원주 소초면 토지 경매, 2회 유찰 3.5억

2회 유찰 후 11월 23일에 3억 5,288만원으로 재입찰 예정. 지적상 맹지와 분묘 소재가 큰 리스크로 작용할 수 있음.

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경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리 산176

강원특별자치도 원주시 소초면 평장리에 위치한 대규모 토지로, 면적은 21,011㎡에 달합니다. 대략 6,355평에 해당하는 규모로, 농지나 개발용으로 활용할 수 있는 가능성이 있습니다. 다만, 지적상 도로에 접해 있으나 실제 개설되지 않았다는 점, 그리고 분묘가 2기 있다는 점에서 주의가 필요합니다. 인접 토지를 통하여 접근이 가능하나 이 부분도 명확한 확인이 필요합니다.

감정가는 7억 2,778만원이었으나, 2회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 3억 5,288만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 52% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 비슷한 토지 시세를 고려할 때, 유리한 가격 조건이지만 맹지 및 분묘 등의 리스크를 고려해야 합니다. 예상 낙찰가는 약 3억 7,052만원 수준으로 보입니다.

말소기준권리는 2021년 11월 26일 설정된 근저당입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 분묘 소재로 인한 법정지상권 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 부분이 매각가격에 영향을 미치고 있습니다.

솔직히 말하면, 분묘와 맹지 상태는 큰 리스크입니다. 다만, 향후 개발 계획이나 도로 개설 가능성이 있다면 투자가치가 높아질 수 있습니다. 현재 최저입찰가로는 인근 시세 대비 매우 저렴하긴 하나, 분묘 처리 비용 및 도로 개설 가능성을 감안해야 합니다. 수익률은 이런 리스크를 감안할 때 보수적으로 접근해야 합니다.

내 경험상, 이런 물건은 예상 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 약 3억 7천만원 선으로 잡는 것이 좋겠고, 취등록세는 약 1,704만원으로 예상됩니다. 분묘 관련 리스크와 맹지 상태를 명확히 해결할 수 있는 계획이 없다면, 조금 더 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.