로 막 낙찰받는 투자자가 전 소유자의 보유기간을 자기 보유기간처럼 계산하면 곤란하다.
예를 들어 전 소유자가 15년 살았다는 말만 듣고 최대 감경을 반영해 입찰가를 높이는 식이다. 감경에는 낙찰자의 보유기간과 세대의 주택 보유 상황 등 별도 요건이 걸린다. 사업이 언제 끝날지도 변수다. 보유기간을 채우지 못하면 감경을 못 받을 수 있다. 다른 주택을 가진 투자자라면 1세대 1주택 감경을 기본 시나리오에 넣지 않는 편이 안전하다.
부담금을 누가, 언제 부담할지도 매각 조건과 조합 자료를 보고 따져야 한다. 법상 기본 납부의무자는 조합 등이고, 일정한 경우 조합원이 2차적으로 납부한다. 실제 투자에서는 조합이 조합원에게 어떻게 분담시키는지가 현금 흐름을 좌우한다. 전 소유자와 낙찰자 사이의 부담 관계를 말로만 넘기지 말고, 입찰 전 조합의 안내 내용과 해당 물건의 매각 서류를 함께 읽어야 한다.
재건축 경매는 부담금보다 먼저 볼 함정도 있다
경매라는 말만 보고 조합원 지위가 당연히 넘어온다고 생각하는 초보가 있다. 투기과열지구 재건축은 조합설립인가 후 조합원 지위 승계가 제한될 수 있다. 경매·공매에도 법에서 정한 예외가 있지만, 경매 물건이면 전부 예외가 되는 것은 아니다. 채권자의 성격과 경매 원인까지 확인해야 한다. 서울시 정비사업 관련 질의회신에도 금융기관 채무 불이행에 따른 경매인지 확인해야 승계 예외를 판단할 수 있다는 취지의 설명이 있다.
입찰 전에는 해당 지역의 지정 상태와 조합설립인가일을 확인하고, 조합에 낙찰자의 조합원 지위 승계 가능 여부를 물어본다. 답을 들었다면 근거 조항과 필요한 증빙을 남겨 둔다. 그다음 등기사항증명서, 매각물건명세서, 점유 관계를 보고 인수할 권리와 명도 비용을 따진다. 조합원 지위가 안 넘어오는 물건이라면 부담금 몇천만 원을 절약해도 애초에 기대한 새 아파트를 받을 수 없을 수 있다.
제가 재건축 경매에서 입찰가를 적을 때는 낙찰대금 옆에 취득 비용, 명도 비용, 추가분담금, 재건축부담금, 금융비용을 각각 쓴다. 확인되지 않은 금액에는 낙관적인 숫자 대신 여유분을 둔다. 종이에 다 적고도 이익이 남는 물건은 드물다. 그래서 그런 물건을 찾았을 때만 입찰하는 쪽이, 현장에서 오래 버티는 방법이라고 생각한다.
