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경매 서류를 넘기다가 임차인 보증금이 두 가지로 적힌 물건을 본 적이 있습니다. 현황조사서에는 1,000만 원, 임차인의 권리신고서에는 5,000만 원. 처음엔 숫자를 잘못 옮겼나 싶었죠. 그런데 입찰자 입장에서는 이 차이를 확인하기 전까지 수익 계산을 할 수 없습니다. 월세 이중계약이 의심되는 물건은 낙찰가보다 먼저 보증금의 실체를 따져야 합니다.
계약서가 두 장이라고 같은 문제는 아닙니다
현장에서 말하는 월세 이중계약은 뜻이 조금씩 다릅니다. 임대인과 임차인이 실제 보증금 5,000만 원으로 계약해 놓고, 대출 심사 등에 보여줄 목적으로 보증금 1,000만 원짜리 계약서를 따로 만든 경우가 있습니다. 다른 한편으로는 한 집에 서로 다른 임차인과 계약을 맺거나, 임차인이 아닌 사람이 임대인처럼 계약을 진행한 경우도 있죠. 누가 누구와 계약했고 돈은 누구에게 갔는지부터 갈라 봐야 합니다.
계약서 두 장 중 어느 것이 진짜인지 이름만 보고 단정할 수는 없습니다. 계약 날짜, 입주 시점, 보증금 송금 내역, 월세 지급 기록, 확정일자와 당사자들의 설명이 맞물려야 합니다. 대출용으로 적은 낮은 보증금만 믿고 입찰했다가 실제 임차보증금이 더 크다는 주장이 나오면, 낙찰 뒤 분쟁 비용까지 떠안게 됩니다. 반대로 임차인이 주장하는 큰 금액도 계약서 한 장만으로 확정되는 건 아닙니다.
경매에서는 보증금 숫자보다 날짜가 먼저입니다
제가 서류에서 먼저 표시하는 건 임차인의 점유 시작일과 전입신고일, 그리고 등기부의 선순위 권리 날짜입니다. 주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 확정일자는 우선변제권을 따질 때 따로 확인해야 하고요. 전입신고를 했다는 말만 듣고 바로 선순위 임차인이라고 판단하면 위험합니다. 실제로 언제부터 살았는지, 어떤 권리보다 앞서는지까지 봐야 합니다.
가령 선순위 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 보증금 5,000만 원을 주장한다고 해보죠. 배당으로 2,000만 원만 돌려받는 상황이라면, 나머지 3,000만 원을 매수인이 부담해야 하는지 검토해야 합니다. 주택임대차보호법은 경매 뒤에도 보증금을 모두 돌려받지 못한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 규정합니다. 다만 이 예시의 인수 여부와 금액은 실제 임대차관계, 선순위 권리, 배당 결과에 따라 달라집니다.
숫자 차이가 곧바로 추가 부담이라는 뜻은 아닙니다. 대항력을 갖춘 시점이 늦거나 보증금 지급 사실에 다툼이 있다면 판단이 달라질 수 있습니다. 그래서 저는 보증금 1,000만 원과 5,000만 원 중 하나를 골라 수익률을 계산하지 않습니다. 5,000만 원 주장까지 사실이라고 가정했을 때도 입찰가가 버틸 수 있는지 먼저 계산합니다.
서류가 어긋날 때 확인하는 순서
대법원 경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 펼쳐 놓고 임차인 이름과 보증금, 월세, 점유 관계를 대조합니다. 여기에 등기사항증명서로 권리 날짜를 확인합니다. 매각물건명세서에 금액이 적혀 있어도 그 숫자가 다툼 없는 실제 보증금이라는 보장은 없습니다. 입찰 기일 가까이에 서류가 바뀌는지도 다시 봅니다.
- 임차인이 제출한 계약서와 권리신고 내용의 계약일, 보증금, 월세가 일치하는지 확인합니다.
- 전입 시점과 실제 점유 시점을 나눠 보고, 확정일자와 선순위 권리 날짜를 비교합니다.
- 보증금 송금 내역과 월세 입금 기록처럼 실제 거래를 뒷받침할 자료가 있는지 확인합니다.
- 현장에서는 누가 살고 있는지와 실제 거주·사용 상태를 확인하되, 이웃의 말만으로 계약 내용을 확정하지 않습니다.
확정일자 부여 내역에도 보증금과 차임이 기재됩니다. 다만 누구나 마음대로 열람할 수 있는 자료는 아닙니다. 주택임대차보호법에 따른 이해관계인 등 정보 제공 요건을 확인해야 합니다. 경매 서류와 현장 확인만으로 금액 차이를 설명할 수 없다면, 입찰 전 법률 전문가에게 기록을 보여주는 편이 안전합니다.
싼 가격에 끌려 들어가면 비용이 뒤따릅니다
보증금 차액만 위험 비용은 아닙니다. 임차인과 계약 진위를 다투는 동안 잔금대출 조건이나 인도 일정이 흔들릴 수 있고, 협의가 안 되면 소송 비용과 보유 기간의 이자·관리비도 늘어납니다. 예를 들어 예상 수익이 2,000만 원인데 보증금 차이가 4,000만 원이라면, 감정가보다 싸게 낙찰받았다는 사실만으로는 안심하기 어렵습니다.
그 물건에서 제가 입찰을 접은 이유도 결국 간단했습니다. 두 금액 중 어느 쪽이 실제 계약을 반영하는지 입찰 전 자료로 확인하지 못했기 때문입니다. 월세 이중계약 의심이 남아 있다면 낮은 보증금을 내 계산의 출발점으로 삼지 않습니다. 경매장은 모르는 금액을 싸게 사는 곳이 아니라, 확인한 위험에 가격을 매기는 곳이라고 생각합니다.
