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경매 물건을 보러 다니다 보면 월세 계약서 한 장 때문에 보증금 회수 순서가 달라지는 장면을 자주 봅니다. 보증금 1,000만 원에 월세 70만 원인 집도 예외가 아닙니다. 세입자는 ‘월세니까 괜찮겠지’ 하고 들어갔는데, 등기부에는 근저당이 있고 계약서에는 ‘잔금 때 말소’라고만 적혀 있는 식입니다. 누가, 언제까지, 이행하지 않으면 어떻게 할지가 빠져 있으면 분쟁이 생겼을 때 서로 다른 말을 합니다.
월세 계약시 특약사항은 문구를 많이 넣는다고 안전해지지 않습니다. 돈이 움직이는 날짜와 집 상태가 바뀌는 시점에 맞춰, 확인할 수 있는 약속을 남겨야 합니다.
잔금 전에 등기부가 바뀌면 어떻게 할지 적는다
계약하는 날 등기부를 확인했어도 잔금일에 다시 봅니다. 그 사이에 새 근저당이나 압류가 들어올 수 있어서입니다. 제가 계약서를 볼 때 먼저 찾는 문구는 ‘권리관계에 변동이 없다’는 약속과 그 약속이 깨졌을 때의 처리 방법입니다.
예를 들면 ‘임대인은 계약일 현재 확인한 등기부상 권리관계를 임차인의 전입신고 다음 날까지 유지한다. 그 사이 새로운 근저당권 설정 등 임차인의 보증금 회수에 불리한 권리를 설정한 경우, 임차인은 계약을 해제하고 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있다’처럼 씁니다. 이미 설정된 근저당을 지우기로 했다면 말소할 권리의 내용, 말소 기한, 잔금 지급과의 순서를 따로 적어야 합니다. ‘말소 예정’ 네 글자만으로는 부족합니다.
주택도시보증공사도 선순위 근저당 말소 약속을 계약서에 구체적으로 남기도록 안내합니다. 다만 특약은 약속을 어겼을 때 대응할 근거입니다. 선순위 권리가 많은 집을 안전한 집으로 바꿔주지는 않습니다. 등기부와 집값을 보고도 보증금 회수가 불안하면 계약을 접는 쪽이 낫습니다.
전입신고 전날과 다음 날을 같이 본다
입주 당일 전입신고를 마쳤다고 그 순간부터 제삼자에게 대항할 수 있는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 다음 날부터 생깁니다. 경매 물건을 보다 보면 이 하루 차이가 무섭습니다. 임대인이 같은 날 대출을 받아 근저당을 설정하면 순위 문제가 생길 수 있습니다.
그래서 앞의 권리관계 유지 특약에 ‘전입신고 다음 날까지’라는 시점을 넣습니다. 잔금일에는 등기부를 다시 확인하고, 열쇠를 받아 실제로 입주한 뒤 전입신고와 확정일자도 챙겨야 합니다. 확정일자는 전입신고를 대신하지 않습니다. 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받으려면 법에서 정한 대항요건과 확정일자를 갖춰야 합니다.
다가구주택이라면 등기부만으로 앞선 세입자의 보증금을 모두 알 수 없습니다. 임대인에게 기존 임대차 정보와 국세·지방세 납세증명서도 확인해야 합니다. 주택임대차보호법은 계약할 때 임대인이 해당 정보를 제시하도록 정하고 있습니다. 자료를 확인하기 전이라면 ‘문제없다’는 구두 설명만 믿고 계약금을 보내지 않습니다.
수리비와 원상회복은 사진과 범위로 남긴다
월세에서는 보증금 분쟁보다 수리비 다툼이 먼저 시작되기도 합니다. 입주 전부터 있던 누수 자국을 퇴거할 때 세입자 책임으로 돌리거나, 오래 쓴 보일러 고장까지 ‘모든 수리는 임차인 부담’이라고 적는 경우가 있습니다. 민법상 임대인은 임차인이 집을 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 고장의 원인과 계약 내용을 보지 않고 모든 수리비를 한쪽에 떠넘기는 문구는 분쟁을 부릅니다.
저라면 ‘입주 전 확인된 안방 천장 누수 흔적과 보일러 작동 불량은 임대인이 입주일 전까지 수리한다. 수리 완료 여부를 임차인과 함께 확인한다’처럼 위치와 기한을 적겠습니다. 에어컨·세탁기 같은 옵션은 품목과 현재 상태를 별도로 기록합니다. 입주 당일에는 벽지 얼룩, 바닥 찍힘, 욕실 실리콘 상태를 사진으로 남기고 양쪽이 같은 기록을 보관하는 편이 좋습니다.
퇴거할 때도 ‘원상회복’이라는 말만 두면 해석이 갈립니다. 입주 전에 있던 흠집과 통상적인 사용 흔적, 임차인이 새로 낸 파손을 구분할 자료가 있어야 합니다. 보증금에서 공제할 일이 생기면 항목과 금액, 근거 사진을 서로 확인하도록 적어두면 싸움이 작아집니다.
관리비와 보증금 반환 날짜를 흐리지 않는다
월세 70만 원만 보고 들어갔는데 관리비가 매달 15만 원이면 체감 부담은 달라집니다. 관리비에 수도료·인터넷·청소비 중 무엇이 포함되는지, 전기·가스는 누가 별도로 내는지 계약서에 적습니다. ‘관리비 별도’만 써두면 나중에 금액이 달라져도 처음 약속을 확인하기 어렵습니다. 월세와 관리비의 지급일, 계좌 명의도 계약 당사자와 맞춰 확인합니다.
보증금 반환은 ‘새 세입자가 들어오면 준다’는 문구를 조심해서 봅니다. 새 세입자를 구하는 일과 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무를 뒤섞기 때문입니다. 계약 종료에 따른 집 인도와 보증금 반환을 언제 어떻게 진행할지 날짜와 계좌를 맞춰 적는 편이 분명합니다. 임대인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어갈 가능성이 걱정된다면, 특약 한 줄에 기대기보다 등기부와 선순위 보증금부터 다시 봐야 합니다.
특약은 계약 직전에 중개사가 읽어주는 문장이 아니라, 입주하고 나갈 때 실제로 꺼내 볼 약속입니다. 저는 긴 문구보다 날짜, 금액, 책임자, 이행하지 않았을 때의 처리가 보이는 문장을 믿습니다. 그 네 가지를 적기 어렵다는 집이라면 월세가 조금 싸다는 이유만으로 들어가지는 않습니다.
