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경매 물건을 보러 갔다가 지목변경 수수료부터 묻는 분을 만난 적이 있습니다. 토지대장에는 ‘전’으로 적혀 있는데, 현장에는 작은 창고가 서 있었죠. 낙찰받아 ‘대지’로 바꾸면 값이 오르지 않겠느냐는 이야기였습니다. 수수료는 실제로 크지 않습니다. 그런데 그 창고가 적법한지, 그 땅을 대지로 바꿀 수 있는지부터 확인해야 했습니다.
신청 수수료는 1필지에 1천 원입니다
정부24의 토지이동 신청 안내에 따르면 지목변경 신청 수수료는 1필지당 1,000원입니다. 신청 대상이 두 필지라면 신청 수수료만 계산했을 때 2,000원입니다. 안내된 처리기간은 5일이고, 신청은 인터넷이나 관할 시·군·구 방문 등의 방법으로 할 수 있습니다. 다만 이 기간은 접수된 신청을 처리하는 기간이지, 허가를 받고 공사를 마치는 데 걸리는 시간이 아닙니다.
여기서 말하는 1,000원은 지적공부의 지목을 바꿔 달라고 신청할 때 내는 돈입니다. 농지전용이나 개발행위에 필요한 절차, 공사, 측량, 세금까지 포함한 가격이 아닙니다. 경매 입찰가를 계산할 때 이 숫자 하나만 적어 놓으면 실제 필요한 자금을 크게 놓칠 수 있습니다.
창고가 서 있다고 전이 대지가 되는 건 아닙니다
제가 현장에서 먼저 보는 것은 토지대장의 글자보다 건물과 땅이 지금 어떤 상태로 쓰이고 있는지입니다. 그렇다고 현장 모습만 믿지는 않습니다. 창고가 있더라도 허가 없이 지었거나 농지전용 절차를 거치지 않았다면, 그 건물을 근거로 곧바로 지목을 바꿀 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 지목변경은 관계 법령에 따른 공사가 준공됐거나 토지·건축물의 용도가 변경되는 등 법에서 정한 사유가 있어야 신청할 수 있습니다.
입찰 전에는 토지대장과 토지이용계획, 건축물대장을 나란히 놓고 봅니다. 건축물대장에 건물이 올라 있는지, 토지이용계획상 어떤 제한이 있는지, 진입로는 확보됐는지 확인합니다. 특히 현장의 콘크리트 포장이나 건물만 보고 ‘이미 대지나 다름없다’고 판단하는 게 위험합니다. 공부와 현장이 다르면 왜 다른지부터 찾아야 합니다.
서류로 판단이 안 되는 물건은 관할 시·군·구의 지적 부서와 인허가 담당 부서에 각각 확인합니다. 지적 부서에는 현재 상태에서 지목변경 신청이 가능한지, 어떤 증빙이 필요한지 묻고, 인허가 담당 부서에는 기존 시설의 적법성과 추가로 필요한 절차를 확인하는 식입니다. 지목변경이 가능한 경우에도 준공이나 용도변경을 증명하는 서류가 필요할 수 있습니다. 낙찰 뒤에야 서류가 없다는 걸 알면 시간을 돈으로 메워야 하는 상황이 생깁니다.
입찰표에는 수수료 말고도 숫자가 들어갑니다
가령 전으로 등록된 두 필지를 낙찰받아 적법한 절차를 거쳐 다른 용도로 사용하려는 상황을 생각해 보죠. 지목변경 신청 수수료는 두 필지에 2,000원입니다. 하지만 그 전에 농지전용 가능 여부를 확인해야 하고, 계획한 사용 방식에 따라 허가·신고, 설계, 공사, 측량 등에 돈이 들 수 있습니다. 어떤 절차가 필요한지와 금액은 땅의 위치와 이용 계획에 따라 달라집니다. ‘두 필지니까 2,000원 더 들겠네’로 계산을 끝낼 수 없는 이유입니다.
세금도 따로 봐야 합니다. 지방세법은 토지의 지목을 사실상 변경해 가액이 증가한 경우를 취득세 과세 대상으로 규정합니다. 신청 수수료를 냈으니 세금까지 끝났다고 생각하면 곤란합니다. 실제 과세 여부와 과세표준은 변경 경위와 증빙에 따라 확인해야 하므로, 저는 입찰 전 비용표에 ‘지목변경 관련 취득세 확인’ 항목을 따로 둡니다.
개발부담금처럼 사업의 내용과 요건에 따라 검토할 비용도 있습니다. 모든 지목변경에 똑같이 붙는 돈처럼 미리 더할 일은 아니지만, 개발을 전제로 수익을 계산한다면 해당 여부를 확인해야 합니다. 매입 취득세, 잔금대출 이자, 보유 기간의 금융비용도 마찬가지입니다. 땅을 언제, 얼마에 되팔 수 있는지 불확실한데 비용만 가장 낮은 값으로 잡으면 수익률은 보기 좋게 부풀어 오릅니다.
낙찰 전에 확인할 순서가 있습니다
저는 이런 물건을 보면 먼저 사용 목적을 한 문장으로 적습니다. ‘전으로 계속 쓸 것인지’, ‘건축을 할 것인지’에 따라 확인할 내용이 달라지기 때문입니다. 그다음 공부와 현장을 대조하고, 필요한 인허가와 준공 서류가 이미 있는지 살핍니다. 관할 부서에서 지목변경 가능 여부와 별도 비용을 확인한 뒤에야 입찰 상한을 계산합니다.
- 토지대장·토지이용계획·건축물대장의 지목, 제한, 건물 정보를 대조합니다.
- 현장의 건물, 포장 상태, 진입로를 확인하고 공부와 다른 이유를 찾습니다.
- 관할 부서에 필요한 허가와 지목변경 증빙을 확인합니다.
- 신청 수수료와 공사비, 세금, 금융비용을 각각 입찰 계산에 넣습니다.
공간정보관리법은 지목변경 사유가 생긴 날부터 60일 이내에 토지소유자가 신청하도록 정하고 있습니다. 다만 경매에서 눈앞의 문제는 그 기한보다 앞에 있습니다. 사유가 이미 생긴 땅인지, 앞으로 적법하게 만들 수 있는 땅인지 구별하는 일입니다. 제가 입찰장에서 자신 있게 숫자를 적을 수 있는 때는 수수료가 싸다는 걸 알았을 때가 아니라, 그 질문에 답할 자료를 확보했을 때입니다.
