모두
모두콘텐츠
얼마 전 성남 경매 물건을 같이 보던 초보 투자자가 물었습니다. “토지거래허가구역이면 낙찰받아도 바로 들어가 살아야 하나요?” 입찰장에서도 비슷한 말을 자주 듣습니다. 허가구역이라는 이름 하나로 경매와 일반 매매를 같은 절차로 생각하기 쉽습니다. 그런데 취득 방식이 다르면 확인할 규정도 달라집니다.
성남이라고 모든 땅이 같은 규제를 받지는 않는다
2025년 10월 지정된 토지거래허가구역에는 성남시 분당구·수정구·중원구의 아파트가 포함돼 있습니다. 지정 기간은 현재 공고상 2026년 12월 31일까지입니다. 아파트가 들어 있는 같은 단지의 연립·다세대주택도 대상에 포함될 수 있습니다. 반면 성남의 모든 부동산 거래에 똑같은 허가 기준이 적용된다고 보면 틀립니다.
성남에는 주택시장 안정 목적의 지정 외에도 주택공급 예정지 등 특정 필지를 대상으로 한 지정이 있습니다. 외국인의 주택 취득에 적용되는 지정도 별도로 연장됐습니다. 그래서 저는 물건을 볼 때 ‘성남시’라는 지명만 적어두지 않습니다. 지번, 건물 종류, 토지 지분, 지정 목적과 기간을 함께 확인합니다. 경기도의 지정 공고와 토지이음에서 해당 필지를 대조하고, 경계에 걸린 물건은 관할 구청에도 확인하는 편입니다.
법원 경매는 허가 예외지만, 계산까지 쉬워지는 건 아니다
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 「민사집행법」에 따른 경매를 토지거래허가의 예외로 둡니다. 따라서 허가구역 안의 아파트를 법원 경매로 낙찰받는 경우, 그 낙찰 자체를 위해 매도인과 함께 토지거래허가를 신청하는 절차는 필요하지 않습니다. 일반 매매에서 허가를 받아 취득할 때의 이용 의무를 법원 경매 낙찰에 그대로 대입해서도 안 됩니다.
여기서 마음이 급해지면 위험합니다. 허가 없이 낙찰받을 수 있다는 말은 임차인 문제가 해결됐다는 뜻도, 잔금대출이 나온다는 뜻도 아닙니다. 공매 역시 이름만 보고 법원 경매와 같은 예외라고 단정하면 곤란합니다. 어떤 법적 절차로 처분되는 물건인지 확인해야 합니다. 초보라면 공매 공고의 매각 근거를 읽고 관할 허가 부서에 해당 취득 방식의 적용 여부를 확인하는 게 안전합니다.
분당 아파트라면 임차인 한 줄부터 다시 읽는다
가령 분당의 아파트가 감정가 10억 원, 최저가 7억 원에 나왔다고 해봅시다. 8억 2천만 원에 낙찰받을 생각이라면 먼저 매각물건명세서와 등기부를 맞춰 봅니다. 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고, 배당 뒤에도 인수할 보증금이 있는지 따져야 합니다. 현황조사서에 ‘점유자 미상’이라고 적혔다면 빈집으로 계산할 근거는 더더욱 없습니다.
저는 이런 물건을 보면 평일과 주말에 주변을 한 번씩 걷습니다. 같은 단지라도 동·층·향과 수리 상태에 따라 거래 가격이 다릅니다. 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 최근 거래를 확인한 다음, 중개업소에는 지금 팔 수 있는 가격과 매물이 얼마나 쌓였는지 따로 묻습니다. 과거 최고가만 기준으로 입찰가를 적었다가 명도 기간이 길어지면, 장부의 수익은 금방 얇아집니다.
낙찰 뒤 팔 계획이라면 매수자의 허가도 생각해야 한다
위 가상 물건을 8억 2천만 원에 낙찰받아 9억 4천만 원에 판다고 가정하면 차액은 1억 2천만 원입니다. 그런데 취득세·등기 비용 2천5백만 원, 보유 중 이자 1천5백만 원, 명도·수리비 2천만 원, 매도 중개비 등 5백만 원을 가정하면 양도 관련 세금을 빼기 전에도 5천5백만 원이 남습니다. 세율과 실제 비용은 보유 주택 수, 보유 기간, 물건 상태에 따라 달라집니다. 이 숫자는 입찰가를 정할 때 비용 항목을 빠뜨리지 말자는 예시입니다.
매도 단계도 봐야 합니다. 낙찰로 취득할 때 허가 예외였더라도, 이후 허가 대상인 아파트를 일반 매매로 넘기는 계약에는 매수자의 취득 목적과 허가 가능성이 문제가 됩니다. 임차인이 살고 있어 매수자가 입주하기 어렵다면 거래 상대를 찾는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 매각 공고상 대상과 허가 면적 기준, 거래 시점의 지정 상태를 다시 확인해야 하는 이유입니다.
입찰 전날 제가 종이에 적는 것은 대단한 비법이 아닙니다. 인수할 권리, 점유 상태, 잔금 조달액, 버틸 수 있는 기간, 현실적인 매도가입니다. 성남 토지거래허가구역의 경매 물건도 그 다섯 줄에서 숫자가 맞지 않으면 보내줍니다. 낙찰받을 수 있는 물건과 돈을 남기며 빠져나올 수 있는 물건은 다르니까요.
