모두
모두콘텐츠
법원 입찰장에 가는 길에 물건을 한 번 더 확인하다가, 써 둔 입찰표를 접은 적이 있습니다. 감정가 3억 원짜리 아파트의 최저매각가격이 두 번의 유찰 뒤 1억 원대로 내려와 있었거든요. 처음엔 저도 숫자에 눈이 갔습니다. 그런데 가격을 다시 계산하고 점유 관계를 확인하니, 싸게 보이는 이유부터 따져야겠다는 생각이 들었습니다.
경매 유찰가가 내려가는 방식부터 봤습니다
경매에서 유찰은 해당 매각기일에 매수인이 나오지 않거나 매각이 이뤄지지 않은 경우를 말합니다. 그다음 기일의 최저매각가격은 법원이 정한 저감률에 따라 낮아질 수 있습니다. 흔히 부르는 ‘경매 유찰가’는 이때 내려간 최저매각가격을 뜻하는 경우가 많습니다. 내가 그 가격에 낙찰받는다는 뜻은 아닙니다. 다른 입찰자가 더 높은 금액을 쓰면 낙찰가는 올라갑니다.
계산도 헷갈리기 쉽습니다. 감정가 3억 원에 매회 20%씩 낮아지는 물건이라면 한 번 유찰 뒤 2억 4,000만 원, 두 번 뒤에는 1억 9,200만 원입니다. 두 번째 20%는 처음 감정가가 아니라 직전 최저매각가격에 적용한 값입니다. 매회 30%라면 같은 감정가에서도 한 번 뒤 2억 1,000만 원, 두 번 뒤 1억 4,700만 원이 됩니다. 저감률은 법원과 사건에 따라 확인해야 합니다. 저는 계산기보다 먼저 해당 사건의 매각기일 공고에 적힌 최저매각가격을 봅니다.
감정가 역시 지금의 시세를 보증하지 않습니다. 감정평가가 이뤄진 시점과 입찰일 사이에 시장이 움직일 수 있고, 같은 단지라도 층·향·수리 상태에 따라 거래 가격이 다릅니다. 감정가 대비 몇 퍼센트 싸다는 말은 출발점일 뿐입니다.
두 번 유찰된 데는 이유가 있을 수 있습니다
유찰 횟수가 늘면 경쟁자가 줄어든 것처럼 보여 반갑습니다. 현장에서는 그 반대의 질문을 먼저 합니다. 다른 사람들이 왜 입찰표를 넣지 않았을까. 시장 가격이 감정가보다 내려왔을 수도 있고, 점유자나 권리 관계가 까다로울 수도 있습니다. 물론 단순히 가격이 높아서 유찰된 물건도 있습니다. 유찰 횟수만으로 원인을 단정하면 안 됩니다.
한번은 최저매각가격이 주변 매물의 호가보다 훨씬 낮아 보이는 빌라를 봤습니다. 서류를 넘기다 보니 임차인이 있었고, 보증금과 배당 가능성을 더 확인해야 했습니다. 그날 제가 확실히 알 수 없었던 건 낙찰자가 실제로 얼마를 부담하게 되는지였습니다. 매각물건명세서 한 장에 적힌 문구만 읽고 ‘보증금은 없어지겠지’라고 넘길 일이 아니었습니다. 권리의 순서, 임차인의 점유와 전입 시점, 배당요구 여부에 따라 판단이 달라집니다.
대법원 법원경매정보에서는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 볼 수 있습니다. 저는 등기사항증명서와 이 서류들을 나란히 놓습니다. 서로 다른 내용이 보이면 입찰가부터 낮추는 게 아니라, 왜 다른지 확인합니다. 현황조사서에 점유자를 만나지 못했다고 적혔다면 ‘사람이 없다’는 뜻으로 읽지 않습니다. 실제 점유 상태는 현장에서 다시 살펴야 합니다.
싼 낙찰가와 싼 매입비용은 다릅니다
숫자로 보면 감이 빠릅니다. 주변의 비슷한 집이 실제로 2억 2,500만 원 안팎에 거래됐고, 내가 2억 500만 원에 낙찰받았다고 가정해 보죠. 겉으로는 2,000만 원 차이가 납니다. 여기에 취득 관련 세금 400만 원, 수리비 1,200만 원, 점유자와의 협의 및 이사 비용 300만 원, 대출 이자 250만 원, 각종 수수료 150만 원을 잡으면 총투입액은 2억 2,800만 원입니다. 팔 때 드는 비용과 세금까지 넣기 전부터 예상 거래가보다 300만 원이 많습니다. 예시 숫자이지만 제가 입찰 전에 계산하는 순서는 이렇습니다.
수리비는 특히 현장에 가야 윤곽이 잡힙니다. 사진에 안 잡힌 누수, 오래된 창호, 집 안에 쌓인 물건이 비용을 바꿉니다. 점유자가 협의에 응할지, 인도에 시간이 얼마나 걸릴지도 엑셀 한 칸에 확정값으로 넣기 어렵습니다. 저는 예상 비용 하나만 쓰지 않고, 일이 늦어지거나 수리가 늘어나는 경우까지 별도로 계산합니다. 그 금액을 넣자마자 수익이 사라지면 입찰가를 다시 내립니다.
경락잔금대출도 낙찰가의 일정 비율이 무조건 나온다고 생각하면 곤란합니다. 물건의 종류, 담보 평가, 내 소득과 기존 대출에 따라 조건이 달라집니다. 잔금을 치를 돈과 취득세·수리비를 따로 마련할 수 있는지 입찰 전에 금융기관에 확인해야 합니다. 낙찰된 뒤 자금 계획을 세우면 선택지가 급격히 좁아집니다.
입찰 전날 저는 이 숫자를 다시 씁니다
먼저 최근 실거래를 찾아 같은 단지, 비슷한 면적과 층의 가격을 비교합니다. 거래가 드문 동네라면 호가를 시세로 받아들이지 않고 주변 매물의 체류 기간까지 봅니다. 그다음 보수적으로 잡은 매도가 또는 임대 가능 금액에서 세금, 수리비, 이자, 점유 관련 비용, 예상치 못한 지출을 뺍니다. 그렇게 남은 금액이 제 입찰 상한선입니다. 최저매각가격은 그 상한선과 비교할 숫자일 뿐, 입찰가를 정해 주지 않습니다.
서류도 입찰 직전에 다시 엽니다. 기일이 바뀌거나 매각물건명세서 내용이 달라질 수 있기 때문입니다. 보증금은 통상 최저매각가격의 10%를 기준으로 하지만, 사건별 매각조건에 다른 금액이 정해질 수 있습니다. 법원 공고에 적힌 금액과 준비 방법을 확인합니다. 입찰장에서 보증금이나 입찰표 금액을 잘못 적으면 좋은 물건을 찾은 수고가 허사가 됩니다.
저도 유찰 횟수가 많다는 이유로 현장에 달려간 적이 있습니다. 막상 서류와 비용을 맞춰 보니 입찰하지 않는 편이 나은 날이 있었고, 그 판단이 낙찰보다 돈을 지켜줬습니다. 경매 유찰가가 낮아질수록 마음은 급해집니다. 그럴 때일수록 왜 내려왔는지, 내가 끝까지 부담할 금액은 얼마인지 천천히 적어 보는 편입니다.
