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얼마 전 경매 물건을 보러 갔다가 옆집에 사는 분과 청약 이야기를 나눴습니다. 통장에 300만원이 있으니 이제 1순위겠지 싶었는데, 신청하려는 곳은 국민주택이었습니다. 경매에서 등기부의 숫자 하나만 보고 입찰하면 위험하듯, 청약도 잔액만 보면 판단이 어긋납니다. 청약통장 1순위 납입금액은 민영주택인지 국민주택인지에 따라 뜻부터 다릅니다.
민영주택은 거주지와 면적에 맞는 예치금부터 봅니다
민영주택 일반공급은 통장 가입기간과 지역별·면적별 예치기준금액을 함께 봅니다. 기준 지역은 아파트가 들어설 곳이 아니라 입주자모집공고일 현재 신청자의 주민등록상 거주지입니다. 서울에 살면서 경기도 아파트에 청약한다면 서울 기준으로 계산하는 식이죠.
- 전용 85㎡ 이하: 서울·부산 300만원, 그 밖의 광역시 250만원, 기타 지역 200만원
- 전용 102㎡ 이하: 서울·부산 600만원, 그 밖의 광역시 400만원, 기타 지역 300만원
- 전용 135㎡ 이하: 서울·부산 1,000만원, 그 밖의 광역시 700만원, 기타 지역 400만원
- 모든 면적: 서울·부산 1,500만원, 그 밖의 광역시 1,000만원, 기타 지역 500만원
예를 들어 서울 거주자가 전용 84㎡ 민영주택에 신청한다면 예치금은 300만원입니다. 통장에 250만원이 있다면 50만원이 모자랍니다. 반면 경기도 거주자라면 같은 면적의 예치기준금액은 200만원입니다. 이 숫자는 국가법령정보센터의 주택공급에 관한 규칙 별표에 적혀 있습니다.
돈만 채웠다고 곧바로 1순위가 되는 것도 아닙니다. 일반적인 수도권은 가입 후 1년, 수도권 밖은 6개월이 지나야 합니다. 투기과열지구·청약과열지역은 가입기간 2년에 세대주 여부, 과거 당첨 이력 등 추가 조건까지 붙습니다. 지역에 따라 가입기간을 늘려 공고할 수도 있어, 실제 신청 전에는 해당 단지의 입주자모집공고문을 다시 봐야 합니다.
국민주택은 잔액보다 납입 횟수가 먼저입니다
국민주택 일반공급의 1순위는 ‘통장에 얼마가 있나’로만 가르지 않습니다. 일반적인 수도권은 가입 1년과 월납입 12회 이상, 수도권 밖은 가입 6개월과 월납입 6회 이상이 기준입니다. 투기과열지구·청약과열지역은 가입 2년과 24회 이상에 세대주 등 추가 요건이 필요합니다. 무주택세대구성원 요건도 함께 확인해야 하고요.
가령 오늘 통장을 만들고 300만원을 한 번에 넣었다고 가정해 봅시다. 잔액이 많아도 그날 12회 납입한 사람이 되지는 않습니다. 경매에서 보증금 액수를 맞췄다고 입찰 자격과 절차가 저절로 해결되지 않는 것과 비슷합니다. 통장 앱에 찍힌 총잔액과 청약에서 인정되는 납입 횟수는 따로 봐야 합니다.
1순위에 들어간 뒤 경쟁할 때도 숫자의 의미가 달라집니다. 국민주택 일반공급은 전용 40㎡ 초과 주택에서 무주택기간과 인정 저축총액이, 40㎡ 이하 주택에서는 무주택기간과 납입 횟수가 공급 순차에 영향을 줍니다. 그래서 ‘1순위만 만들면 된다’는 말은 경쟁이 붙는 단지에선 너무 거친 설명입니다. 특별공급이나 개별 사업의 요건도 일반공급과 같다고 단정하면 안 됩니다.
월 25만원은 의무 납입액이 아닙니다
국민주택 이야기에서 요즘 가장 많이 듣는 숫자가 월 25만원입니다. 2024년 11월부터 국민주택 청약의 월 납입 인정금액 상한이 종전 10만원에서 25만원으로 올랐습니다. 월 25만원을 반드시 넣어야 1순위가 된다는 뜻은 아닙니다. 월별로 저축총액에 반영되는 상한이 25만원이라는 뜻입니다.
예를 들어 같은 달에 40만원을 납입해도 국민주택 경쟁에서 그달 저축총액으로 인정되는 금액은 최대 25만원입니다. 반대로 매달 10만원씩 납입해 온 사람은 그 회차가 사라지는 게 아닙니다. 다만 앞으로 저축총액으로 경쟁하는 물건을 노린다면 월 25만원 납입자와 인정액이 쌓이는 속도가 달라집니다. 이미 지난달의 인정액을 오늘 한꺼번에 채워 같은 효과를 내겠다는 계산도 조심해야 합니다.
솔직히 월 25만원을 무조건 권하고 싶지는 않습니다. 1년이면 300만원이고, 3년이면 900만원입니다. 경매든 분양이든 계약금과 잔금에 쓸 현금을 따로 확보해야 하는 사람이라면 부담이 작지 않습니다. 관심 있는 공급 유형이 민영주택인지 국민주택인지, 국민주택이라면 저축총액이 실제 경쟁에 중요한 면적인지 먼저 따져야 납입액을 정할 수 있습니다.
신청 직전에는 통장 화면보다 공고문을 믿습니다
제가 경매 입찰 전날 등기부를 다시 떼어 보는 이유는 기준일과 권리가 바뀔 수 있어서입니다. 청약도 비슷합니다. 입주자모집공고일을 기준으로 가입기간, 거주지, 예치금, 납입 횟수와 무주택 요건을 확인해야 합니다. 이사한 뒤 예치금 기준을 예전 거주지로 기억하거나, 전용 84㎡에 맞춘 금액으로 더 넓은 면적에 신청하려는 실수가 생각보다 흔합니다.
신청할 단지가 정해졌다면 먼저 모집공고문에서 민영주택인지 국민주택인지 확인하고, 청약홈과 가입 은행에서 자신의 가입일·예치금·인정 납입 횟수를 대조해 보는 편이 안전합니다. 예치금이 부족하다면 공고문에 적힌 기준 시점까지 충족되는지도 확인해야 합니다. 제 경험상 큰 손실은 복잡한 공식보다 ‘잔액은 충분하겠지’ 같은 익숙한 짐작에서 시작됩니다. 통장에 찍힌 돈보다 그 돈이 어떤 기준으로 인정되는지를 보는 습관이 오래 갑니다.
