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몇 년 전 경매로 나온 땅을 보러 갔다가 현장에서 발길을 돌린 적이 있습니다. 면적은 넉넉했고, 두 필지로 나눠 팔면 숫자상 수익도 괜찮았습니다. 그런데 뒤쪽 땅으로 들어갈 길이 없었습니다. 중개인은 앞쪽 일부를 통로로 남기면 된다고 했지만, 그 통로를 누가 소유하고 어떻게 쓸지까지 정해진 상태는 아니었죠. 토지 분할 매매 방법을 물으면 저는 분할선을 그리기 전에 길부터 보라고 말합니다.
분할선보다 먼저 확인할 것
토지는 한 필지로 있을 때와 나눈 뒤의 가치가 다릅니다. 600㎡짜리 땅을 300㎡씩 나눴다고 두 땅이 같은 값에 팔리는 건 아닙니다. 한쪽만 도로에 닿거나, 다른 쪽은 폭이 좁고 모양이 길쭉해질 수 있습니다. 구매자가 집을 지으려는 땅이라면 도로와의 관계는 가격을 넘어 활용 가능성에 영향을 줍니다.
저는 현장에서 토지이용계획확인서, 지적도, 등기사항증명서를 함께 펼칩니다. 용도지역과 행위 제한을 보고, 지적도에 표시된 길이 실제로 통행 가능한지 걸어 봅니다. 지적도상 도로와 현장의 길이 다르거나 남의 땅을 지나야 들어갈 수 있다면, 통행에 필요한 권리가 확보돼 있는지도 확인해야 합니다. 옆집이 지금 차를 다니게 해준다는 말만으로 매수인에게 땅을 권할 수는 없습니다.
건물이 있는 토지라면 계산이 더 까다롭습니다. 일부를 떼어낸 뒤 남은 대지가 건축법상 면적과 도로, 건폐율, 용적률, 이격거리 등의 기준을 충족하는지 봐야 합니다. 건물 없는 토지도 원하는 크기와 모양으로 자유롭게 나눌 수 있다는 뜻은 아닙니다. 지역별 조례와 허가 기준을 먼저 확인해야 합니다.
허가 가능성과 측량 비용을 먼저 묻는다
토지 분할은 보통 관할 지자체에 개발행위허가 대상인지 확인하는 데서 출발합니다. 국토계획법은 건축물이 있는 대지의 분할을 제외한 토지 분할을 개발행위허가 대상 행위로 규정합니다. 다만 실제 허가 필요 여부와 적용 기준은 토지 현황과 분할 목적에 따라 달라질 수 있으니, 예정한 분할 도면을 들고 관할 시·군·구 담당 부서에 확인하는 게 빠릅니다. 건물이 있는 대지라면 건축법상 분할 제한도 따로 확인해야 합니다.
그다음에는 분할측량을 의뢰하고 측량 성과를 확인한 뒤, 토지소유자가 지적소관청에 분할을 신청하는 흐름으로 갑니다. 지적공부에 새 필지가 등록돼야 각각의 토지를 특정해 소유권이전등기를 진행할 수 있습니다. 말로만 ‘왼쪽 300㎡’라고 정해 놓고 잔금을 받는 거래는 뒤에서 면적이나 경계가 달라질 때 다툼이 생기기 쉽습니다.
실무에선 측량비만 예산에 넣었다가 당황하는 경우도 봤습니다. 경계가 현장 담장과 다르면 추가 협의가 필요할 수 있고, 진입로를 만들려면 토목공사비가 붙습니다. 농지라면 매수인의 농지취득자격증명 필요 여부를 확인해야 하고, 토지거래허가구역 등 별도 규제가 있는지도 봐야 합니다. 예상 비용은 해당 필지 조건을 제시하고 측량기관과 관할 부서에 각각 물어야 합니다.
매매계약에는 분할 실패까지 적어 둔다
분할이 끝나기 전 매수인을 찾을 수는 있습니다. 다만 이때 계약서에 분할 예정 위치와 면적을 막연하게 적으면 위험합니다. 도면을 붙여 대상 부분을 표시하고, 최종 측량 면적이 달라질 때 대금을 어떻게 조정할지 정해야 합니다. 누가 허가와 측량을 진행하고 비용을 낼지, 언제까지 새 필지를 만들지, 기한 안에 분할되지 않으면 계약금은 어떻게 처리할지도 적어 둡니다.
제가 계약서를 볼 때 특히 신경 쓰는 건 ‘허가가 안 나면 협의한다’는 문구입니다. 협의가 안 되면 그다음은 공백입니다. 허가 거부나 분할 불가가 확인됐을 때 계약을 해제할 수 있는지, 지급한 돈을 언제 반환할지까지 써야 서로 손실 범위를 압니다. 진입로를 함께 쓰기로 했다면 통행 범위와 권리 설정 방식도 잔금 전에 확정할 문제입니다.
경매로 취득한 땅을 다시 나눠 파는 경우에는 등기상 권리도 새로 확인합니다. 낙찰 당시 권리분석을 했다는 이유로 매각 시점의 등기사항증명서를 건너뛸 수는 없습니다. 대출을 받았다면 분할 후 매도할 필지에 걸리는 담보권을 잔금과 동시에 어떻게 말소할지 금융기관과 미리 맞춰야 합니다. 매수인이 새 필지 등기를 받을 수 있는 상태를 만드는 일이 매도인의 몫입니다.
쪼개서 팔면 남는다는 계산의 빈틈
가령 600㎡ 땅을 2억 4천만 원에 사서 두 필지를 각각 1억 5천만 원에 판다고 해봅시다. 겉으로는 6천만 원이 남습니다. 하지만 취득 단계의 세금과 등기비, 대출이자, 측량비, 중개보수, 진입로 공사비, 매각 관련 세금은 아직 빠지지 않은 숫자입니다. 매각이 늦어지면 보유 비용도 늘어납니다. 이 숫자는 수익 예시가 아니라 비용을 빠뜨리기 쉬운 계산의 예입니다.
더 큰 문제는 두 필지가 같은 가격에 팔린다는 가정입니다. 앞쪽 땅은 문의가 들어와도 뒤쪽 땅은 몇 달씩 남을 수 있습니다. 그래서 저는 분할 후 각 필지와 조건이 비슷한 거래 사례를 따로 찾습니다. 전체 땅의 ㎡당 시세를 둘로 나눠 붙이는 방식은 뒤쪽 땅의 약점을 가립니다. 경매 물건이라면 입찰 전에 이 계산을 끝내고, 허가나 진입로가 불확실한 비용도 입찰가에 반영해야 합니다.
그날 제가 보러 갔던 땅도 종이 위에서는 수익이 났습니다. 하지만 뒤쪽 필지의 길을 확실하게 만들 비용과 시간을 넣자 제가 감당할 가격은 크게 낮아졌습니다. 토지 분할 매매는 선을 그어 땅을 두 개로 만드는 일이 아니라, 나눈 뒤에도 각각 팔 수 있는 땅을 만드는 일이라고 생각합니다.
