주택담보대출 갈아타기 이율 비교해보니 수수료가 보였다

경매로 낙찰받은 집의 대출 조건을 다시 확인하던 때가 있었습니다. 금리를 조금만 낮춰도 매달 나가는 돈이 줄겠다는 생각에 여러 상품을 비교했죠. 그런데 표시된 이율만 보고 계산한 절감액과 실제 손에 남는 돈은 달랐습니다. 기존 대출을 갚는 비용이 먼저 나가기 때문입니다. 주택담보대출 갈아타기 이율 비교는 새 금리를 찾는 일에서 끝나지 않습니다.

금리 차이 0.6%포인트, 1년에 180만원일까

가령 대출 잔액이 3억원이고 현재 금리가 연 4.8%, 새로 제시받은 금리가 연 4.2%라고 해보죠. 차이는 0.6%포인트입니다. 잔액 3억원이 1년 내내 그대로라면 이자 차이는 180만원, 한 달에 약 15만원입니다. 광고를 보면 꽤 큰돈처럼 느껴집니다.

하지만 원리금을 매달 갚는 대출이라면 잔액은 계속 줄어듭니다. 실제 이자 절감액도 이 단순 계산보다 작아집니다. 새 대출의 만기를 길게 늘리면 월 납입액은 더 줄 수 있지만, 원금 상환 속도가 느려져 전체 이자는 오히려 늘 수도 있습니다. 저는 비교할 때 현재 대출과 새 대출의 남은 기간을 같게 맞추고 월 납입액과 총이자를 함께 봅니다.

한 가지 더 있습니다. 연 4.2%가 확정 금리인지, 급여 이체나 카드 사용 같은 우대조건을 모두 채웠을 때의 금리인지 확인해야 합니다. 우대조건 하나를 놓쳐 실제 적용 금리가 4.4%가 되면 앞의 차이는 0.6%포인트에서 0.4%포인트로 줄어듭니다. 변동금리와 일정 기간 고정되는 금리도 같은 숫자만 놓고 비교하기 어렵습니다. 금리가 바뀌는 시점과 이후 산정 방식까지 약정서에서 봐야 합니다.

중도상환수수료를 빼니 손익분기점이 밀렸다

제가 현장에서 가장 먼저 묻는 건 기존 은행에 오늘 갚으면 얼마가 드느냐는 겁니다. 중도상환수수료는 대출 실행 시점, 계약 조건, 경과 기간에 따라 달라집니다. 금융위원회는 2025년 1월 13일 이후 새로 취급하는 대출부터 수수료 산정 기준을 바꿨다고 안내했습니다. 그렇다고 이미 받은 대출의 수수료가 일괄적으로 같은 수준으로 바뀌는 건 아닙니다. 본인 대출의 실제 상환 예정일을 넣어 금액을 확인해야 합니다.

앞의 3억원 사례에서 갈아타는 데 드는 비용이 중도상환수수료와 기타 비용을 합쳐 240만원이라고 가정해보죠. 연 180만원 절감이라는 단순 계산을 적용해도 비용을 회수하는 데 약 16개월이 걸립니다. 원금을 갚아 잔액이 줄어드는 점까지 반영하면 회수 시점은 더 늦어질 수 있습니다. 1년 안에 집을 팔거나 다시 대출을 바꿀 계획이라면 금리가 낮아도 이득이 거의 없을 수 있죠.

새 대출의 인지세 부담, 기존 근저당 말소와 새 근저당 설정 과정에서 본인이 내야 하는 비용도 견적에 넣습니다. 항목별 부담 주체는 상품과 금융회사에 따라 확인해야 합니다. 비용을 새 대출금에 얹어 마련한다면 그 금액에도 이자가 붙습니다. 저는 상담 창구에서 ‘중도상환수수료 포함, 실행일까지 제가 현금으로 낼 총액’을 한 번에 적어 달라고 합니다.

더 낮은 이율을 찾아도 대출이 안 나올 수 있다

경매 투자자에게는 이 부분이 특히 낯설지 않습니다. 낙찰가와 시세가 같지 않고, 은행이 보는 담보가치도 제가 계산한 금액과 다를 수 있으니까요. 일반 주택담보대출을 갈아탈 때도 현재 집값, 선순위 권리, 임대차 현황, 소득과 다른 대출을 다시 확인합니다. 시세 조회 화면에 찍힌 숫자만 믿고 기존 대출을 갚을 자금 계획부터 짜면 곤란합니다.

DSR은 소득에 견줘 갚아야 할 원리금 규모를 따지는 기준입니다. 금융위원회 안내처럼 스트레스 DSR에 쓰는 가산금리는 실제 대출 이율에 그대로 더해지는 금리가 아니라 한도 심사에 반영되는 값입니다. 그래서 새 상품의 표시 금리가 낮아도 필요한 대환 금액만큼 승인이 안 날 수 있습니다. 주택 위치와 대출 목적, 증액 여부에 따라서도 적용 조건이 달라질 수 있어요. 같은 은행에서 증액 없이 조건을 바꾸는 경우와 다른 은행으로 옮기는 경우를 같은 심사로 생각하지 않는 편이 안전합니다.

아파트 주택담보대출은 대출 비교 서비스를 통해 조건을 확인할 수 있습니다. 다만 화면에 나온 예상 금리는 최종 승인 조건이 아닙니다. 특히 경매 낙찰 후 받은 경락잔금대출이나 권리관계가 복잡한 물건이라면 일반적인 갈아타기 화면만으로 가능 여부를 단정하기 어렵습니다. 기존 은행에는 금리 인하나 조건 변경 가능성을, 옮길 은행에는 해당 물건과 대출의 대환 가능 여부를 각각 확인하는 게 빠릅니다.

저는 이렇게 숫자를 나란히 놓습니다

비교표를 만들 때 첫 줄에는 기존 대출의 잔액, 적용 금리, 남은 만기, 월 납입액을 씁니다. 둘째 줄에는 새 대출의 최종 예상 금리와 우대조건, 금리 변경 주기, 같은 기간으로 맞춘 월 납입액을 적습니다. 셋째 줄에는 중도상환수수료와 실행 비용을 모두 넣습니다. 집을 계속 보유할 것으로 보는 기간까지 적어야 갈아탈 이유가 숫자로 보입니다.

기존 대출을 상환 예정일에 갚을 때 드는 정확한 비용
우대조건 충족 후 실제 적용될 금리와 유지 조건
현재와 같은 남은 만기로 비교한 월 납입액과 총이자
새 대출 승인 가능 금액과 부족분을 메울 현금
비용을 회수하는 시점과 예상 보유 기간

경매 물건을 볼 때도 겉으로 보이는 낙찰가보다 인수할 권리와 명도 비용이 수익을 가릅니다. 대출도 비슷합니다. 낮은 이율이 눈에 먼저 들어오지만, 제가 계약서에 서명할 때 보는 건 그 금리가 실제로 적용되는지, 비용을 내고도 보유 기간 안에 돈이 남는지입니다.