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법원 입찰장에서 계산기를 다시 꺼낸 적이 있습니다. 감정가에 10%를 곱해 자기앞수표를 준비하려던 분이 옆에서 “이 금액 맞죠?” 하고 묻더군요. 그 물건은 이미 한 차례 유찰돼 최저매각가격이 내려간 상태였습니다. 입찰보증금액은 작은 숫자 하나를 잘못 봐도 응찰 자체가 무효가 될 수 있어, 저는 입찰표를 쓰기 전에 매각기일 공고부터 다시 확인합니다.
보증금은 내가 써낼 가격으로 계산하지 않는다
법원 부동산 경매의 기일입찰에서는 보통 그날의 최저매각가격 10%가 매수신청보증금입니다. 감정가도, 내가 입찰표에 적을 금액도 기준이 아닙니다. 민사집행규칙이 정한 기본 비율이고, 법원이 달리 정한 경우에는 그 물건에 공고된 금액을 따라야 합니다.
숫자로 보면 쉽습니다. 감정가 3억 원인 아파트의 이번 최저매각가격이 2억 1,000만 원이라면, 기본적인 입찰보증금액은 2,100만 원입니다. 2억 4,000만 원에 응찰하겠다고 마음먹었어도 2,400만 원을 계산하는 게 아닙니다. 반대로 감정가만 보고 3,000만 원을 준비할 필요도 없습니다. 계산의 출발점은 반드시 이번 매각기일의 최저매각가격입니다.
여기서 ‘10%니까 대충 맞겠지’ 하는 태도가 위험합니다. 최저매각가격이 1억 7,543만 원이라면 10%는 1,754만 3,000원입니다. 만 원 단위로 어림해 1,754만 원만 넣으면 3,000원이 모자랍니다. 보증이 정해진 금액에 미달하면 입찰이 무효가 될 수 있습니다. 입찰보증금액은 반올림하거나 눈대중으로 맞출 숫자가 아닙니다.
재매각 물건에서 20%를 무조건 외우면 틀린다
현장에서 자주 듣는 말이 “재매각은 보증금 20%”입니다. 앞선 매수인이 잔금을 내지 않아 다시 나온 물건에서 보증금이 20%로 높아지는 사례가 있어 생긴 말입니다. 하지만 모든 재매각 물건에 자동으로 20%가 적용되는 건 아닙니다. 법원은 보증금액을 달리 정할 수 있고, 그 조건은 해당 사건의 매각기일 공고에서 확인해야 합니다.
가령 최저매각가격이 2억 원인 재매각 물건이라면 기본 비율 10%일 때는 2,000만 원, 법원이 20%로 정했다면 4,000만 원입니다. 차이가 2,000만 원이죠. 재매각 표시만 보고 2,000만 원을 들고 가면 낭패를 볼 수 있고, 반대로 무조건 4,000만 원을 준비한다고 해서 물건을 제대로 읽은 것도 아닙니다. 법원경매정보의 사건별 매각기일 공고와 매각조건을 보고, 입찰 당일에도 게시된 내용을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
대법원도 보증금액을 기본 비율과 다르게 정하려면 법원의 결정이 필요하고, 그 금액은 매각기일 공고에 명시돼야 한다고 판단했습니다. 그래서 저는 경매 정보를 모아 보여주는 화면의 숫자만 믿지 않습니다. 사건번호와 물건번호를 맞춰 공식 공고를 다시 봅니다. 같은 사건에 물건이 여러 개 있거나 기일이 바뀌었을 때 특히 그렇습니다.
봉투에 넣기 전 숫자보다 먼저 보는 것
입찰보증금액을 확인했다면 돈만 챙겨 끝낼 일이 아닙니다. 사건번호, 물건번호, 매각기일, 최저매각가격을 입찰표와 공고에서 한 번씩 맞춰봅니다. 일괄매각인지도 중요합니다. 토지와 건물이 함께 매각되는 물건을 따로 계산하거나, 같은 사건의 다른 물건 금액을 가져오면 계산기가 아무리 정확해도 소용없습니다.
보증금 제공 방법도 해당 법원의 안내를 따릅니다. 통상 현금이나 은행 발행 자기앞수표를 준비하지만, 입찰 전에 그날 허용되는 방식과 서류를 확인하는 게 낫습니다. 수표를 끊을 때는 입찰가가 아니라 확인한 보증금액을 기준으로 하고, 봉투를 제출하기 전 금액과 입찰표의 사건번호를 다시 읽습니다. 현장에서는 줄이 길고 주변이 소란스럽습니다. 그럴수록 마지막 1분을 아끼지 않는 게 돈을 아끼는 길이었습니다.
보증금을 넉넉히 넣으면 부족액 문제는 피할 수 있겠지만, 불필요하게 큰돈을 준비하는 것도 자금 계획에는 부담입니다. 여러 물건에 관심이 있다면 각 물건의 보증금과 입찰 일정에 맞춰 실제로 쓸 수 있는 현금을 따로 계산해야 합니다. 예비 자금을 몽땅 보증금으로 묶어 놓고 낙찰 뒤 취득 비용을 걱정하는 분도 봤습니다.
돌려받는 돈인지, 잃을 수 있는 돈인지
패찰하면 보증금은 통상 입찰 절차가 끝난 뒤 돌려받습니다. 낙찰하면 보증금은 매각대금의 일부로 충당되고, 나머지 잔금을 법원이 정한 기한 안에 내야 합니다. 이 지점에서 보증금을 ‘잠깐 맡기는 돈’으로만 생각하면 위험합니다. 잔금을 마련하지 못해 재매각으로 이어지면 앞선 매수인은 보증금 반환을 요구하지 못합니다. 민사집행법에 명시된 내용입니다.
최저매각가격 2억 원인 물건에 보증금 2,000만 원을 내고 2억 5,000만 원에 낙찰받았다고 해보죠. 이후 필요한 잔금은 2억 3,000만 원입니다. 여기에 취득세와 등기 비용, 점유자와의 협의나 인도에 드는 비용, 수리비가 더해질 수 있습니다. 대출이 될 거라는 말만 듣고 응찰했다가 실제 한도나 실행 시점이 맞지 않으면 보증금 2,000만 원을 위험에 놓는 셈입니다.
저는 입찰보증금액을 계산할 때 잔금 조달표도 함께 적습니다. 대출 가능 여부와 예상 한도를 금융기관에 미리 확인하고, 권리분석으로 인수할 부담이 없는지 살핍니다. 그다음 실거래 사례와 현장 상태를 비교해 입찰 상한을 정합니다. 보증금 10%를 맞히는 일은 입찰의 시작일 뿐입니다. 나머지 90%와 취득 후 비용까지 감당할 수 있을 때에야 그 봉투를 제출할 마음이 생깁니다.
