입찰보증금 환불 기다리다 법원에 남았던 날

몇 년 전 법원 입찰장에서 낙찰을 놓친 뒤에도 한참 자리를 뜨지 못한 적이 있습니다. 옆자리 초보 입찰자가 “떨어졌으니 보증금은 통장으로 들어오겠죠?”라고 묻더군요. 법원 기일입찰에 가져간 보증금은 보통 그 자리에서 반환을 신청해야 합니다. 입찰보증금 환불은 낙찰 여부에 따라 시점과 방식이 달라서, 입찰 전에 알아두는 게 마음 편합니다.

낙찰받지 못했다면 그날 돌려받을 수 있습니다

법원 경매의 기일입찰에서는 집행관이 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정하고 매각기일이 끝났다고 알립니다. 그 두 사람을 제외한 입찰자는 이때 매수 책임에서 벗어나 보증금 반환을 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제115조에 적힌 내용입니다. 보통 입찰표를 낸 현장의 안내에 따라 본인 확인을 거쳐 돌려받습니다. 현금이나 자기앞수표를 냈다면 반환 절차도 현장에서 확인해야지, 계좌 입금을 기다리며 귀가할 일이 아닙니다.

가령 최저매각가격이 2억 원인 물건에 보증금 2,000만 원을 내고 입찰했는데 다른 사람이 최고가로 선정됐다면, 차순위매수신고인이 아닌 이상 반환을 신청할 수 있습니다. 기일입찰 보증금은 원칙적으로 최저매각가격의 10%입니다. 다만 법원이 달리 정할 수 있으니 입찰 공고의 보증금액을 먼저 봐야 합니다. 재매각 물건이라고 무심코 10%만 준비했다가 현장에서 입찰 자체가 성립하지 않는 일을 피하려면요.

제가 현장에서 챙기는 건 입찰 서류와 신분증, 보증금 봉투를 낸 사실을 확인할 수 있는 자료입니다. 대리 입찰이면 위임 관계를 증명하는 서류도 입찰 전에 갖춰야 합니다. 반환 창구와 확인 절차는 법원 현장 안내를 따르되, 돈을 돌려받을 때는 금액을 그 자리에서 확인하는 편이 좋습니다.

최고가로 선정되면 보증금은 잔금에 들어갑니다

최고가매수신고인이 됐다고 그날 소유자가 되는 건 아닙니다. 법원의 매각허가 여부 결정과 확정, 대금지급 절차가 남아 있습니다. 현금으로 낸 보증금은 매각대금에 산입됩니다. 3억 원에 낙찰받고 보증금 2,000만 원을 냈다면, 다른 사정이 없는 한 남은 매각대금은 2억 8,000만 원입니다. 보증금 2,000만 원이 따로 환불되는 구조가 아닙니다.

문제는 낙찰 뒤에야 대출 한도나 임차인 보증금 인수 가능성을 따지는 경우입니다. “생각보다 돈이 많이 드니 포기하고 보증금만 받겠다”는 사정으로는 반환을 기대하기 어렵습니다. 매각허가가 확정된 뒤 정해진 기한까지 대금을 완납하지 못하면, 차순위매수신고인에게 매각을 허가하거나 재매각이 진행될 수 있습니다. 민사집행법 제137조와 제138조는 이런 경우 종전 매수인이 보증금 반환을 요구하지 못하는 상황을 규정합니다. 2,000만 원을 잃을 수 있는 결정인 셈입니다.

반대로 매각불허가 결정이 나면 매수 책임에서 벗어나 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 낙찰자가 뒤늦게 마음을 바꾸는 것과 매각불허가는 다른 이야기입니다. 매각허가에 이의를 제기할 수 있는 사유도 법에 정해져 있습니다. 매각물건명세서의 중대한 흠이나 경매절차의 중대한 잘못 같은 사유를 주장하려면 사실관계를 확인해야 합니다.

차순위매수신고를 했다면 기다리는 시간이 길어집니다

입찰장에서 “2등이니까 보증금 받고 가면 되겠지” 하고 생각하기 쉽습니다. 하지만 적법한 차순위매수신고를 하면 최고가매수신고인이 대금을 내지 못할 경우 매수할 가능성을 남겨두는 겁니다. 그만큼 보증금도 즉시 돌려받지 못합니다. 민사집행법 제142조에 따르면 최고가 매수인이 대금을 모두 지급한 때 차순위매수신고인은 매수 책임에서 벗어나 반환을 요구할 수 있습니다.

예전에 한 입찰자가 근소한 차이로 낙찰을 놓치고 차순위 신고를 할지 망설이는 걸 봤습니다. 그 물건에 마음이 남아 있어도 자금 계획이 빠듯하면 선뜻 신고할 일이 아닙니다. 최고가 매수인이 잔금을 치르는 동안 보증금이 묶이고, 그 사람이 대금을 못 내면 차순위 입찰자에게 매각허가 여부를 결정하는 절차가 이어집니다. 자금이 필요한 날짜를 먼저 계산해야 합니다.

입찰 전에 물건의 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차인 관계를 확인하는 이유도 여기에 있습니다. 차순위가 되더라도 인수할 권리나 명도 비용이 사라지는 건 아닙니다. 입찰가만 맞춰 놓고 보증금 반환 시점은 잊어버리면 다른 물건에 쓸 자금까지 꼬일 수 있습니다.

온비드 공매는 환급계좌와 공고 조건을 봅니다

공매는 법원 입찰장과 방식이 다릅니다. 온비드 전자입찰에서는 입찰할 때 지정한 환급계좌가 중요합니다. 낙찰받지 못한 경우 보증금은 그 계좌로 환급되는 방식이며, 이자는 붙지 않고 송금수수료가 발생하면 공제될 수 있습니다. 환급 시점은 물건별 공고 조건을 확인해야 합니다. 계좌번호나 예금주를 잘못 적어 놓고 입금만 기다리면 확인에 시간이 더 걸립니다.

낙찰 뒤 계약을 체결하지 않거나 잔대금을 내지 않으면 보증금이 귀속될 수 있다는 점도 공고에서 봐야 합니다. 공매 물건은 매각 주체와 절차가 다양하니 법원 경매 규칙을 그대로 대입하면 위험합니다. 저는 공고문에서 보증금액, 환급계좌, 계약기한, 잔금기한을 한 화면에 적어 놓고 입찰합니다.

입찰보증금은 떨어졌을 때 돌아올 돈이기도 하지만, 낙찰받으면 잔금을 치르겠다는 약속의 증거이기도 합니다. 입찰가를 쓰기 전에 잔금과 취득세, 명도 비용까지 숫자로 맞춰 봅니다. 보증금을 언제 돌려받는지보다, 돌려받지 못해도 버틸 수 있는 입찰인지가 현장에서는 더 무겁게 느껴집니다.