보증금 1억을 월세로 바꾸면 — 전환율별

보증금 1억원을 빼고 그만큼 월세로 받을 때의 월세입니다. 화면의 계산기와 같은 식으로 뽑은 값입니다(원 미만 버림).

2026년 법정 전환율 상한 — 주택 5% · 상가 12%

주택임대차보호법은 보증금을 월세로 돌릴 때 「연 10%」와 「한국은행 기준금리 + 연 2%」 중 낮은 비율을 넘지 못하게 합니다(제7조의2 · 시행령 제9조). 기준금리가 3.00%로 바뀐 2026년 8월 27일부터 주택 상한은 5%입니다. 그 전에는 2026년 7월 16일 ~ 8월 26일 기준금리 2.75% → 4.75%, 2025년 5월 29일 ~ 2026년 7월 15일 기준금리 2.50% → 4.5%였습니다. 상가는 「연 12%」와 「기준금리 × 4.5」 중 낮은 비율이라(상가건물 임대차보호법 제12조 · 시행령 제5조) 지금은 12%입니다.

계산 예시

계산하는 식

• 월세 = (지금 보증금 − 바꿀 보증금) × 전환율 ÷ 12
• 전세 환산 보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
• 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세금 − 보증금) × 100
• 반전세를 재계약하며 보증금을 바꾸면, 지금 월세에 늘거나 줄어든 월세를 더합니다.

자주 묻는 질문

2026년 전월세 전환율 법정 상한은 몇 %인가요?

주택은 연 10%와 「한국은행 기준금리 + 연 2%」 중 낮은 값입니다. 기준금리가 3.00%(2026년 8월 27일부터)라 지금 상한은 5%입니다. 상가는 연 12%와 「기준금리 × 4.5」 중 낮은 값이라 12%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다.

전세 3억을 보증금 1억 월세로 바꾸면 월세는 얼마인가요?

월세로 돌리는 보증금 2억에 전환율을 곱해 12로 나눕니다. 법정 상한 5%면 월 833,333원이고, 6%로 계산하면 월 1,000,000원입니다. 계약 기간 중이나 갱신하면서 바꾸는 것이라면 상한을 넘는 월세는 받을 수 없어 833,333원이 최대입니다.

새로 계약할 때도 전환율 상한이 적용되나요?

아닙니다. 법정 상한은 이미 맺은 계약을 이어 가는 동안이나 갱신하면서 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 돌릴 때 적용됩니다. 새로 맺는 계약의 보증금과 월세는 집주인과 세입자가 정합니다. 월세를 보증금으로 돌리는(보증금을 올리고 월세를 내리는) 쪽도 법정 상한이 없습니다.

월세 10만원을 내리려면 보증금을 얼마나 올려야 하나요?

전환율 5%면 월세 1만원이 보증금 2,400,000원에 해당해, 월세 10만원은 보증금 24,000,000원입니다. 전환율이 낮을수록 같은 월세를 줄이는 데 더 많은 보증금이 듭니다.

상가도 같은 방법으로 계산하나요?

계산식은 같고 상한만 다릅니다. 상가는 연 12%와 「기준금리 × 4.5」 중 낮은 값(지금 12%)입니다. 다만 보증금과 월세를 환산한 금액이 지역별 기준을 넘는 상가 임대차에는 이 상한이 적용되지 않습니다.

이 페이지의 계산 결과는 주택임대차보호법 제7조의2 · 상가건물 임대차보호법 제12조의 전환율 상한(한국은행 기준금리 3.00% 기준)에 따른 추정치이며 법률 자문이 아닙니다. 실제 보증금과 월세는 계약 당사자가 정하며 계약 시기 · 조건에 따라 달라질 수 있습니다.